Nie ma złych mieszkań. Są tylko źle wybrane

Czy to koniec żniw na rynku nieruchomości? Stopy procentowe idą w górę, ceny mieszkań są astronomiczne, rentowność najmu spada.

Nie jest tak, że na wynajmie już się nie zarabia. PRS, czyli najem instytucjonalny, mocno podnosi stawki, bo wszystkie mieszkania ma wynajęte. Popyt nie słabnie, więc wyższe czynsze dyktują także prywatni właściciele mieszkań. Rynek się podniósł po zadyszce wywołanej lockdownem.

O pewnym pogorszeniu może pewnie mówić rynek najmu prywatnego, który jest wypierany przez PRS. Z naszych analiz wynika jednak, że inwestorzy prywatni wiele mieszkań kupowali wcale nie z myślą o jakichś nadzwyczajnych zarobkach, ale by chronić kapitał. Mieliśmy bardzo niskie stopy procentowe, wysoką inflację, zerowe oprocentowanie depozytów w bankach. Nawet najniższa stopa zwrotu z wynajmu była wyższa niż z lokat. I nadal tak jest. Do tego mamy potencjał wzrostu wartości nieruchomości. Jeśli ktoś miał gotówkę, to zakup mieszkania był racjonalną inwestycją.

Dziś jest trudniej.

Nadal mamy wysoką inflację, nadal opłaci się kupić mieszkanie na wynajem za gotówkę. Inwestycję na kredyt trzeba solidnie skalkulować, przeanalizować, czy czynsz wystarczy na spłatę raty. Ale duże wzrosty cen rzeczywiście nie są już tak oczywiste. Rynek się chłodzi. Odnotowujemy spadki tempa sprzedaży mieszkań i wyhamowanie wzrostów cen.

Jakie wzrosty przewiduje pan w tym roku?

Na pewno jednocyfrowe. Ale czy to będzie 3 proc., czy 6, tego nie wiemy. Wiele zależy od polityki gospodarczej, m.in. Polskiego Ładu. Program zmniejszył siłę nabywczą tych lepiej zarabiających. Ci zaś, którzy skorzystają na nowych regulacjach, to nie są osoby, które stać na zakup mieszkań od deweloperów, a na pewno nie w centralnych dzielnicach. Zmniejszy się więc liczba osób, które chcą uciekać w nieruchomości, by chronić kapitał.

Mamy inflację, rosną koszty pracy, energii, transportu, produkcji materiałów. Budownictwo jest na to bardzo wrażliwe. Większość kosztów stanowią w tej branży materiały, robocizna, sprzęt. Koszty rosną też ze względu na Polski Ład i składkę zdrowotną. I to musi mieć odbicie w cenach mieszkań.

Ale to raczej nie bańka?

Bańka to była w 2007 r., kiedy mieliśmy rocznie nawet kilkudziesięcioprocentowe wzrosty. W ostatnim roku ceny rosły, w zależności od miasta, od 10 do 20 proc. Wzrost wyprzedzał inflację. Teraz mamy wyhamowanie, więc o bańce bym nie mówił. Bańki pękają błyskawicznie.

W dzisiejszym świecie trudno stawiać prognozy. Wiele rzeczy jest nieprzewidywalnych. Bać się trzeba nie tego, co znane, ale tego, co nieznane. Dobitnie pokazała to pandemia.

Na razie jednak dające się przewidzieć czynniki nie dają podstaw do wieszczenia krachu na rynku, choć do jakiegoś załamania może, oczywiście, dojść.

Czynsz za wynajmowane mieszkanie nie zawsze wystarczy na spłatę raty. Rynek sprzedaży zaleją mieszkania kupowane inwestycyjnie na kredyt, bo inwestorzy nie będą w stanie spłacać długu?

Na kredyt odbywało się bardzo mało zakupów inwestycyjnych. Pożyczamy głównie na mieszkania dla siebie. Banki solidnie sprawdzają zdolność kredytową. Ludzie nie zadłużają się „pod korek". Nie obawiam się więc wysypu lokali kupowanych na kredyt. Do oferty mogą zaś trafiać mieszkania wystawiane przez frankowiczów. Ugody z nimi zawiera już np. PKO BP. Nieruchomości, których dotąd nie dało się sprzedać, bo wysokość kredytu przewyższała ich wartość, mogą zacząć wracać na rynek. Ale to nie jest żaden problem. Bo ludzie, którzy sprzedadzą te mieszkania, będą musieli przecież kupić inne.

Inwestorzy z gotówką zostawią pieniądze w bankach, jeśli te zaoferują lepsze lokaty?

Nadal bardziej opłaca się kupić nieruchomość, choć to w pewnym sensie zablokowanie pieniędzy. Ale w sytuacji, w której perspektywa wzrostu cen nie będzie już tak imponująca i oczywista, a różnica pomiędzy stopą zwrotu z wynajmu a z lokaty bankowej albo jakiegoś funduszu, czyli teoretycznie bezpiecznego instrumentu, będzie mniejsza, to i motywacja do takich zakupów się zmniejszy.

Wróćmy do PRS. Sprzątnie Kowalskim lokale sprzed nosa?

