Potrzebna kompleksowa polityka mieszkaniowa

Kryzys mieszkaniowy w Polsce trwa przez cały okres istnienia III RP. Wcześniej Polska Ludowa już na początku swego istnienia musiała zmierzyć się z gigantycznym problemem braku „dachu nad głową” dla ludności. W czasach II RP sytuacja w mieszkalnictwie również była daleka od idealnej. Można więc powiedzieć, że w Polsce brakuje mieszkań od 100 lat. To pokazuje z jak poważnym problemem przychodzi nam się dziś mierzyć.

Luka mieszkaniowa w Polsce jest szacowana między 1 a 2 mln lokali. Presję na rynku mieszkaniowym spotęgował dodatkowo napływ ludności z Ukrainy. Ponad jedna trzecia mieszkań jest przeludniona. Mamy jeden z najniższych wskaźników liczby izb na osobę w całej UE. Odstajemy nawet w porównaniu do tzw. nowych państw Unii.

W szczególnie trudnej sytuacji są młodzi dorośli. Wynika to z zaszłości historycznych oraz błędnej polityki państwa – dopiero od niedawna państwo zaczyna na nowo odgrywać rolę w mieszkalnictwie. Choć w Europie Zachodniej rządy i samorządy nie są już aktywnym inwestorem, jak jeszcze miało to miejsce w XX wieku, to cały czas kształtują ład mieszkaniowy. Produkcja budowlana w Polsce nie jest w stanie zaspokoić zapotrzebowania na lokale. W dodatku obserwowany w ostatnim czasie gwałtowny wzrost cen, trudności w łańcuchach dostaw sprawiają, że deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Problem ten dotyczy całej Europy, szczególnie budownictwa społecznego. Zdecydowana większość mieszkań w Polsce ma charakter własnościowy. W 2021 r. ponad 13 proc. z nich była finansowana kredytem. To wzrost o jedną trzecią w ciągu ośmiu lat.

W Polsce obowiązują bardzo surowe kryteria otrzymania mieszkań społecznych.

W przypadku mieszkań komunalnych, czyli pozostających w gestii gminy lokali o przeciętnym standardzie i niższym czynszu w porównaniu ze stawkami rynkowymi, o przyznaniu lokum decyduje przede wszystkim poziom dochodów. Jest on wyjątkowo niekorzystny – praca za najniższe wynagrodzenie uniemożliwia ubieganie się o mieszkanie komunalne. Na mieszkania socjalne, czyli lokale o niższych czynszach i obniżonym standardzie, kryteria dostępu są jeszcze bardziej surowe. Mimo to na mieszkanie z zasobu gminnego oczekuje kilkadziesiąt tysięcy rodzin.

Programem mieszkań społecznych jest także inicjatywa Towarzystw Budownictwa Społecznego, oferujących lokale osobom, których dochody uniemożliwiają staranie się o lokal socjalny lub komunalny, a jednocześnie nie mogą sobie one pozwolić na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W 2021 roku na skutek zmiany przepisów uniemożliwiono powstawanie nowych TBS-ów, zastępując je Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi. Od 1995 roku w ramach TBS powstało około 100 tys. mieszkań.

W ostatnich ośmiu latach powstało kilka programów budownictwa społecznego, ale większość z nich miała wymiar retoryczny i nie przekładała się na powstawanie nowych lokali.

Od 2007 roku głównymi instrumentami wsparcia mieszkalnictwa są dopłaty do kredytów hipotecznych na zakup mieszkań własnościowych. Pojawiające się w przestrzeni publicznej oraz pracach administracji rządowej nowe zapowiedzi również idą w tym kierunku.

W wielu krajach Unii Europejskiej zapewnienie dachu nad głową jest jednym z głównych zadań państwa. W Szwecji mieszkalnictwo społeczne jest otwarte dla prawie całej populacji, we Francji zaś obywatele bez miejsca do mieszkania mogą zaskarżyć państwo do sądu. W krajach UE istnieją narzędzia do kształtowania polityki mieszkaniowej, w głównej mierze wspierającej najem, które w Polsce nie są zbyt popularne.

Dlatego polski rynek mieszkaniowy potrzebuje dwóch równoległych, wzajemnie uzupełniających się systemów. Europejski Instytut Strategii w raporcie „Polityka mieszkaniowa Polski na tle doświadczeń krajów europejskich” dostrzega potrzebę realizacji programów wspierających przyszłych kredytobiorców. Wynika to zarówno z konieczności zmniejszania luki mieszkaniowej, jak również wsparcia sektora budowlanego, będącego ważną składową rozwoju polskiej gospodarki. Jednocześnie widzimy znaczącą potrzebę stworzenia efektywnego programu mieszkalnictwa społecznego, w głównej mierze wspierającego szeroko rozumiany najem długoterminowy. Doświadczenia ostatnich lat, w których rządowe programy zakończyły się fiaskiem, nie powinny zniechęcać rządzących do tworzenia rozwiązań, mających aktywny wpływ na kształtowanie polityki mieszkaniowej. Dlatego w ocenie instytutu zasadne jest stworzenie kompleksowego systemu, na który składać się będą m.in.:

∑ ulgi, preferencyjne finansowanie oraz specjalne zwolnienia dla inwestorów i operatorów mieszkań, w zamian za utrzymanie niższych czynszów dla ludności i/lub zakwaterowanie grup wskazywanych przez państwo i/lub samorządy;

∑ finansowe wsparcie samorządów powiększających swoją substancję mieszkaniową;

∑ ochrona praw najemców w postaci bezterminowego okresu najmu i dziedziczenia prawa do niego przy spełnieniu określonych warunków, a także możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela jedynie w konkretnych przypadkach;

∑ regulacje określające maksymalny, dopuszczalny wzrost wysokości czynszów na podstawie takich parametrów, jak stan techniczny budynków, ich lokalizacja, powierzchnia mieszkań oraz ich wyposażenie;

∑ dodatki mieszkaniowe dla lokatorów i właścicieli.

Uczestnikami systemu od strony podażowej powinny być nie tylko osoby prywatne, zajmujące się wynajmem posiadanych lokali, ale również podmioty gospodarcze, jednostki samorządowe i instytucje państwowe. Będzie to możliwe tylko wtedy, gdy stworzone zostaną narzędzia prawno-finansowe, pozwalające na kształtowanie ładu mieszkaniowego.

Krzysztof Pietrzykowski jest szefem rady ekspertów, Filip Flisowski zaś prezesem Europejskiego Instytutu Strategii