Jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem, a mając spółkę prawa handlowego? Jak interpretować w obecnej sytuacji prawnej prawo pierwokupu? Komentują Agnieszka Adamczewska, adwokat, wspólnik kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy i Dominika Bura, aplikant adwokacki w kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy:

Liczne transakcje na rynku nieruchomości rolnych, dotyczące zarówno kupna, jak i sprzedaży gruntów rolnych, miały na celu uniknięcie negatywnych skutków nowych przepisów. Posiadacze wielkich areałów ziemskich, jak również inwestorzy spieszyli się, aby zawrzeć odpowiednią umowę przed dniem 30 kwietnia 2016 r., czyli przed wejściem w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Z założenia nowe regulacje mają na celu ograniczenie dostępu do ziemi obcokrajowcom, osom spekulującym ich ceną oraz podmiotom, które chciałyby wykorzystać ziemię na cele inne niż rolne. Prawodawca poszedł jednak o krok dalej. Łamiąc zobowiązania traktatowe nie zwolnił tempa przy wprowadzaniu dalszych ograniczeń, ingerujących także w konstytucyjne prawo własności.

Nowe uregulowania zawarte w tzw. ustawie o gruntach rolnych mogą mieć daleko idące konsekwencje na rynku nieruchomości, z uwagi na szerokie grono zainteresowanych podmiotów:

inwestorów, zarówno tych którzy zamierzają nabyć ziemię rolną jako inwestycję, jak i tych którzy ją nabyli,

przedsiębiorców z branży rolniczej i nie tylko,
prowadzących działalność gospodarczą,
przyszłych wierzycieli i dłużników hipotecznych,
dzierżawców nieruchomości rolnych od Agencji Nieruchomości Rolnych,

wszystkich przedsiębiorców prowadzących działalność w formie spółek, jeżeli w majątku jakiejkolwiek spółki znajduje się nieruchomość rolna.

Poniższe rozważanie będzie skierowane do sytuacji prawnej ostatniej grupy z tych podmiotów.

Agencja Nieruchomości Rolnych na podstawie ustawy nabyła nowe uprawnienia ograniczające obrót udziałami czy akcjami spółek kapitałowych, które to spółki są właścicielami nieruchomości rolnych. Ograniczenia te wyrażają się w ustanowionym na rzecz ANR prawie pierwokupu czy też prawie do nabycia udziałów lub akcji. Powyższe obostrzenie w rozporządzaniu majątkiem będzie miało zastosowanie także przy podejmowaniu innych czynności korporacyjnych, takich jak przekształcenie, połączenie czy też podział spółek.

Jako przykład daleko idącej ingerencji ze strony ANR wskazać można na sytuację, w której nastąpi zmiana wspólników w spółce kapitałowej posiadającej w swoim majątku nieruchomości rolne, skutkująca uzyskaniem uprawnienia ANR do nabycia tychże działek rolnych. Podkreślenia wymaga także ograniczenie w obrocie gruntami rolnymi z uwagi na osobę nabywcy. W oparciu o obecne przepisy prawa nabywcą nieruchomości rolnej może być, co do zasady, jedynie rolnik indywidualny, co wyklucza przeniesienie gruntów np. do spółki celowej.

Zgodnie z art. 3a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w jej nowym brzmieniu ANR działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Natomiast na podstawie art. 4 ust. 6 powyższej ustawy ANR przysługuje prawo nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej w przypadku nabycia udziałów w drodze umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej lub też innego zdarzenia prawnego.

Oba przepisy zakładają prawa ANR wyłącznie w odniesieniu do transakcji, których przedmiotem są udziały lub akcje w spółkach, które mają w majątku nieruchomości rolne. Poza zakresem nowej regulacji pozostają natomiast udziały i akcje w spółkach matkach, które są udziałowcami lub akcjonariuszami w spółkach córkach posiadających nieruchomości rolne.

W oparciu o projekt przygotowywanej nowelizacji, jeszcze przed wejściem ustawy w życie, pojawiła się informacja o nieuregulowaniu powyższej kwestii, pozwalającej na ominięcie rygorystycznych norm. Przepisy nowelizacji pozostawiają możliwość obrotu ziemią rolną z pominięciem prawa pierwokupu, w wyniku której konstruując odpowiednią strukturę powiązań kapitałowych możliwy jest obrót nieruchomościami bez ograniczenia wynikającego z prawa pierwokupu ANR.

