W jakich sytuacjach wynajmujący ma prawo zerwać umowę najmu lokalu w galerii handlowej oraz jak najemca może zadbać o swoje interesy?

Mówi Szymon Łukasik, dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Handlowych w Cresa Polska:

Są centra handlowe, w których najemcy mają bardzo silną pozycję. Zwykle jednak, szczególnie w galeriach, które cieszą się dużym powodzeniem wśród klientów, to najemca jest słabszą stroną w przypadku konfliktu z właścicielem. Oto historia z życia wzięta. Po poradę zgłosił się najemca galerii (działa w kilku podobnych obiektach) nad którym zbierały się czarne chmury.

W centrum, w którym prowadzi jeden ze sklepów, zarządca dokładnie kontroluje wszelkie jego poczynania, jakby szukał powodu do nałożenia kary. Pretensje dotyczyły m.in. tego, że kilka minut za późno pracownik otworzył sklep, że zamknął go zbyt wcześnie, że obsługa miała przerwę na papierosa, że towaru na półkach było za mało w porównaniu z sąsiednich butikach. Najemca czuł, że wynajmujący chce się go pozbyć. Być może ma już kogoś nowego na jego miejsce.

Co może zrobić najemca? Przede wszystkim, choć brzmi to banalnie, nie powinien dawać powodów do tego, by wynajmujący mógł skorzystać z praw zapisanych w umowie, w szczególności zmierzających do wypowiedzenia. Najemca powinien natychmiast porozmawiać z personelem sklepu i wyjaśnić zarzuty właściciela galerii.

Warto też wcześniej przeszkolić personel, który musi wiedzieć, jakie są - poza sprzedażą towaru - obowiązki najemcy wynikające z umowy najmu i mieć świadomość, czym skutkuje ich zaniechanie. Personel powinien znać regulamin centrum handlowego. Ile czasu najemca ma na wyjaśnienie sytuacji? To zależy od zapisów w umowie najmu, dlatego też warto wynegocjować dodatkowe, siedmiodniowe (lub dłuższe) wezwanie do zaprzestania naruszeń, które mogą powodować rozwiązanie umowy najmu.

Jeśli nie ma takiego zapisu, praktycznie z dnia na dzień sklep może zostać zamknięty na skutek wypowiedzenia w związku z naruszeniami umowy, jeżeli wynajmujący będzie chciał się pozbyć najemcy. Na dodatek właściciel galerii może naliczać kary umowne do czasu wyprowadzki i przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. Sklep nie zostanie jednak zamknięty z dnia na dzień pod jakimś byle pretekstem.

Najemca zyskuje więc czas na wyjaśnienie sytuacji, czy poprawę i może uniknąć naliczania kar umownych, poza tym posiada jasno wyartykułowany zarzut co do naruszeń, gdyż powinien być on opisany w wezwaniu. Właściciel obiektu może zerwać umowę najmu albo jej nie przedłużyć kiedy np. w sklepie nie jest wystarczająco czysto, towarów jest mało, są skargi na personel sklepu, sklep jest później otwierany niż inne lub wcześniej zamykany, personel robi sobie za często przerwy, zamykając lokal na jakiś czas w ciągu dnia. Jeśli w kontrakcie jest zapisane, że najemca ma obowiązek zgłaszać wszelkie szkody w lokalu, a tego nie zrobi, właściciel galerii ma prawo zerwać z nim umowę.

Nawet jeśli szkodę wyrządzi np. serwis sprzątający, a nie najemca (np. uszkodzenie witryny). I nie chodzi o samą szkodę, ale brak reakcji. Właściciel galerii może też nie przedłużyć umowy najmu. Ma prawo wymienić najemcę na innego, lepszego ze swojego punktu widzenia, jeżeli okres najmu danego lokalu się zakończy.

Dlatego w interesie najemcy jest zadbanie o zapis w kontrakcie, który stanowi, że to najemca ma prawo przedłużyć umowę, najlepiej na takich samych warunkach jak dotychczas. To sytuacja bardzo komfortowa dla najemcy. Jeśli uda się uzyskać możliwość przedłużenia umowy wynajmujący będzie na ogół oczekiwał, aby najemca poinformował, że planuje zostać dalej w galerii (co jest równoznaczne z przedłużeniem umowy najmu) co najmniej na pół roku przed wygaśnięciem umowy.