Biura: jakich najemców preferują właściciele nieruchomości

Dlaczego państwowy najemca biura jest cenny dla dewelopera?

Aktualizacja: 14.11.2016 09:23 Publikacja: 14.11.2016 09:15

Biura: jakich najemców preferują właściciele nieruchomości

Foto: Fotorzepa/ Magda Starowieyska

Jakie życzenia państwowej instytucji musi spełnić właściciel budynku, aby zawrzeć duży kontrakt?

MICHAŁ LIS, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni biurowych w JLL:

– W tym roku nie zarejestrowaliśmy bardzo znaczących transakcji najmu podpisanych przez instytucje państwowe czy spółki Skarbu Państwa. Zdecydowanie bardziej aktywni najemcy z tego obszaru byli w 2015 r. Przykładowe transakcje w zeszłym roku zawarły: Gaz-System – 9,2 tys. mkw. w Cristal Park, Polskie Sieci Elektroenergetyczne – 6,3 tys. mkw. w Eurocentrum Office Complex czy Centrum Unijnych Projektów Transportowych – 6,2 tys. mkw. w Warsaw Spire C. Spodziewamy się jednak kolejnych umów najmu zawartych przez spółki Skarbu Państwa w nadchodzących miesiącach.

Często jednostki sektora publicznego preferują czynsz w złotówkach i nie godzą się na czynsz w euro, co – obok konieczności wpłaty depozytu – jest jedną z głównych barier ograniczających współpracę sektora publicznego z właścicielami obiektów biurowych, szczególnie tymi instytucjonalnymi, pochodzącymi z krajów Europy Zachodniej. Podmioty państwowe na ogół stoją na stanowisku, że poręczenie Skarbu Państwa powinno być wystarczającym zabezpieczeniem umowy najmu. Niestety, deweloperzy i fundusze inwestycyjne zazwyczaj nie są chętne na tego typu rozwiązania. Niektóre instytucje mogą się zgodzić na czynsz zdefiniowany w euro, ewentualnie warunkowany jakimiś ograniczeniami. Umowy najmu zawierane są na podobny okres co w przypadku najemców komercyjnych, czyli na standardowo pięć lat.

Instytucje publiczne obejmują zwykle powierzchnię w nowoczesnych budynkach komercyjnych poza ścisłym centrum lub mniej nowoczesne w centrum. Powodzeniem cieszą się po prostu tańsze, ale solidne i rozwinięte lokalizacje. Większym zainteresowaniem cieszy się układ gabinetowy, czyli podział na pokoje zamiast standardowego modelu open space.

STANISLAV FRNKA, prezes HB Reavis Poland:

– Na warszawskim rynku zapytania od instytucji publicznych o wynajem biura trafiają do nas dosyć często. Trudno jednak mówić o masowym trendzie relokacji instytucji publicznych do nowoczesnych biurowców. Duży odsetek instytucji wciąż korzysta z obiektów należących do państwa, nawet jeśli odbiegają one od standardów rynkowych pod względem komfortu i wydajności. Mimo to wraz ze zmianami w sferze organizacyjnej można spodziewać się rosnącej liczby najemców z sektora publicznego w komercyjnych budynkach i nie będą to jedynie zmodernizowane obiekty położone poza ścisłym centrum Warszawy, ale także dobrze skomunikowane biurowce klasy A.

Najemcy z sektora publicznego to cenni i prestiżowi klienci. Ich dużym atutem z perspektywy wynajmującego jest długość zawieranych umów. W przypadku instytucji publicznych mogą być one zdecydowanie dłuższe niż w przypadku prywatnych przedsiębiorstw. Wiele zachęt używanych w stosunku do podmiotów komercyjnych – np. okresowe zwolnienie z czynszu czy wykończenie biura w cenie – znajduje zastosowanie także w negocjacjach z instytucjami państwowymi.

Kwestia wymogu rozliczeń w złotówkach nie jest problematyczna. Coraz więcej instytucji publicznych rozlicza się w euro, co w kontekście ewentualnej sprzedaży budynku zagranicznemu funduszowi nie jest barierą dla dewelopera. Wynajmujący musi być natomiast przygotowany, że najemca z sektora publicznego będzie oczekiwał precyzyjnej umowy, która dokładnie wskaże wysokość przyszłych opłat, w tym eksploatacyjnych.

Jeśli chodzi o udogodnienia, instytucje publiczne oczekują przede wszystkim odpowiedniej lokalizacji budynku: niekoniecznie w centrum miasta, ale zawsze z dobrym dojazdem. Jeśli potencjalnym najemcą jest organizacja, która przyjmuje codziennie wielu klientów, może oczekiwać też dostępności odpowiedniej ilości miejsc parkingowych. Większość instytucji jest bardzo zaangażowana w proces aranżacji biura oraz przywiązuje dużą wagę do kwestii kontroli dostępu do budynku, bezpieczeństwa infrastruktury technicznej i telekomunikacyjnej.

PIOTR CAPIGA, negocjator w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield:

– W ostatnich latach notowaliśmy zwiększającą się aktywność najemców z sektora publicznego na rynku komercyjnych powierzchni biurowych. Podmioty z udziałem Skarbu Państwa decydowały się na przeprowadzkę do nowoczesnych biurowców ze względu na wyższy standard powierzchni, brak ryzyka niespodziewanych nakładów inwestycyjnych związanych z koniecznymi remontami oraz możliwość elastycznej ekspansji.

Podmioty z sektora publicznego postrzegane są przez wynajmujących jako najbardziej stabilni najemcy. Poza tym spółki te akceptują dłuższy okres najmu, a uzyskiwane warunki umowy są bardzo atrakcyjne, niekiedy na poziomie nieprzekraczającym kosztów użytkowania budynków stanowiących ich własność. Pozycja negocjacyjna spółek z udziałem Skarbu Państwa jest dobra, ponieważ potrzebują wielkich powierzchni.

Ale oczekiwania najemców publicznych są często wyzwaniem dla wynajmujących. Czynsz określony i płatny w złotych, stała stawka przez cały okres umowy czy ograniczone możliwości zabezpieczenia umowy najmu kaucją lub gwarancją bankową – to najczęściej pojawiające się wytyczne. Negatywnie postrzegane są wszelkiego rodzaju kary umowne, a sam proces decyzyjny może być długotrwały.

Jakie życzenia państwowej instytucji musi spełnić właściciel budynku, aby zawrzeć duży kontrakt?

MICHAŁ LIS, dyrektor w dziale wynajmu powierzchni biurowych w JLL:

Pozostało 97% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Panattoni buduje spekulacyjnie na Pomorzu
Nieruchomości
Za mieszkania płacimy coraz więcej
Nieruchomości
Echo po konferencji: bycze nastawienie do rynku mieszkaniowego
Nieruchomości
Eksperci o potencjalnym fiasku programu „Na start”
Materiał Promocyjny
Jakie są główne zalety systemów do zarządzania zasobami ludzkimi?
Nieruchomości
Echo Investment i Archicom zwiększają skalę
Nieruchomości
Mieszkań na przeciętną kieszeń jest coraz mniej