Wiele osób inwestuje dziś w mieszkania. Część decyduje się na tradycyjny wynajem, inni na najem krótkoterminowy poprzez portale internetowe. Są i tacy, którzy mając większy metraż, dzielą mieszkania na jak najwięcej pokoi, po czym samodzielnie wynajmują je np. studentom. Przy dwóch ostatnich pomysłach na biznes pojawiają się wątpliwości.
Czy mieszkanie lub dom jednorodzinny przerobiony na miniakademik czy hotel pracowniczy pełni jeszcze – zgodnie z prawem – funkcję mieszkalną? W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego niekoniecznie. A to oznacza konieczność przejścia przez specjalną procedurę administracyjną (patrz ramka), która nie dla wszystkich jest do pokonania.
Ważny wyrok
Zgodnie z art. 71 prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania budynku rozumie się podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki m.in.: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy czy zdrowotne. Katalog przesłanek powodujących zmianę funkcji obiektu nie jest jednak zamknięty. W niedawnym orzeczeniu NSA (II OSK 3220/17) doszedł do przekonania, iż do zmiany dochodzi nie tylko na skutek przeprowadzenia robót budowlanych w budynku, lecz także faktycznej zmiany sposobu użytkowania. Wyrok zapadł w sprawie obiektu gospodarczo-mieszkalnego. Jego część mieszkalna została przerobiona na kilka pokoi pracowniczych. Zdaniem NSA bezprawne. O zmianie sposobu użytkowania nieruchomości właściciele obiektu powinni powiadomić właściwy urząd, czego nie zrobili.
– W świetle tego orzeczenia zarówno krótkoterminowy najem lokalu na doby, np. za pośrednictwem portalu, jak i tzw. najem prywatny pokoi w domu jednorodzinnym lub w lokalu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym obcym osobom odpłatnie na pobyt czasowy, np. robotnikom sezonowym, powoduje, że część budynku, w której znajdują się wynajmowane pokoje czy lokal, może zostać uznana przez nadzór budowlany za pełniącą funkcję właściwą dla budynków zamieszkania zbiorowego i wymagać zmiany sposobu użytkowania – wskazuje Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
W ocenie dr Agnieszki Grabowskiej-Toś podobne ryzyko istnieje w przypadku lokali wynajmowanych na krótkie okresy, np. turystom. Ciężko uznać, że w apartamencie na doby zaspokajają oni potrzeby mieszkaniowe.
