Co dziś przyciąga najemców najbardziej? Jakie rozwiązania stosują deweloperzy, aby mieć chętnych na budowane biurowce? Przeprowadziliśmy sondę wśród inwestorów.

Grzegorz Strutyński, członek zarządu HB Reavis Poland:

– Warszawski rynek biurowy rozwija się z rekordową szybkością. Doprowadzi to do ponownego wzrostu pustostanów, a to z kolei przełoży się na jeszcze silniejszą pozycję negocjacyjną najemców. Nie wystarczy już poprawnie wybudowany biurowiec w całkiem niezłej lokalizacji. Dzisiaj firmy poszukujące powierzchni biurowej można przyciągnąć jedynie najlepszymi rozwiązaniami: począwszy od tych dotyczących jakości powierzchni i jej wyposażenia, przez optymalną lokalizację i dostępność środków transportu, a skończywszy na wysokiej efektywności energetycznej budynku i możliwie najniższych kosztach eksploatacyjnych.

Z punktu widzenia najemców nadal istotną rolę odgrywa cena wynajmu, ale dzisiaj postrzegana jest ona jedynie jako jeden z kluczowych elementów. Nie bez znaczenia są różnorodne pakiety, które w ogólnym rozrachunku bywają niekiedy bardziej korzystne niż ewentualna obniżka czynszu. Mam tu na myśli takie rozwiązania, jak wakacje czynszowe, pełne wykończenie biura czy pokrycie kosztów przeprowadzki, a nawet związanych z nią działań marketingowych. Ogromnie ważna jest również możliwość bliskiej współpracy z deweloperem jeszcze na etapie projektowania biura. Inna aranżacja sprawdzi się w przypadku call center, inna w punkcie obsługi klienta, a jeszcze inna w firmie konsultingowej.

Coraz więcej najemców zdaje sobie sprawę z tego, że dobrze zaprojektowane i przyjazne biuro nie tylko pozytywnie wpływa na komfort pracy, przekładając się tym samym na większą satysfakcję i motywację pracowników, ale też pozwala przyciągnąć i zatrzymać w organizacji najbardziej wartościowe osoby. Stojaki na rowery, szatnie z prysznicami czy starannie zaaranżowana zielona przestrzeń wokół lub wewnątrz budynku to teraz właściwie obowiązkowe elementy nowoczesnego biura.

Idąc tym tropem, kwestie techniczne, takie jak uchylne okna, podnoszona podłoga, rozbudowany system monitoringu, centralny system zarządzania BMS czy stacja ładowania pojazdów elektrycznych, traktowane są dzisiaj jako standard. Atrybutem nowoczesnych biurowców, na który zwracają uwagę najemcy, jest również dostęp do różnego rodzaju usług, zarówno w rozumieniu różnorodnych świadczeń ze strony zarządcy obiektu, jak i wszelkiego rodzaju punktów handlowo-usługowych, takich jak przedszkole, przychodnia medyczna, restauracja, kawiarnia, klub fitness, delikatesy czy drogeria.

Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland:

– Klucz do zrozumienia potrzeb nowoczesnych firm to bliska współpraca na każdym etapie relacji biznesowej. Dzięki temu jesteśmy w stanie zdobyć wiedzę niezbędną do dopasowania naszych budynków i oferowanych powierzchni biurowych. W ostatnim czasie przeprowadziliśmy badania wśród menedżerów i pracowników sektora usług dla biznesu, który jest największym motorem napędowym rynku biurowego.

Okazuje się, że podczas wyboru siedziby menedżerowie firm outsourcingowych kierują się przede wszystkim potrzebami pracowników. Aż 87 proc. osób decyzyjnych uważa, że nowoczesne biuro może przekonać pracownika o wyborze pracodawcy, a tym samym staje się ważnym elementem konkurencyjnej walki o talenty. Dlatego też do najważniejszych kryteriów wyboru biura należy też, oprócz dogodnej lokalizacji i dostępu do transportu publicznego, wysoka jakość projektu, obejmująca przede wszystkim takie aspekty, jak komfort wyposażenia, ciekawa architektura, nowoczesne technologie i ekologiczne rozwiązania.

Warto podkreślić, że w ostatnich latach koniecznością stało się stosowanie tzw. zielonych rozwiązań, które wpływają bezpośrednio na komfort użytkowania i produktywność pracowników. Zdrowe środowisko pracy przekłada się na lepsze samopoczucie, a co za tym idzie, na wyniki finansowe przedsiębiorstw.

Jeśli chodzi o formę zaaranżowania przestrzeni biurowej, coraz wyraźniejszym trendem jest odejście od standardowej formuły otwartej przestrzeni, która ze względu na wysoki poziom natężenia hałasu nie zapewnia pracownikom wystarczającego komfortu. Dziś na znaczeniu zyskują koncepcje oparte na podstawie ścieżek aktywności pracowników. Chodzi o biura bez przypisanych na stałe miejsc z podziałem na strefy pracy cichej, kreatywnej i relaksu.

Roger Andersson, dyrektor zarządzający firmą Vastint:

– Zarówno atrakcyjna stawka czynszu, jak też aranżacja powierzchni biurowej pod klucz wliczona w cenę najmu oraz inne zachęty finansowe w postaci chociażby zwrotu kosztów przeprowadzki czy zwolnień z czynszu, przyciągają najemców.

Ze względu na relatywnie dużą podaż na rynku biur najemcy mają możliwość szerokiego wyboru i – jak pokazują raporty sektora biurowego – chętniej wybierają nowe budynki w dobrych lokalizacjach.

