O dobrą działkę pod osiedle jest coraz trudniej. Dobrą, czyli – jak wyjaśnia Anna Karaś, analityk Cenatorium – z uregulowanym stanem prawnym i planistycznym, w cenie pozwalającej na zadowalające zyski z inwestycji.

– Najgorzej jest w stolicy, gdzie oferta mieszkaniowa kurczy się od 2016 r. Początkowo było to spowodowane bardzo wysokim popytem, który przewyższał podaż, jednakże od niedawna deweloperzy rozpoczynają także w Warszawie coraz mniej budów – zauważa Anna Karaś. – W 2018 r. rozpoczęli budowę 23,5 tys. mieszkań. To rekord. W 2019 r. – 20,1 tys. (mimo bardzo dobrej koniunktury), a w 2020 r. – zaledwie 14,6 tys. To najsłabszy wynik od 2014 r. Na sytuację dodatkowo nałożyła się pandemia, która wstrzymała część inwestycji. Ruszą one w bardziej stabilnych okolicznościach, na gwałtowny wysyp nie ma jednak co liczyć.

Wielkie transakcje

Kurczą się oferta to efekt m.in. ograniczonej podaży gruntów. – Między innymi dlatego w ostatnich dwóch–trzech latach widać silną ekspansję deweloperów działających dotychczas jedynie w stolicy na inne rynki, gdzie działki są łatwiej dostępne, a ceny niższe – mówi ekspertka Cenatorium.

Zwraca uwagę, że duża liczba ofert pracy w sektorze budownictwa mieszkaniowego dotyczy stanowisk związanych z poszukiwaniem gruntów. – Popyt na specjalistów w tej dziedzinie jest coraz większy – mówi Anna Karaś. A firmy coraz częściej decydują się na zakup „trudnych" działek, wymagających rewitalizacji, poprzemysłowych, z budynkami do rozbiórki.

Mimo pandemii deweloperzy budowali banki ziemi także w 2020 r. – Odnotowano nawet kilka transakcji z najwyższej półki cenowej, co oznacza, że deweloperzy optymistycznie patrzą w przyszłość i nie boją się problemów z popytem – komentuje Anna Karaś.

Najwięcej transakcji o wartości ponad 20 mln zł było w stolicy, głównie na Mokotowie. Najwyższą cenę za mkw. działki w I poł. 2020 r. zapłaciła firma Matexi. Jak podaje Cenatorium, na grunt o pow. 1345 mkw. przy Bukowińskiej deweloper wydał 20,9 mln zł (15,5 tys. zł za mkw.). Kolejna wielka transakcja: przy ul. Domaniewskiej deweloper (brak danych który) kupił 2321 mkw. za wstępną cenę 33,2 mln zł (14,3 tys. zł za mkw.). – O końcowej kwocie mają zadecydować warunki zabudowy, jakie uda się uzyskać kupującemu – wyjaśnia Anna Karaś.

W Warszawie zawarto też kilka transakcji z całkowitą ceną ponad 30 mln zł. – Najwięcej, bo 35 mln zł, zapłacił Aurec Capital Development za działkę przy ulicy Jutrzenki – podaje ekspertka Cenatorium. Teren o pow. 16,6 tys. mkw. był już objęty pozwoleniem na budowę. Ta sama firma przeznaczyła 23,3 mln zł na działkę (12,3 tys. mkw.) przy ul. Traktorzystów w Ursusie. A grunt o pow. 6402 mkw. przy Bokserskiej na Mokotowie (4,5 tys. zł za mkw.) nabyła spółka Avonmore.

Transakcyjne ceny przekraczające 10 tys. zł za mkw. gruntu Cenatorium odnotowuje także w innych dużych miastach. Przy ul. Żytniej w Gdańsku sprzedano 2332 mkw. za 33,1 mln zł (14,2 tys. zł za mkw.). – Cenę usprawiedliwia lokalizacja – ocenia Anna Karaś. – Wyspa Spichrzów przeżywa odrodzenie i staje się jednym z najatrakcyjniejszych punktów Trójmiasta. W Gdyni padł rekord dotyczący całkowitej wartości transakcji. Allcon nabył 18 577 mkw. działki przy ul. Kieleckiej za 57,9 mln zł.

