Dobrze zarobić daje Sosnowiec

W zależności od miasta i wielkości mieszkania wynajmujący mogą dziś liczyć (przy pełnym obłożeniu) na średnią rentowność brutto od 4,1 do 8,9 proc. rocznie (dane za IV kw. 2020 r.). Przed rokiem było to 4,8–10,1 proc. – podaje Rentier.io.

Uwaga, pustostany

– Uwzględniając dodatkowe koszty (przy założeniu, że lokal kupujemy na rynku wtórnym), jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na remonty i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.) i zarządzanie najmem (10 proc. przychodu), rentowność 50-metrowego mieszkania wyniesie średnio 4,4 proc. netto – szacuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io. – Inwestycja zwróci się po 24 latach.

Przy jednym miesiącu pustostanu rentowność netto spadnie do 3,9 proc. (Zwrot po 26 latach). – Zakładając pesymistyczny scenariusz, czyli sześć miesięcy przestoju, rentowność to 1,4 proc. (zwrot po 72 latach). Paradoksalnie to i tak o wiele więcej, niż dziś oferują lokaty – mówi Bubiel. A w wyliczeniach nie uwzględniono zmiany wartości nieruchomości w czasie.

Rentier.io szacuje, ile zarobimy m.in. na 50-metrowym mieszkaniu. W Krakowie inwestycja pochłonie średnio (cena i nakłady) 493,3 tys. zł. Lokal wynajmiemy średnio za 1,05 tys. zł (bez opłat licznikowych i do administracji). Przy 12-miesięcznym najmie rentowność najmu netto to 1,8 proc., przy 11-miesięcznym – 1,6 proc. Gdy lokal będzie stał pusty pół roku, rentowność spadnie do 0,3 proc.

W Warszawie 50-metrowe mieszkanie (razem z nakładami) można mieć średnio za 585 tys. zł. Przeciętny czynsz to 1,65 tys. zł. Całoroczne obłożenie da 2,5-proc. rentowność netto. Miesiąc bez najemcy obniży ją do 2,2 proc., a pół roku – do 0,7 proc. We Wrocławiu jest to odpowiednio 450,3 tys. i ok. 1,5 tys. zł. Rentowność netto to odpowiednio 3 proc., 2,6 i 0,8 proc. W Gdańsku jest to 501,8 tys. zł i 1,3 tys. zł. Rentowność: 2,4, 2 i 0,5 proc.

Świetnie wypada Sosnowiec. Rentowność netto przy 12 miesiącach najmu 50-metrowego lokalu to 7,9 proc., 11 miesięcy – 7,1, a sześciu – 2,7 proc.

Wyczekiwana szansa

– Największy potencjał mają małe mieszkania w Sosnowcu, Częstochowie, Lublinie i Łodzi oraz mieszkania średnie w Sosnowcu i Częstochowie – wskazuje Anton Bubiel. – Nie oznacza to, że każdy lokal w tych miastach da zarobić. Ogromne znaczenie ma lokalizacja. Warto zwracać uwagę na dzielnice i osiedla, gdzie jest popyt, a podaż ogranicza brak działek.

Na stawki najmu wpłynęły zakazy i ograniczenia związane z pandemią. – Zamknięcie uczelni, zakaz najmu krótkoterminowego i praca zdalna spowodowały duży odpływ najemców – mówi Łukasz Wydrowski, właściciel firmy Estatic Nieruchomości. – Problemy ma większość właścicieli mieszkań na wynajem. Nawet jeśli znajdują chętnych, to często za czynsz niższy nawet o 20 proc. niż w 2019 r.

Wydrowski zauważa, że spadek rentowności najmu doprowadził do zmniejszenia liczby inwestorów zainteresowanych zakupem nieruchomości.

– Tę dziurę zasypują klienci kupujący mieszkania na własny użytek, dla których większa liczba ofert jest wyczekiwaną szansą. W ten sposób rynek kupna-sprzedaży broni się przed spadkami cen – tłumaczy ekspert.

Ostatni kwartał 2020 r. przyniósł już widoczny spadek liczby ogłoszeń wynajmu mieszkań. – Część znalazła najemców, cześć trafiła na sprzedaż – tłumaczy Bubiel. – Niemniej stawki się zatrzymały, a w niektórych miastach widać nawet delikatny wzrost. W porównaniu z IV kw. 2019 r. ceny są niższe średnio o 1 proc.

Michał Guzowski, analityk portalu Domiporta.pl, radzi, by w niespokojnych czasach ostrożniej podchodzić do założeń inwestycyjnych, także na uważanym za bezpieczną przystań rynku nieruchomości.

– To bezpieczeństwo może się okazać złudne, jeśli zbyt optymistycznie ocenimy potencjał mieszkania przeznaczonego do wynajmu, a jednocześnie posiłkujemy się kredytem – wyjaśnia. – Stopy procentowe są wprawdzie rekordowo niskie, ale kredyt mieszkaniowy to instrument finansowy, z którego trzeba korzystać z rozwagą. Przyjmujemy zobowiązanie na kilkadziesiąt lat, a w tym czasie warunki mogą się zmienić.

Bartłomiej Annusewicz, dyrektor zarządzający Lions Estate:

Skutki pandemii najmniej odczuł segment najmu obejmujący duże domy i apartamenty, zwłaszcza posiadające bezpośredni dostęp do zieleni – własne tarasy czy ogrody.
Większość domów w warszawskim Wilanowie, Zawadach, Sadybie czy w Konstancinie-Jeziornie od początku pandemii wynajmowała się błyskawicznie. W odróżnieniu od lat ubiegłych, gdy takie nieruchomości były najpopularniejsze wśród ekspatów (zagranicznych pracowników międzynarodowych korporacji), dyplomatów i ich rodzin, teraz chętnie wynajmują również Polacy, nawet ci posiadający własne mieszkania w centrum miasta.

Skutków pandemii niemal w ogóle nie odczuł rynek nieruchomości premium – luksusowych wilii, rezydencji czy apartamentów. W znacznej mierze wynajmowali je zamożni Polacy, którzy ze względu na pandemię poszukiwali luksusowych nieruchomości z tarasem lub ogrodem.