Mała dostępność gruntów w obrębie miast sprawia, że każda działka jest na wagę złota. I to dosłownie, gdyż ceny gruntów inwestycyjnych – szczególnie w największych ośrodkach – są z roku na rok coraz wyższe, bijąc kolejne rekordy.
Wydłuża się proces deweloperski. Od etapu projektowania, przez uzyskiwanie decyzji administracyjnych, budowę, aż po sprzedaż upływa kilka dobrych lat. W sytuacji, gdy pozwolenie na budowę zostanie oprotestowane przez jednego z sąsiadów, czas ten może wydłużyć się w praktyce o kolejne dwa, trzy lata. Nowe regulacje związane z warunkami technicznymi budynków również będą miały wpływ na długość tego procesu.
Powyższe kwestie wprost wpływają na ceny mieszkań. Niestety, podejście fiskusa do określonych kategorii kosztów, czy też zdarzeń (coraz bardziej) typowo występujących u deweloperów, może pogłębiać ten problem – a w niektórych przypadkach sprawiać, że realizacja danego projektu będzie niemożliwa z perspektywy finansowej.
Mieszkania zamiast biurowców
Ze względu na niską podaż gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, z coraz większym zainteresowaniem deweloperzy patrzą na budynki komercyjne – biurowce, czy też centra handlowe. Nabywając działkę zabudowaną takim budynkiem, typowa spółka deweloperska musi w praktyce funkcjonować przez jakiś czas jako wynajmujący. Nie da się bowiem na ogół rozwiązać umów najmu. Jednak od tego, ile czasu pozostało do końca najmów, może zależeć opłacalność całej inwestycji.
Generalnie, w sytuacji nabycia działki zabudowanej budynkiem, którego przewidywany okres używania będzie przekraczał rok (np. ze względu na „przejęte” najmy trwające jeszcze 13 miesięcy), nabywca będzie miał obowiązek rozpoznania takiego budynku jako środek trwały do celów podatkowych (z zastrzeżeniem spełnienia pozostałych warunków). Zasada ta działa niezależnie od przedmiotu działalności nabywcy nieruchomości (typowa deweloperska spółka celowa powołana jest wyłącznie do zrealizowania konkretnego projektu), czy też charakteru realizowanej w przyszłości nowej inwestycji. Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. A contrario, jeżeli strata powstała w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, a środki te utraciły przydatność gospodarczą z innej przyczyny aniżeli na skutek zmiany rodzaju działalności, to można tę stratę zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Takie przypadki wyburzenia „starego” budynku w związku z planami budowy nowego, będą więc traktowane na gruncie CIT jako likwidacja środka trwałego. To zaś oznacza, zgodnie z praktyką organów podatkowych, że niezamortyzowana wartość początkowa budynku będzie stanowić jednorazowo koszt podatkowy. Warto przy tym pamiętać o aktualnych przepisach limitujących wysokość odpisów amortyzacyjnych dla spółek nieruchomościowych (art. 15 ust. 6 ustawy o CIT) – abstrahując od korzystnych orzeczeń sądowych, w niektórych przypadkach może okazać się, że cała wartość początkowa „starego” budynku będzie stanowić istotny koszt podatkowy na samym początku procesu deweloperskiego. Podejście takie potwierdzane jest w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (np. interpretacja z 7 października 2019, 0111-KDIB1-1.4010.327.2019.1.).
