- Ostatnie lata na rynku najmu były niezwykłe. W 2020 r. popyt na wynajem mieszkań mocno spadł ze względu na pandemię. W rezultacie stawki wyraźnie zmalały – mówią eksperci Expandera i Rentier.io. – A W 2022 r. mieliśmy eksplozję popytu. Głównymi bodźcami wpływającymi na rynek najmu był atak Rosji na Ukrainę, rekordowo wysokie stopy procentowe, popandemiczny powrót do normalności oraz bardzo wysoka inflacja.
Przybywa lokatorów
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że pod wpływem tych czynników od stycznia do listopada stawki najmu wzrosły we wszystkich 16 badanych miastach. - W 2023 r. sytuacja prawdopodobnie będzie już dużo bardziej stabilna – przewidują autorzy raportu.
- Wojna wywołała napływ milionów uchodźców, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. Wiosną 2022 r. nastąpił więc ogromny skok popytu. Z kolei bardzo mocny wzrost stóp procentowych i zmiany regulacji wprowadzone przez KNF (przy ocenie zdolności kredytowej klienta banki do bieżącej stopy doliczają 5 pkt proc.) uniemożliwiły wielu Polakom zaciągniecie kredytu hipotecznego, a więc zakup własnego lokum – tłumaczą analitycy Expandera i Rentier.io. - To również podwyższało popyt na najem. Poza tym do dużych miast wrócili studenci i pracownicy, którzy w pandemii uczyli się i pracowali zdalnie. Z kolei wysoka inflacja to wyższe koszty utrzymania nieruchomości czy ich remontu.
Te wszystkie elementy, jak mówią
eksperci, doprowadziły do mocnych wzrostów stawek najmu w 2022 r. - W
ciągu zaledwie dwóch miesięcy (w marcu i kwietniu) czynsze wzrosły
średnio aż o 14 proc. W kolejnych miesiącach nadal rosły, ale już
zdecydowanie wolniej. W listopadzie koszty najmu były wyższe niż w styczniu przeciętnie o 23
proc. – podają analitycy. - W tym okresie
odnotowaliśmy wzrosty we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach.
Największy - w Krakowie (33 proc.), Wrocławiu (32 proc.), Toruniu (31
proc.) i Warszawie (31 proc.). Najmniejszy wzrost mieliśmy w Katowicach
(15 proc.). W Częstochowie czynsze poszły w górę średnio o 18 proc., w
Szczecinie i Białymstoku - o 18 proc.
Jakie zyski
- Dzięki wzrostowi stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem znacząco wzrosła w 2022 r. W styczniu było to 4,5 proc. netto, a w listopadzie już 5,61 proc. netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). Te wartości to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 5,61 proc. w styczniu i 6,92 proc. w listopadzie – mówią autorzy raportu.
Analitycy zastrzegają jednak, że opłacalność takiej inwestycji relatywnie jednak spadła. - W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1 proc. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku. Obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75 - 7,25 proc., a najlepsze lokaty nawet 10 proc. – tłumaczą. - Dlatego pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. To się zmieni dopiero, gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.
Co dalej
- Sytuacja na rynku najmu w 2023 r. będzie prawdopodobnie znacznie bardziej stabilna niż w ubiegłym roku. Raczej nie zobaczymy już tak dużych wzrostów stawek najmu – przewidują autorzy raportu. - Po pierwsze część osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach niedługo może wreszcie zyskać możliwość zakupu własnego lokalu. Pojawiły się bowiem zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres dziesięciu lat. Poza tym od marca wzrosną limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu".
Eksperci zastrzegają, że wpływ na zmniejszenie popytu na rynku najmu będzie jednak niewielki. - Po pierwsze kredyt na 2 proc. ma ruszyć dopiero w drugiej połowie roku. Poza tym będzie limit pieniędzy na dopłaty, więc tegoroczna liczba uczestników będzie ograniczona – wyjaśniają. - Z kolei złagodzenie rekomendacji KNF tylko nieznacznie poprawi zdolność kredytową. Dostępność kredytów się poprawi, ale wciąż będzie dużo mniejsza niż przed podwyżkami stóp procentowych – tłumaczą.
I dodają, że wpływ na sytuację na rynku najmu będzie też miała demografia i migracje. - W przypadku dużych miast czynniki te będą się najprawdopodobniej równoważyły. Demografia obniża popyt, ponieważ z roku na rok coraz mniej liczne roczniki wchodzą w dorosłość. Z kolei migracje – wewnątrz kraju i z zagranicy – powodują napływ ludności do dużych miast – wskazują.
Nowe inwestycje
Podaż mieszkań na wynajem będzie najprawdopodobniej stabilna. - Na rynku nie będzie się pojawiało zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem, ponieważ rentowność takiej inwestycji jest zbyt mała w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych czy obligacji skarbowych – mówią autorzy raportu Expandera i Rentier.io.
Zaznaczają, że wpływ na stawki najmu ma też poziom wynagrodzeń po uwzględnieniu kosztów życia. - Z jednej strony wynagrodzenia rosną, co pozwala wydawać więcej na mieszkanie. Jednak w ubiegłym roku inflacja była tak wysoka, że realne dochody spadły. Akceptacja dla jeszcze wyższych stawek najmu będzie więc ograniczona – mówią. - Biorąc pod uwagę wszystkie te czynnik, wydaje się, że stawki najmu będą prawdopodobnie dość stabilne. W praktyce oznacza to, że w części miast możemy zobaczyć dalsze niewielkie wzrosty, a w części niewielkie spadki. Oczywiście pod warunkiem, że 2023 r. nie będzie kolejnym, który nas zaskoczy jakimś nieprzewidywalnym wydarzeniem.