We Wrocławiu największą transakcję w I poł. ub.r. odnotowano na Starym Mieście. Za 26,1 mln zł poszło 3468 mkw. działki przy ul. Robotniczej.

Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej Colliers International, komentuje, że deweloperzy, z reguły planujący inwestycje długookresowo, kupują grunty z wyprzedzeniem. – Pandemia zatrzymała na kilka miesięcy aktywność transakcyjną, jednak dzięki bankom ziemi większość inwestorów ze spokojem podeszła do zawirowań gospodarczych – mówi ekspert. – Apetyt na grunty powrócił w III i IV kw. 2020 r. Można się spodziewać, że trend zakupowy osiągnie apogeum w tym roku. Mimo dużych banków ziemi deweloperzy, świadomi małej podaży nowych gruntów w obszarach miejskich, decydują się na akwizycje kolejnych terenów, często wymagających dłuższego przygotowania administracyjnego – potwierdza.

Zapasy na lata

Rozbudowany bank ziemi (w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Łodzi, Trójmieście, Poznaniu i na Górnym Śląsku) ma Atal. Jak mówi prezes firmy Zbigniew Juroszek, grunty pozwalają na budowanie przez dwa–trzy lata. – Łączny potencjał planowanych inwestycji, w których lokale zostaną wydane po 2022 r. (to budowy zarówno niedawno rozpoczęte, jak i przygotowywane do rozpoczęcia) to ponad 12 tys. lokali, niemal 690 tys. PUM (pow. użytkowa mieszkań – red.) – mówi Zbigniew Juroszek. Jego firma stale rozgląda się za atrakcyjnymi gruntami. – Poszukujemy przede wszystkim działek objętych planami zagospodarowania, które pozwalają na wybudowanie wieloetapowych osiedli – mówi prezes. – Nie wykluczamy jednak lokalizacji, gdzie konieczna jest rewitalizacja terenów poprzemysłowych, czy działek, które wymagają budowy niezbędnej infrastruktury.

Od stycznia do września 2020 r. na zakup działek Atal przeznaczył ok. 37,5 mln zł. – Uzupełnianie banku ziemi jest dziś jednym z większych wyzwań dla deweloperów – komentuje szef Atalu. – Szansą może być ustawa „lokal za grunt", która wchodzi w życie 1 kwietnia.

Duże zapasy gruntów zgromadził Robyg. Bank ziemi pozwoli firmie na budowę ponad 21,2 tys. mieszkań. Dziś Grupa Robyg oferuje ok. 2,1 tys. lokali. Zbigniew Wojciech Okoński, prezes spółki Robyg, informuje, że firma jest zainteresowana większymi działkami. – Planujemy całe osiedla, a nawet duże fragmenty dzielnic – wyjaśnia. – W każdym roku uzupełniamy bank ziemi w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu o tereny pozwalające na wybudowanie 2–3 tys. mieszkań.

Prezes Robyga podkreśla, że bardzo ważna jest lokalizacja. Teren musi być dobrze skomunikowany z innymi dzielnicami, mieć dostęp do infrastruktury i usług publicznych.

W banku Grupy Dom Development na koniec III kw. było ponad 13 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 9 proc. r./r. – Przyrost nastąpił na wszystkich trzech rynkach, gdzie działamy, czyli w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. – Wielkość i struktura naszego banku ziemi są adekwatne do skali działalności i planów rozwojowych.

Także ten deweloper cały czas szuka nowych gruntów. – W tym roku chcielibyśmy zawrzeć wiele transakcji. Nie spieszymy się jednak z decyzjami o zakupie – mówi prezes Szanajca. – Szukamy atrakcyjnych gruntów w odpowiedniej relacji ceny do jakości. Posiadana gotówka pozwala nam na pozyskiwanie ziemi pod wieloetapowe osiedla, które są znakiem rozpoznawczym grupy.