Eksplozja popytu na wynajem

Czynsze za najem mieszkań od stycznia do listopada 2022 r. poszły w górę średnio o 23 proc. Rentowność najmu wzrosła do 5,61 proc. netto – podają Expander i Rentier.io.

Publikacja: 05.01.2023 14:25

Eksplozja popytu na wynajem

Foto: Unsplash.com

- Ostatnie lata na rynku najmu były niezwykłe. W 2020 r. popyt na wynajem mieszkań mocno spadł ze względu na pandemię. W rezultacie stawki wyraźnie zmalały – mówią eksperci Expandera i Rentier.io. – A W 2022 r. mieliśmy eksplozję popytu. Głównymi bodźcami wpływającymi na rynek najmu był atak Rosji na Ukrainę, rekordowo wysokie stopy procentowe, popandemiczny powrót do normalności oraz bardzo wysoka inflacja.

Przybywa lokatorów

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że pod wpływem tych czynników od stycznia do listopada stawki najmu wzrosły we wszystkich 16 badanych miastach. - W 2023 r. sytuacja prawdopodobnie będzie już dużo bardziej stabilna – przewidują autorzy raportu.

- Wojna wywołała napływ milionów uchodźców, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. Wiosną 2022 r. nastąpił więc ogromny skok popytu. Z kolei bardzo mocny wzrost stóp procentowych i zmiany regulacji wprowadzone przez KNF (przy ocenie zdolności kredytowej klienta banki do bieżącej stopy doliczają 5 pkt proc.) uniemożliwiły wielu Polakom zaciągniecie kredytu hipotecznego, a więc zakup własnego lokum – tłumaczą analitycy Expandera i Rentier.io. - To również podwyższało popyt na najem. Poza tym do dużych miast wrócili studenci i pracownicy, którzy w pandemii uczyli się i pracowali zdalnie. Z kolei wysoka inflacja to wyższe koszty utrzymania nieruchomości czy ich remontu.

Te wszystkie elementy, jak mówią eksperci, doprowadziły do mocnych wzrostów stawek najmu w 2022 r. - W ciągu zaledwie dwóch miesięcy (w marcu i kwietniu) czynsze wzrosły średnio aż o 14 proc. W kolejnych miesiącach nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. W listopadzie koszty najmu były wyższe niż w styczniu przeciętnie o 23 proc.  – podają analitycy. - W tym okresie odnotowaliśmy wzrosty we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach. Największy - w Krakowie (33 proc.), Wrocławiu (32 proc.), Toruniu (31 proc.) i Warszawie (31 proc.). Najmniejszy wzrost mieliśmy w Katowicach (15 proc.). W Częstochowie czynsze poszły w górę średnio o 18 proc., w Szczecinie i Białymstoku - o 18 proc.

Jakie zyski

- Dzięki wzrostowi stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem znacząco wzrosła w 2022 r. W styczniu było to 4,5 proc. netto, a w listopadzie już 5,61 proc. netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). Te wartości to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 5,61 proc. w styczniu i 6,92 proc. w listopadzie – mówią autorzy raportu.

Analitycy zastrzegają jednak, że opłacalność takiej inwestycji relatywnie jednak spadła. - W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1 proc. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku. Obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75 - 7,25 proc., a najlepsze lokaty nawet 10 proc. – tłumaczą. - Dlatego pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. To się zmieni dopiero, gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.

Mat. prasowe

Co dalej

- Sytuacja na rynku najmu w 2023 r. będzie prawdopodobnie znacznie bardziej stabilna niż w ubiegłym roku. Raczej nie zobaczymy już tak dużych wzrostów stawek najmu – przewidują autorzy raportu. - Po pierwsze część osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach niedługo może wreszcie zyskać możliwość zakupu własnego lokalu. Pojawiły się bowiem zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres dziesięciu lat. Poza tym od marca wzrosną limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu".

Eksperci zastrzegają, że wpływ na zmniejszenie popytu na rynku najmu będzie jednak niewielki. - Po pierwsze kredyt na 2 proc. ma ruszyć dopiero w drugiej połowie roku. Poza tym będzie limit pieniędzy na dopłaty, więc tegoroczna liczba uczestników będzie ograniczona – wyjaśniają. - Z kolei złagodzenie rekomendacji KNF tylko nieznacznie poprawi zdolność kredytową. Dostępność kredytów się poprawi, ale wciąż będzie dużo mniejsza niż przed podwyżkami stóp procentowych – tłumaczą.

Mat. prasowe

I dodają, że wpływ na sytuację na rynku najmu będzie też miała demografia i migracje. - W przypadku dużych miast czynniki te będą się najprawdopodobniej równoważyły. Demografia obniża popyt, ponieważ z roku na rok coraz mniej liczne roczniki wchodzą w dorosłość. Z kolei migracje – wewnątrz kraju i z zagranicy – powodują napływ ludności do dużych miast – wskazują.

Nowe inwestycje

Podaż mieszkań na wynajem będzie najprawdopodobniej stabilna. - Na rynku nie będzie się pojawiało zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem, ponieważ rentowność takiej inwestycji jest zbyt mała w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych czy obligacji skarbowych – mówią autorzy raportu Expandera i Rentier.io.

Zaznaczają, że wpływ na stawki najmu ma też poziom wynagrodzeń po uwzględnieniu kosztów życia. - Z jednej strony wynagrodzenia rosną, co pozwala wydawać więcej na mieszkanie. Jednak w ubiegłym roku inflacja była tak wysoka, że realne dochody spadły. Akceptacja dla jeszcze wyższych stawek najmu będzie więc ograniczona – mówią. - Biorąc pod uwagę wszystkie te czynnik, wydaje się, że stawki najmu będą prawdopodobnie dość stabilne. W praktyce oznacza to, że w części miast możemy zobaczyć dalsze niewielkie wzrosty, a w części niewielkie spadki. Oczywiście pod warunkiem, że 2023 r. nie będzie kolejnym, który nas zaskoczy jakimś nieprzewidywalnym wydarzeniem.

- Ostatnie lata na rynku najmu były niezwykłe. W 2020 r. popyt na wynajem mieszkań mocno spadł ze względu na pandemię. W rezultacie stawki wyraźnie zmalały – mówią eksperci Expandera i Rentier.io. – A W 2022 r. mieliśmy eksplozję popytu. Głównymi bodźcami wpływającymi na rynek najmu był atak Rosji na Ukrainę, rekordowo wysokie stopy procentowe, popandemiczny powrót do normalności oraz bardzo wysoka inflacja.

Przybywa lokatorów

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Najem mieszkań się utrwali
Nieruchomości
Z drugiej ręki ma być taniej
Nieruchomości
Supermieszkania biją rekordy
Nieruchomości
Lokator lubi klimat kamienicy
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Mieszkanie nie dla rodziny
Nieruchomości
Czynsze nie powinny już gwałtownie rosnąć