Rz: Rynek condohoteli nie cieszył się ostatnio dobrą opinią po tym, gdy nad morzem jeden z projektów nie powstał, inny w górach się opóźnił. Po czym poznać, że inwestor jest wiarygodny?

Marcin Dumania, prezes Sun & Snow: Na każdym rynku trafiają się nierzetelne firmy i nasz nie jest tu wyjątkiem. Cechy szczególne dobrej inwestycji? Po pierwsze, deweloper powinien oferować ceny w rynkowych widełkach. Zbyt niskie stawki rodzą pytanie o jakość. Zbyt wysokie to jeszcze wyraźniejszy sygnał ostrzegawczy. Wysoka cena zakupu połączona z  gwarancją wysokiego zysku to duże ryzyko, że firma zarządzająca będzie realizowała wypłaty za wynajem z zysków z zakupu. Innymi słowy: kupujący sam sfinansuje swoją gwarancję.

Po drugie, trzeba szukać dewelopera i operatora, który ma na koncie co najmniej kilka podobnych inwestycji i działa od kilku lat. Rynek apartamentów wakacyjnych ma w Polsce już dziesięć lat, czas oczekiwać więc od inwestora solidnych referencji.

Reasumując: z dużą dozą nieufności podchodziłbym do umów, gdzie jest wysoka cena zakupu połączona z wysoką stopą zwrotu, powyżej 7–8 proc., szczególnie gdy oferujący ją podmiot nie ma dużego doświadczenia na rynku wynajmu apartamentów wakacyjnych.

Sun & Snow do niedawna zajmował się pośrednictwem w wynajmie lokali wakacyjnych, ale został też inwestorem w condo obiekty. Dlaczego?

Od blisko dekady kluczowym obszarem działania Sun & Snow jest wynajmowanie turystom apartamentów należących do prywatnych inwestorów. Na tym biznesie wyrośliśmy i zaczęliśmy być rozpoznawani. Dlatego bardzo szybko zaczęli przychodzić do nas lokalni inwestorzy, którzy posiadali działkę idealną pod apartamenty wakacyjne, ale brakowało im know-how w dziedzinie oczekiwań turystów i kanałów sprzedaży takich produktów jak apartamenty. My mieliśmy tę wiedzę i stale rosnącą bazę klientów potencjalnie zainteresowanych zakupem apartamentu w celach inwestycyjnych.

Gdzie pan prowadzi dziś firmowe projekty? Jaki jest koszt inwestycji, skąd finansowanie?

Obecnie jesteśmy zaangażowani w trzy projekty: w dwa w górach, jeden nad morzem, a kolejne cztery mamy w przygotowaniu. W każdym z tych projektów współpracujemy z innym podmiotem, który miał odpowiedni grunt, więc weszliśmy z nim w joint venture.

W Szklarskiej Porębie powstaje ośrodek wakacyjny. Gotowe są już dwa budynki apartamentowe, powstaje trzeci, a w planach jest jeszcze hotel. W Zakopanem budujemy dwa budynki apartamentowe oferujące łącznie 40 lokali w ramach kompleksu Lipki Park. Inwestycja zostanie zakończona w tym roku.

W Kołobrzegu mamy świetną działkę, w pierwszej linii zabudowy od morza, gdzie do połowy przyszłego roku powstaną dwa budynki apartamentowe. Łączna wartość obecnie realizowanych projektów budynków apartamentowych to ok. 50 mln zł. Projekty finansowane są z własnych środków i kredytów bankowych.

Jak zarabiać na apartamentach wakacyjnych? Ile można zyskać?

W tej chwili zakup apartamentu na wynajem generuje zyski od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie. Wszystko zależy od lokalizacji, wielkości apartamentu, infrastruktury, którą oferuje budynek i jego sąsiedztwo. Ważna jest odległość od morza czy wyciągów narciarskich. Różni operatorzy oferują różne warunki współpracy, jednak prowizja za zarządzanie wynosi średnio około 30 proc. W kosztach uwzględnić trzeba też czynsz i opłaty za media.

Jaki apartament warto kupić?

Taki, który ma potencjał, by na nim zarabiać. Warto zapytać wybranego operatora, które miejscowości i lokalizacje przynoszą największe zwroty. Można poprosić o wyliczenia dla nieruchomości o konkretnym metrażu w konkretnej miejscowości. Inaczej wygląda obłożenie dla małego miasteczka turystycznego, gdzie życie poza sezonem zamiera, a inaczej dla inwestycji miejskiej, którą odwiedzają turyści, także z zagranicy, i która przyciąga gości biznesowych przez cały rok.

Jeśli mogę coś doradzić, to sugerowałbym wybrać miejscowość i lokalizację, którą się samemu lubi. W końcu to będzie nasza nieruchomość i od czasu do czasu będziemy mogli w niej wypoczywać, bo własny apartament wakacyjny to przecież nie tylko dobre stopy zwrotu.

Nie jest to bardziej ryzykowne dla inwestora niż wynajem mieszkania w mieście?

Zakup nieruchomości w miejscowości turystycznej pod wynajem krótkoterminowy jest mniej ryzykowny niż zakup mieszkania w mieście pod wynajem długoterminowy. Przede wszystkim unikamy problemów z najemcami, związanych z wymeldowaniem, niezapłaconymi rachunkami, niechcianą korespondencją itd. Odpada nam również poszukiwanie najemców i przerw w najmie. Zdarzają się, co prawda, niekłopotliwi najemcy, którzy wiążą się umową najmu na dziesięć lat, a po ich wyprowadzce mieszkanie wygląda jak w dniu wprowadzenia, ale to rzadkość. Dodatkowo przy najmie krótkoterminowym ewentualne zniszczenia dokonane przez gości, bierze na siebie firma zarządzająca.

Jeśli chodzi o zyski, to zarówno duże miasta, jak i miejscowości wakacyjne generują różne stopy zwrotu. Gdańsk, Kraków albo Warszawa wygenerują większe nominalnie przychody z najmu niż na przykład Hel. Aby jednak podjąć właściwą decyzję, należy porównać cenę zakupu z potencjalnymi przychodami z najmu. W mniejszych miejscowościach zazwyczaj cena zakupu jest niższa ze względu na mniejszy koszt zakupu gruntów.

CV

Marcin Dumania – prezes spółki Sun & Snow, operatora zarządzającego krótkoterminowym wynajmem apartamentów w polskich kurortach wakacyjnych i największych aglomeracjach. Wcześniej przez kilkanaście lat pracował w firmach doradczych: Deloitte, A.T. Kearney, Accenture oraz Roland Berger Strategy Consultants. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej.

Pełna wersja rozmowy: nieruchomosci.rp.pl