To już koniec kupowania mieszkań na kredyt? Rynek stanie w miejscu? Jakie trendy widać? Jakie są najbardziej optymistyczne prognozy dla rynku nieruchomości? A te najczarniejsze? Pod znakiem jakich trendów upłynie druga połowa roku?

Małgorzata Porowska-Całka, Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów:

To czas okazji dla inwestorów. Wiele osób traci płynność finansową i nie jest już w stanie spłacać podwojonych rat kredytów. Na rynek wracają kupione stosunkowo niedawno mieszkania. Wzrost stóp procentowych najbardziej dotyka osoby ze świeżymi kredytami, kiedy rata odsetkowa jest najwyższa. Widać wiele nerwowych ruchów, szybkich decyzji. Klienci zapominają o podatkach, o założeniu księgi wieczystej, próbują sprzedać bardzo przeszacowane nieruchomości, chcąc jak najszybciej powrócić do płynności finansowej.

Tymczasem mamy już rynek kupującego. To na pewno nie jest czas na chaotyczną sprzedaż bez przygotowania, bez planu. Musimy też pamiętać, że na nabywcę przyjdzie nam poczekać nieco dłużej.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w firmie doradczej CBRE:

Podwyżki stóp procentowych i bardziej restrykcyjny sposób liczenia zdolności kredytowej klientów zdecydowanie ograniczyły liczbę nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych. Na sytuację potencjalnych kredytobiorców wpływają też rosnące koszty utrzymania i niepewność dotycząca dalszego wzrostu stóp procentowych. Przed nami okres, w którym rynek mieszkaniowy nie może liczyć na popyt generowany przez łatwo dostępne kredyty. Wśród klientów deweloperów jest coraz mniej tych, którzy korzystają z kredytu. Oczywiście, są osoby, które mogą sobie pozwolić na większy kredyt, oraz takie, które korzystają z kredytu w niewielkim stopniu.

Optymistyczny scenariusz zakłada osiągnięcie nowej równowagi między popytem a podażą. Deweloperzy, równoważąc ofertę dla nabywców indywidualnych i instytucjonalnych, zachowują zadowalającą skalę produkcji, bez redukcji zatrudnienia.

Scenariusz pesymistyczny dopuszcza możliwość, że bieżąca podaż nie będzie odpowiadać ograniczonemu popytowi, co doprowadzi do zapasu niesprzedanych mieszkań, presji na spadek cen (nie zawsze możliwy w konkretnych inwestycjach), konieczność ograniczenia działalności deweloperskiej i problemy z płynnością niektórych firm.

Scenariusz pesymistyczny zakłada też możliwość pojawienia się na rynku wtórnym mieszkań, których nabywcy nie będą radzili sobie ze spłatą zobowiązań kredytowych, co nie tylko byłoby osobistą porażką nabywców, ale też zachwiałoby stroną podażową rynku.

Jednocześnie warto podkreślić, że dla większości firm deweloperskich obecny kryzys nie jest pierwszym, z którym się zmagają i wiele z nich od dawna ma przygotowane scenariusze na wypadek schłodzenia koniunktury. Pamiętajmy, że kredyty mieszkaniowe są jednymi z najlepiej spłacanych zobowiązań.

W drugiej połowie roku możemy się spodziewać dalszego ograniczenia sprzedaży mieszkań, względnie jej stabilizacji na niskim poziomie, ograniczenia nowych inwestycji i przebudowania oferty w kierunku potrzeb nabywców pozostających na rynku. Nadal gorącym tematem będzie współpraca z inwestorami instytucjonalnymi.

Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome:

W pesymistycznym scenariuszu mamy początek załamania. Rynek kredytowy szoruje po dnie, a może być jeszcze gorzej. Teraz widzimy, jak bardzo jest on znaczący na polskim rynku nieruchomości. Długo utrzymujący się wysoki poziom stóp procentowych wpłynie w końcu na stabilizację bądź spadki cen mieszkań. Na rynku wtórnym, ale i na rynku pierwotnym, już widać oznaki spowolnienia bądź zatrzymania wzrostu cen. Do tego dochodzą rekordowo złe nastroje konsumenckie, obawy przed rosnącymi cenami dóbr i usług i niepewność dotycząca sytuacji ekonomicznej kraju.

W optymistycznym scenariuszu czeka nas gorsze półtora roku, kiedy ceny mieszkań niewiele się zmienią. Po pierwszej obniżce stóp na jesieni przyszłego roku rynek będzie odżywał. W optymistycznym scenariuszu KNF łagodzi swoją dotychczasową rekomendację dla banków w sprawie obliczania zdolności kredytowej, co odblokowuje nieco popyt na mieszkania. Ponadto rośnie oferta kredytów ze stałą stopą procentową, które zaczynają być tańsze niż te ze stopą zmienną. Ale wybór należy do konsumenta, czy stała stopa na wysokim poziomie to dobry pomysł, czy lepiej jednak się wstrzymać z taką decyzją.

Eliza Rudnicka - Wąsińska, dyrektor agencji Freedom Nieruchomości Magdalenka:

Pomimo wysypu w czerwcu nowych mieszkań spowodowanego wprowadzeniem nowelizacji ustawy deweloperskiej (obowiązujące od 1 lipca przepisy podnoszą koszty inwestycji deweloperskich, więc firmy spieszyły się z wprowadzeniem nowej oferty na rynek), na rynku pierwotnym lokali jest mniej niż przed rokiem.

Pomimo zmniejszenia popytu, na co ma wpływ malejąca zdolność kredytowa klientów, na wartości zyskują i będą zyskiwać mieszkania z rynku wtórnego. Lokali po prostu brakuje. Tu kolejny paradoks - mieszkania na rynku pierwotnym są często droższe od wykończonych w dobrym standardzie lokali na osiedlach kilka ulic dalej. Pytanie, na jakiego klienta czekają deweloperzy, skoro na wykończenie mkw. mieszkania w Warszawie trzeba przeznaczyć ok. 2 tys. zł.

Ceny mieszkań nie będą spadać. Utrzymają się na stałym wysokim poziomie. Za rok cena może być powiększona o wskaźnik inflacji. Wartość pojedynczych transakcji może spadać. Transakcji będzie mniej, co z pewnością odczują pośrednicy w obrocie nieruchomościami.