Gmina oddała grunt w użytkowanie wieczyste. W umowie ustanawiającej to prawo określiła termin zabudowy nieruchomości. Termin ten powoli się zbliża i najprawdopodobniej użytkownik wieczysty nie zdąży zrealizować zabudowy. Czy, a jeżeli tak, to w jakiej formie gmina może przedłużyć ten termin? Czy w ogóle istnieje taka możliwość modyfikacji użytkowania wieczystego?

Tak. Gmina może przedłużyć termin zabudowy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste poprzez zawarcie kolejnej umowy.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym. Od prawa własności różni je między innymi to, że o ile właściciel nie może być na mocy umowy skutecznie pozbawiony przysługującego mu władztwa, o tyle użytkownik wieczysty - już jak najbardziej. Potwierdzeniem powyższego jest art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim, w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej ustala się sposób i termin jej zagospodarowania. Obejmuje to również termin zabudowy, zgodnie z celem na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

W tym kontekście należy podkreślić, że w przypadku, gdy sposób zagospodarowania nieruchomości polega na jej zabudowie, w umowie musi zostać wyznaczony termin rozpoczęcia (czyli wybudowania fundamentów) lub jej zakończenia (wybudowanie budynku w stanie surowym, zamkniętym). Oczywiście możliwe jest wyznaczenie obu tych terminów. Jeżeli któryś z nich w trakcie wykonywania umowy nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika - może on zostać na jego wniosek przedłużony.

W orzecznictwie wskazano, że wyznaczenie dodatkowego terminu następuje w drodze zmiany postanowień umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. W dalszej kolejności możliwe będzie rozstrzyganie tych kwestii w drodze procesu cywilnego (wyrok NSA z 3 grudnia 2015 r., I OSK 656/14). Miejsce oraz brzmienie art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami wykluczają natomiast możliwość wydawania decyzji administracyjnych w przedmiocie przedłużania terminów zabudowy (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 3 lipca 2008 r., II SA/Wr 193/08).

W przypadku, gdy wyznaczone terminy nie zostaną zachowane, gmina będzie mogła obciążyć użytkownika opłatą dodatkową. W tym kontekście pamiętać trzeba, że wymierzenie opłaty dodatkowej (w przeciwieństwie do samego przedłużenia terminu) będzie już się odbywało na podstawie decyzji administracyjnej. Wysokość takiej dodatkowej opłaty rocznej wynosić będzie 10 proc. wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zabudowy. Za każdy następny rok opłata ta będzie ulegać zwiększeniu o dalsze 10 proc. tej wartości. Czyli, jeżeli w roku, w którym upłynął umowny termin do zabudowy nieruchomości, wartość tej nieruchomości wynosiła 100 tys. złotych – opłata będzie wynosić 10 tys. złotych i co roku będzie odpowiednio zwiększana.

podstawa prawna: art. 62 - 63 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 1774 ze zm.).