Rynek pierwotny w Polsce rośnie po kryzysie od 2010 r. Według obliczeń REAS w ostatnich pięciu latach średnioroczny wzrost sprzedaży lokali w sześciu największych aglomeracjach sięgał blisko 19 proc. W 2017 r. sprzedaż była rekordowa i wyniosła 72,7 tys. mieszkań. Cechą charakterystyczną boomu był stabilny wzrost cen lokali. Dopiero w II połowie zeszłego roku tempo zwyżki przyspieszyło – z powodu wzrostu kosztów wykonawstwa (trudności w dostępie do siły roboczej i materiałów) i gruntów.

Rynek zastanawia się, czy ze względu na rozkręcające się inwestycje infrastrukturalne można się spodziewać dalszej presji na wzrost kosztów pracy i materiałów, a w konsekwencji wzrostu cen mieszkań. Deweloperzy mówią o zwyżkach rzędu kilku, kilkunastu procent.

Tymczasem na rynku wtórnym sytuacja jest również bardzo dynamiczna. Z raportu analityków Open Finance wynika, że w ostatnim roku mieszkania w Polsce podrożały o 4 proc. Eksperci – opierając się na danych z Eurostatu i Banku Rozrachunków Międzynarodowych – oszacowali zmiany cen od pokryzysowego dołka, czyli od początku 2010 r., do końca września ub.r. W Polsce lokale z drugiej ręki podrożały w tym czasie o 11 proc. – niewiele na tle innych krajów Europy.

Największy skok cen zanotowano na Islandii – od dołka cena urosła o 92 proc., w ciągu ostatniego roku wzrost sięgnął 15 proc. W Irlandii było to odpowiednio 70 i 13 proc., Szwecji 68 i 8 proc., a Estonii 66 i 6 proc.

Austria, Norwegia, Węgry, Łotwa, Litwa, Malta i Luksemburg to państwa, w których mieszkania z rynku wtórnego podrożały od dołka z 2010 r. o 41–55 proc., zwyżki rzędu 15–36 proc. zanotowano w 12 krajach. Tylko na Cyprze, we Włoszech i Grecji ceny praktycznie nie drgnęły. Co więcej, w tym ostatnim kraju w ciągu ostatniego roku mieszkania potaniały o 39 proc.

Analitycy Open Finance wskazują, że w 2017 r. w Polsce ceny rosły dwa razy szybciej niż tempo, które można uznać za neutralne. To efekt dużego wzrostu popytu na lokale, któremu nie jest w stanie sprostać podaż. Utrzymywanie się niskich kosztów kredytów hipotecznych i dalsza poprawa na rynku pracy mogą sprzyjać dalszemu wzrostowi cen. Do zakupu mieszkań zachęcają niskie stopy procentowe – pieniędzy nie opłaca się trzymać w banku. Jak szacują eksperci Open Finance, Polacy zainwestowali 17 mld zł w mieszkania na wynajem w samym 2017 r.

Najmocniej ceny nieruchomości wzrosły w Islandii. W Reykjaviku trzeba płacić prawie dwa razy tyle co w 2010 r.

– Ten szalony boom napędzany jest przez turystów. Według Islandzkiej Izby Turystyki tylko w 2017 r. na wyspie tej gościło prawie 2,2 mln osób, czyli o 24 proc. więcej niż rok wcześniej – tłumaczy Bartosz Turek, analityk Open Finance. – Ten dynamiczny przyrost ruchu turystycznego trwa od lat. Przybysze nie tylko skłonni są wynajmować nieruchomości, słono za to płacąc, ale niekiedy decydują się też na zakup lokalu. Podaż jest bardzo ograniczona, co przekłada się na mocny wzrost cen – podkreśla.

Zdaniem eksperta wzrost cen mieszkań w realiach polityki niskich stóp procentowych nie jest niczym nadzwyczajnym. – W większości krajów Europy na rynkach nieruchomości mamy do czynienia z rosnącymi cenami, w niektórych przypadkach, jak Belgia czy Niemcy, nawet od co najmniej dekady. Do tego grona jeszcze do niedawna można też było zaliczyć Szwecję, ale pojawiają się już dane pochodzące od lokalnych pośredników sugerujące, że zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych doprowadziło tam do spadku cen mieszkań – mówi Turek.

Niskie stopy nie są jedynym powodem wzrostu cen.

– Na Węgrzech zwyżkom sprzyja polityka rządu. Obniżenie VAT na nowe lokale z 27 do 5 proc. napędziło rynek deweloperski, a program dopłat do kredytów, podobny do polskiego „MdM", promował większymi dopłatami nie tylko rodziny z dziećmi, ale też te, które dopiero planowały potomstwo – wylicza Turek.

Z kolei w Irlandii czy Estonii wzrost cen – podobnie jak w Islandii – powodowany jest niedostateczną podażą nowych mieszkań w relacji do popytu.