Od zawsze lokalizacja budynku jest kluczowym czynnikiem. Im atrakcyjniejsza, tym nieruchomość budzi większe zainteresowanie. Jednak równie ważnym aspektem, a czasami może nawet najważniejszym, jest efektywność oferowanej powierzchni.

Mając na uwadze wspomniane wcześniej czynniki finansowe, z punktu widzenia najemcy bardziej ciekawy będzie budynek, którego rozkład piętra pozwoli na rozplanowanie większej liczby biurek, gabinetów i sal konferencyjnych na mniejszej powierzchni, bez utraty wymaganych parametrów środowiska pracy. Styl urządzenia przestrzeni pracy leży w zasadzie w gestii samego najemcy.

Jeżeli chodzi o standard, to jest on w zasadzie podobny we wszystkich biurowcach klasy A. Obecność wydajnych systemów HVAC (ogrzewania i klimatyzacji), podnoszonych podłóg, okablowania, dodatkowych generatorów prądu, zapewnienie ochrony dostępu czy posiadanie przez budynek jednego z popularnych certyfikatów środowiskowych (LEED, BREAM) jest normą, od której deweloper nie może odejść, jeżeli chce pozyskać dużego najemcę.

Ponadto zastosowanie energooszczędnych rozwiązań i nowoczesnych systemów, np. systemu BMS, jest kluczowe z punktu widzenia kosztów eksploatacji, które są istotnym kryterium w procesie podejmowania decyzji o wyborze nowej siedziby.

Warto zauważyć, że coraz częściej najemców przyciągają tzw. czynniki miękkie. Obecność terenów zielonych, stref relaksu czy udogodnień dla pracowników na terenie nieruchomości lub w jej najbliższym otoczeniu może zaważyć na ostatecznej decyzji.

Mamy do czynienia z rynkiem mocno konkurencyjnym i to często takie „detale" decydują o tym, jaką decyzję podejmie najemca.

Jarosław Jankowski, prezes spółki Waryński SA:

- O ile kilka lat temu wiele firm dążyło do tworzenia przestronnych otwartych przestrzeni, na których swoje stanowiska pracy mieli niemal wszyscy pracownicy, o tyle dziś coraz częściej przedsiębiorstwa, dbając o polepszenie komfortu pracowników, skłaniają się ku podziałom przestrzeni i tworzeniu zamkniętych kilkuosobowych stanowisk pracy.

Dynamiczne przemiany zachodzą nie tylko w standardach budownictwa biurowego. Zmienia się także postrzeganie projektów biurowych przez najemców oraz preferowane przez nich lokalizacje. Np. kilka lat temu za centrum biurowe stolicy uchodził Mokotów i tam firmy najchętniej otwierały swoje biura. Teraz sytuacja jest diametralnie inna: możemy zaobserwować odpływ najemców z Mokotowa i ich relokację do innych dynamicznie rozwijających się dzielnic, szczególnie na Wolę.

Ale liczy się nie tylko adres. Budynek biurowy musi łączyć nowoczesne rozwiązania technologiczne i ekologiczne. Potencjalni klienci zwracają szczególną uwagę na zastosowanie w projekcie rozwiązań, które redukują koszty utrzymania i eksploatacji budynku. Bardzo istotne jest również bezpośrednie otoczenie biurowca.

Opinia

Jakub Parys | ekspert działu wynajmu powierzchni biurowych w firmie doradczej Savills

Ponieważ biur szybko przybywa i są dostępne bardzo często „od zaraz", siła negocjacyjna najemców rośnie. Szczególnie w Warszawie, gdzie jest 11 proc. pustostanów.

Rosną w związku z tym także ich oczekiwania względem nowego miejsca pracy, jak również warunków finansowych najmu. Ciężko jednak wskazać jedno kluczowe kryterium, którym kierują się najemcy podczas wyboru siedziby swojego nowego biura. Wszystko zależy od profilu działalności danej firmy oraz jej kultury organizacyjnej.

Niewątpliwie jednym z najbardziej istotnych kryteriów jest wysokość kosztów najmu. Nie chodzi jednak tylko o stawkę czynszu za mkw., ale również wysokość zaliczki na opłaty eksploatacyjne (w skład której wchodzą koszty ponoszone na utrzymanie nieruchomości, m.in. utrzymanie powierzchni wspólnych budynku, ochronę, zarządzanie, podatki) oraz innych opłat, które dodatkowo musi ponosić najemca. W większości budynków, poza zaliczką na opłaty eksploatacyjne, są to koszty zużytej energii elektrycznej, sprzątania powierzchni najmu czy usług telekomunikacyjnych.

Na wysokość kosztów najmu wpływa także efektywność budynku, rozumiana jako stosunek powierzchni netto do powierzchni brutto wynajmowanej powierzchni, czyli stosunek rzeczywiście wynajmowanej powierzchni do powierzchni, za jaką najemca płaci.

Coraz większą wagę najemcy przywiązują także do rozwiązań proekologicznych w budynku, które pośrednio także wpływają na koszty użytkowania.

Kolejny element związany z kosztami najmu to różnorodne upusty, kontrybucje czy wakacje czynszowe, które są oferowane przez wynajmującego. Istotnym elementem rozważanym podczas decyzji o przeprowadzce są nakłady na aranżację powierzchni. Większość najemców oczekuje wykończenia biura zgodnie z ich oczekiwaniami pod klucz.