Potężne wzrosty już za nami

- Ziemi sprzedaje się dziś bardzo mało. Czy ma to wpływ na ceny osiągane przez rolników? Na razie niewielki. Pod koniec 2015 roku wzrosty cen ziemi rolnej w Polsce wyraźnie wyhamowały. W ciągu kwartału przeciętny hektar staniał o 532 zł. Za działkę o takiej wielkości trzeba teraz płacić niecałe 35 tys. zł – wynika z najnowszego odczytu indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion's Bank. - W ciągu kwartału zanotowaliśmy więc spadek o 1,5 proc., choć w skali roku wciąż mamy do czynienia ze wzrostem o 4,2 proc. Jest to skromny wynik w porównaniu do tych z ostatnich lat, do których przyzwyczaił rynek ziemi rolnej w Polsce - zwraca uwagę Bartosz Turek. - Pod koniec 2004 roku (z tego okresu pochodzą najstarsze dane) za hektar trzeba było płacić 6,2 tys. zł. W ostatnim kwartale 2015 roku za identyczną parcelę płacono w obrocie prywatnym niecałe 35 tys. zł. To oznacza potężny średnioroczny wzrost o 16,2 proc., a mówimy przecież o 12 latach.

Analityk Lion's Banku podkreśla, że okres, który minął od wprowadzenia ustawy o ziemi rolnej jest wciąż za krótki, aby mówić o trendzie. - Na to przyjdzie jeszcze poczekać. O jego narodzinach nie przesądzą także dane za trzeci kwartał tego roku. Te prawdopodobnie znowu będą słabe, ale trzeba pamiętać, że tradycyjnie jest to okres sezonowego spadku obrotów i cen na rynku ziemi rolnej. Na razie najnowsze dane wpisują się w scenariusz, zgodnie z którym nie należy się spodziewać panicznej wyprzedaży i gwałtownego załamania cen ziemi nawet przy wyraźnym spadku liczby chętnych do zakupu działek. Najbardziej prawdopodobne wydaje się stopniowe osuwanie wycen w dłuższym terminie - prognozuje Bartosz Turek.

Co tanieje

- Dane publikowane przez GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału parceli - wyjaśnia Bartosz Turek. - W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą, tańszą ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku - podkreśla.

Dodaje, że stworzony przez Lion's Bank indeks ma wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. - Ich skład jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara - wyjaśnia Bartosz Turek. - Z punktu widzenia inwestora czy właściciela ziemi jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez GUS. Indeks stworzony przez Lion's Bank pokazuje, że już od momentu, w którym trwały prace nad nowym prawem ograniczającym wolny obrót ziemią, najwyraźniej tanieją ziemie najżyźniejsze. - Podczas gdy za taki właśnie hektar trzeba było pod koniec roku płacić prawie 50 tys. zł, to dziś jest to o około 2,2 tys. zł mniej - podaje Bartosz Turek. - Dane te zdają się potwierdzać, że rolnicy, a więc osoby zainteresowane żyzną ziemią, czekają z zakupami w oczekiwaniu na spadki cen. Nie zmienia to faktu, że w dłuższym terminie od końca 2004 roku najlepsza ziemia zdrożała o 419 proc. - z niespełna 9,2 tys. zł do 47,7 tys. zł. W tym samym czasie wyraźnie lepiej radziły sobie grunty najsłabsze, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 516 proc.

Ponad dekadę temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 26,6 tys. zł. Obliczenia Lion's Banku bazują na kwartalnych danych GUS. - Dotyczą przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb: dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi - mówi Bartosz Turek. - W związku z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników jest możliwa do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednieniu wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.