Właściciele nieruchomości rolnych, którzy w oparciu o projektowane regulacje prawne przed dniem wejścia w życie ustawy utworzyli odpowiednią strukturę kapitałową, dziś mogą sprzedać ziemię bez ograniczeń wynikających z ustawy o gruntach rolnych. Struktura taka składa się z dwóch spółek, tj. spółki córki będącej właścicielem gruntów rolnych oraz spółki matki posiadającej 100 procent udziałów lub akcji w kapitale zakładowym spółki córki. Jeżeli po dniu 30 kwietnia br. wspólnik spółki matki sprzeda 100 procent udziałów lub akcji w jej kapitale zakładowym, nabywca tych udziałów lub akcji przejmie kontrolę nad spółką córką, a w rezultacie także nad nieruchomością rolną, bez prawa pierwokupu ze strony ANR.

Należy także mieć na uwadze, że dnia 30 kwietnia br. upłynął czas na wniesienie udziałów spółki będącej właścicielem nieruchomości rolnej jako aport na pokrycie podwyższonego kapitału zakładowego w innej spółce - bez prawa pierwokupu ANR. Taka transakcja zawierana w chwili obecnej obliguje do powiadomienia ANR o dokonywanej czynności prawnej. Tym samym w przypadku wniesienia udziałów w spółce z nieruchomością rolną jako aport do innej spółki ANR będzie już przysługiwało prawo pierwokupu. Do umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Wskazać należy, że mimo braku faktycznej zmiany właściciela nieruchomości rolnej, z uwagi na brak czynności prawnej przeniesienia takiej nieruchomości, zmiana właściciela nastąpi na wyższym szczeblu struktury korporacyjnej w wyniku obrotu udziałami lub akcjami spółki, a bez obrotu nieruchomością rolną.

Prawo pierwokupu agencji nie będzie miało zastosowania w powyższej konstrukcji, jak również w przypadku opisanym poniżej. Ustawowy pierwokup nie obejmuje sprzedaży udziałów lub akcji spółek zagranicznych, tak popularnych w obrocie prawnym, także z uwagi na możliwą optymalizację podatkową. Spółki zagraniczne jako spółki dominujące mogą być udziałowcami spółek, których aktywa stanowią grunty rolne.

Ewentualna sprzedaż udziałów lub akcji w powyższej konstrukcji może pozwolić na uniknięcie ograniczeń wynikających z ustawy i stanowić sposób na nabycie nieruchomości rolnej przez inny podmiot niż rolnik indywidualny. Wiele kontrowersji budzi interpretacja art. 9 ust. 1 pkt. 1 znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jego brzmieniem, nieważne będzie dokonanie czynności prawnej, w wyniku której dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej bez powiadomienia ANR. Nie jest oczywiste, w którym momencie podziału, przekształcenia czy też łączenia takich spółek wymagane zawiadomienie powinno nastąpić.

Zawiadomienie do ANR wydaje się możliwe już na etapie sporządzenia planu przekształcenia, podziału lub połączenia spółek, gdyż jest to pierwszy moment, w którym zamierzenia zarządów spółek przybierają postać formalnego dokumentu. Przyjmując jednak literalne brzmienie powołanego przepisu należałoby interpretować, że uprawnienie ANR obowiązuje dopiero po nabyciu nieruchomości rolnych w skutek podziału, przekształcenia czy też połączenia spółek prawa handlowego. Jednakże zgodnie z brzmieniem norm kodeksu spółek handlowych powyższe czynności takie jak podział, przekształcenie czy też połączenie następują w momencie wpisu zdarzenia do rejestru przedsiębiorców. Należy zatem przyjąć, że obowiązek zawiadomienia ANR powstawałby dopiero po wpisie zmiany do rejestru.

Powyższe rozwiązanie budzi wiele wątpliwości w kontekście sankcji nieważności czynności prawnej, która dokonana została bez zawiadomienia ANR. Nieprecyzyjne są więc zamysły ustawodawcy, czy czynnością prawną obligującą do zawiadomienia ANR powinno być już podjęcie uchwały o połączeniu lub podziale czy też wpis zmiany do rejestru. Istnieje ryzyko uznania, że czynność prawna w postaci uchwały nastąpiła bez zawiadomienia ANR i sama w sobie jest uznawana za nieważną.

Z daleko idącej ostrożności z uwagi na skomplikowanie oraz kosztowność takiej procedury, warto przyjąć wbrew literalnej wykładni ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, że zawiadomienie ANR powinno nastąpić przed podjęciem uchwał o połączeniu lub podziale. Braków legislacyjnych w nowej regulacji jest znacznie więcej, zaś praktyka stosowania rygorystycznych przepisów zapewne już wkrótce ujawni kolejne słabe strony, których nie przewidział projektodawca.

Agnieszka Adamczewska, adwokat, wspólnik kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy Sp.k., specjalizuje się w prawie energetycznym, ze szczególnym uwzględnieniem procesów inwestycyjnych związanych z odnawialnymi źródłami energii; prawie korporacyjnym oraz procesach restrukturyzacji – przekształceniach.