Rynek rozgrzany do czerwoności

O sytuacji na rynku nowych mieszkań mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

- Najnowsze informacje GUS prezentujące pierwsze tegoroczne wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego pokazują, że w przypadku deweloperów mieszkaniowych nie można już mówić o tradycyjnej sezonowości ich aktywności. Do tej pory, niezależnie od koniunktury rynkowej, w grudniu i styczniu mieliśmy do czynienia ze zdecydowanym hamowaniem deweloperskiej aktywności inwestycyjnej.

W przypadku inwestorów indywidualnych cykliczny spadek liczby rozpoczynanych budów tradycyjnie zaczyna się już we wrześniu, by w styczniu kolejnego roku zanotować dołek od którego następuje odbicie. Tak też w przypadku inwestorów budujących na własne potrzeby było i tym razem. Tymczasem zupełnie inaczej początek tego roku wyglądał u deweloperów, którzy po raz pierwszy od lat zupełnie zignorowali tradycję zimowego spowolnienia.

W całym rekordowym sprzedażowo i inwestycyjnie ubiegłym roku rozpoczęli oni budowę 85,5 tys. lokali - średnio ponad 7,1 tys. miesięcznie. Z kolei w styczniu było to aż 7,3 tys., a więc wyraźnie więcej, a wzrost rok do roku to – bagatela - 80 proc. Taki rezultat w styczniu, który raczej nie rozpieszczał budowlańców pogodą, to sygnał wielkiego optymizmu deweloperów, dla których trwająca sprzedażowa prosperity jest jedynym wyznacznikiem polityki biznesowej na ten rok. Czy słusznie?

Podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku są są statystyki dotyczące nowych pozwoleń na budowę. W styczniu tego roku przedsiębiorcy dostali ich nieco ponad 8 tys. To także znacząca liczba, choć nieco mniejsza od średniej zeszłorocznej, za to aż o 70 proc. wyższa od uzyskanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. Można zatem przyjąć tezę, że deweloperzy oczekują kolejnego rekordowego pod względem sprzedaży roku.

Do tej pory intuicja inwestycyjna ich nie zawiodła. Czy tym razem będzie podobnie, okaże się prawdopodobnie już w najbliższych miesiącach. Bez większego znaczenia dla bieżącej koniunktury są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. Zawsze jednak warto je przytoczyć. W styczniu deweloperzy oddali 7,2 tys. mieszkań. To o ponad 18 proc. więcej niż w styczniu ubiegłego roku. Jest to oczywisty efekt mocno już rozkręconej inwestycyjnej karuzeli sprzed dwóch lat, co mniej więcej odpowiada długości cyklu budowlanego w mieszkaniówce.

Mimo wszystko trudno się jednak oprzeć wrażeniu, że trwająca już czwarty rok prosperity w pierwotnym segmencie krajowego rynku mieszkaniowego znajduje się w fazie apogeum. W myśl zasady, że nic nie trwa wiecznie, naturalnym jej następstwem jeszcze w tym roku powinno być przynajmniej umiarkowane ochłodzenie rozgrzanego do czerwoności rynku.

Przede wszystkim kończy się powoli żywot rynkowego dopalacza w postaci programu "MdM". Co prawda w najbliższych 12 miesiącach jeszcze sporo mieszkań deweloperzy sprzedadzą na kredyt z rządową dopłatą, ale z wybudowaniem kolejnych będzie już problem. Uwzględniając długość cyklu budowlanego, rozpoczynane dziś i w kolejnych miesiącach inwestycje trudno będzie reklamować jako emdeemowskie.

Od początku tego roku obowiązuje 20-proc. wkład własny do kredytów mieszkaniowych. Do tej pory coroczne podnoszenie poprzeczki o kolejne 5 pkt proc. nie przeszkodziło w ustanawianiu kolejnych rekordów sprzedażowych mieszkań z pierwszej ręki. Nie oznacza to jednak, że tak będzie w nieskończoność.

Popyt generowany przez klientów kredytowych może w przewidywalnej przyszłości ucierpieć także za sprawą stóp procentowych, których utrzymanie do końca bieżącego roku na historycznie niskich poziomach wydaje się mało prawdopodobne. A wzrost stóp oznacza też ograniczenie zakupów inwestycyjnych, które od niemal trzech lat są kołem zamachowym sprzedażowego boomu.