Mediana cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie to 9,8 tys. zł za mkw. Od stycznia do listopada ceny wzrosły o 8 proc. – podaje firma Emmerson Evaluation. 8-proc. zmiany firma odnotowuje też w Krakowie (mediana: 8 tys. zł za mkw.), Poznaniu (6,7 tys. zł) i Katowicach (5 tys. zł). O 9 proc. (do 7,2 tys. zł) zdrożały lokale we Wrocławiu, Gdańsku (8 tys. zł) i Gdyni (7,5 tys. zł). Najmniejsze, 7-proc. zmiany, widać w Sopocie (10,3 tys. zł za mkw.), największe, 12-proc., w Łodzi (5,1 tys. zł).

W 2019 r. ceny na rynku wtórnym rosły od 8 proc. (Poznań) do 20 proc. (Sopot).

Opóźniona reakcja

Jarosław Krawczyk, ekspert portalu Otodom, komentuje, że pandemia wywarła istotny wpływ na rynek nieruchomości, ale nie taki jak wielu wieszczyło na jej początku.

– Niektórzy przewidywali gwałtowne spadki cen, wyprzedaże mieszkań i szeroko pojęte załamanie – mówi. – Prognozy się nie sprawdziły. Ceny są dość stabilne: urosły nieco wolniej niż rok wcześniej, ale wciąż nie spadają.

Powodów jest kilka. – Choć w 2020 r. bywało trudniej o kredyt hipoteczny, na rynku pojawili się klienci gotówkowi, którzy chcieli ochronić oszczędności przed inflacją i postanowili zainwestować w nieruchomości – tłumaczy Krawczyk. – Ponadto olbrzymia część inwestycji deweloperskich opiera się na sprzedanych już mieszkaniach. Rynek nieruchomości na wszelkie kryzysy reaguje z opóźnieniem. Nawet w przypadku głębszej recesji właściciele mieszkań traktują ich sprzedaż jako ostateczność, wcześniej starają się o odroczenia spłaty kredytu, pożyczki wśród znajomych i rodziny albo decydują się na sprzedaż innych aktywów.

Także Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome.pl, zwraca uwagę, że rynek nieruchomości na różne wydarzenia w gospodarce nie reaguje tak dynamicznie jak inne aktywa, np. rynek akcji. – Zatem nie ma co się spodziewać korekt rzędu kilkunastu czy kilkudziesięciu procent w tak krótkim okresie – mówi, wskazując też na wsparcie rządu dla przedsiębiorców. Najmocniej dotknięte branże może jednak jeszcze czekać fala bankructw. Sytuację w jakimś stopniu poprawi szczepionka.

Dyrektor mówi też o sporej podaży pieniądza w gospodarce. – A nieruchomości są dobrem rzadkim, czyli jest ich ograniczona ilość, której szybkie zwiększenie nie jest możliwe – tłumaczy Anton Bubiel. – W warunkach utrudnień administracyjnych należy się wręcz spodziewać zmniejszenia tempa przyrostu nowych mieszkań w najbliższych latach. Jeżeli mamy większą ilość pieniądza, ale mniejszy przyrost dóbr, obserwujemy inflację, czyli wzrost cen. Mieszkania są w pewnym sensie odzwierciedleniem tego zjawiska. Podobnie reagują metale szlachetne.

Na odporność nieruchomości na pandemię wskazuje też Maciej Plech z Power Invest. – W 2020 r. byliśmy świadkami niewielkiej korekty cen w II kwartale, by już w IV kwartale obserwować odrabianie strat – mówi. Ostatni kwartał 2020 r., jak dodaje, zaskoczył rekordową liczbą ofert. Na rynek trafiły mieszkania kupowane w ostatnich latach jako inwestycje, na wynajem. – Z uwagi na pracę zdalną, brak studentów ten sektor przechodzi trudne chwile – tłumaczy.

Uwaga na „perełki"

Jarosław Krawczyk zwraca uwagę, że w minionym roku szukaliśmy więcej niż dotąd domów, a jeśli mieszkań, to koniecznie z ogródkiem, tarasem lub balkonem.

– Widać zmianę funkcji mieszkania – mówi ekspert Otodomu. – To już nie tylko strefa wypoczynku, ale i pracy zdalnej. Stąd większe zainteresowanie nieruchomościami o większej powierzchni. Czy w 2021 r. powrócimy do małych mieszkań, czy też wybierać będziemy domy pod miastem lub w mniejszych miejscowościach? To jedno z najciekawszych pytań o niedaleką przyszłość.

Zdaniem Krawczyka spadek cen mieszkań w 2021 r. wcale nie jest wykluczony. – W dużej mierze zależy od tego, jak gospodarczo poradzimy sobie z pandemią – zastrzega.

Maciej Plech uważa, że popyt na mieszkania sprawi, że ceny pozostaną stabilne. – Będą rosły jednak wolniej niż przed pandemią – przewiduje.

W czasie pandemii ceny windowały zakupy inwestycyjne. Marcin Jańczuk z Metrohouse przestrzega jednak, że popyt inwestycyjny nie trwa wiecznie. – Dla wielu osób posiadających nadwyżki finansowe inwestowanie w mieszkania jest nadal bardziej atrakcyjne niż inne narzędzia finansowe – mówi. – Pytanie, jak długo potrwa ten nieruchomościowy optymizm. Odpływ nabywców inwestycyjnych może być dość dotkliwy dla całego rynku.

Ekspert podkreśla, że w mieszkania nadal warto inwestować, ale dziś trzeba to robić jeszcze rozważniej. – Zazwyczaj w takich sytuacjach pojawiają się liczne „okazje" inwestycyjne z „gwarantowaną" wysoką stopą zwrotu. Chętnych na takie „perełki" nie brakuje – mówi Marcin Jańczuk. – Decyzje o zakupie nieruchomości nie powinny być podejmowane impulsywnie, bez dokładnej analizy inwestycji i lokalnego rynku nieruchomości. Nikt nie jest w stanie zagwarantować, zwłaszcza dziś, że zakup przyniesie oczekiwane zyski.