Już sprzątnął. Fundusze PRS kupują nieruchomości od deweloperów. Jeśli deweloper sprzeda funduszowi np. 300 mieszkań, które miał dostarczyć na rynek, to o te 300 mieszkań ograniczy podaż. Wzrost cen jest więc po części nakręcany przez PRS. To prawo popytu i podaży. Jeśli jakaś część podaży, w tym przypadku najczęściej małych mieszkań, zniknie, to ceny rosną.

Ale w przyrodzie nic nie ginie. Kiedy te lokale zostaną wybudowane, co w zależności od wielkości budynku trwa dwa–trzy lata, te lokale wrócą na rynek. Oczywiście – nie na rynek sprzedaży. Ale dla młodych ludzi będą konkurencją dla zakupu, będą też alternatywą dla wynajmu prywatnego ze względu na profesjonalne przygotowanie, stałość umowy, bezpieczeństwo. Prywatny właściciel może nagle zmienić zdanie, fundusz nie.

Dla ludzi, którzy nie chcą się wiązać kredytem, to alternatywa. Na razie skala działających PRS jest mała, ale skala inwestycji w przygotowaniu – duża. Może istotnie wpłynąć na rynek.

Słychać głosy, że dużo mieszkań kupowanych przez inwestorów nie jest nawet wykańczanych. Stoją puste, mają tylko chronić kapitał. Resort infrastruktury mówi o konieczności nowych regulacji. Są potrzebne?

Zbieranie danych, czy mieszkanie jest wykończone czy nie, nie jest możliwe. Taki biznes byłby zresztą kompletnie nieracjonalny. Mieszkanie generuje koszty, trzeba za nie płacić czynsz do wspólnoty. To nie jest działka, która sobie leży. Niewykończony lokal nie pracuje. A inwestorzy działają racjonalnie. Być może część lokali stoi pusta jakiś czas, ale tylko dlatego, że są kupowane z myślą o szybkiej odsprzedaży.

Deweloperzy narzekają, że nie nadążają z podażą, że nie mają działek. Będzie załamanie podaży?

Rynkiem nieruchomości zajmuję się od 20 lat. Deweloperzy zawsze mówią o problemach z podażą. Do takich deklaracji podchodzę ostrożnie. Z danych GUS o pozwoleniach na budowę nie wynika, że jest dramatycznie, choć wiadomo, że deweloperzy chcieliby budować więcej i szybciej. W tym roku ma być oddanych więcej mieszkań niż w poprzednim, choć oczywiście w każdym mieście jest inaczej.

Szczególną uwagę zwraca Łódź. Mówiło się, że rynek nieruchomości to Warszawa i cztery pozostałe duże miasta. A dziś uwaga inwestorów zaczyna się koncentrować także na Łodzi. Rynkiem tym interesują się poważni gracze spoza miasta.

Dziś nie jest też tak jak w 2006 – 2007 r., że deweloperzy zupełnie nie mają na czym budować. Jest problem z działkami, proces uzyskiwania zgód na budowę jest długi, ale deweloperzy jakoś sobie radzą. Mają przygotowane inwestycje. W tym roku podaż mieszkań będzie nieco większa niż w poprzednich latach, ale nie będą to jakieś imponujące wzrosty.

Czy kredyt z rządową gwarancją wkładu własnego wpłynie na rynek mieszkań? Deweloperzy będą przygotowywać osiedla kwalifikujące się do programu?

Program obejmie niewielką część mieszkań, bo przewidziane w nim limity cen transakcyjnych są niskie. Dla rynku deweloperskiego w dużych miastach program nie będzie miał większego znaczenia.

Można się pewnie spodziewać różnych dziwnych kombinacji, co ćwiczyliśmy przy „Rodzinie na Swoim". Samo mieszkanie było tańsze, żeby się mieściło w limitach, ale kupić trzeba było jeszcze komórkę, garaż.

Miasta się rozlewają, osiedla powstają coraz dalej od centrów. Polski Instytut Ekonomiczny policzył, że roczne koszty chaosu przestrzennego to ponad 80 mld rocznie. Gminy muszą inwestować w infrastrukturę (drogi, wodociągi, kanalizacja), ogromne kwoty pochłania obsługa transportowa takiej chaotycznej zabudowy. Jak sobie z tym poradzić?

To normalne, że miasta się rozrastają. Patrząc na Warszawę, widać, że z jednej strony trwa dogęszczanie, pojawiają się projekty rewitalizacji, osiedla wchodzą na tereny po byłych zakładach przemysłowych, w mieszkania zmieniają się np. hotele robotnicze. Mamy wiele inwestycji na niewykorzystanych do tej pory terenach.

Ale miasta muszą się rozrastać poza centrum, gdzie można się spodziewać większego popytu, bo w centrum jest po prostu drogo. W powiatach okalających Warszawę (tak jest zresztą w każdym dużym mieście) przyrosty demograficzne są dużo większe, pomimo że mieszka tam mniej ludzi niż w samej stolicy. Trend jeszcze przyspieszy.

Pandemia wywołała zmiany kulturowe. Praca hybrydowa oznacza, że nie musimy być codziennie w biurze. Wiele zawodów może pracować w ten sposób. Sam wiele konferencji, szkoleń, mam online. Technologia daje ogromne możliwości. Ludzie odkryli zalety życia poza miastem. Kupno mieszkania na przedmieściach to wydatek o połowę mniejszy niż na lokal w centrum. Można mieć więcej metrów, czystsze powietrze, kawałek ogródka. W większym mieszkaniu można sobie wygospodarować nieduży gabinet do pracy. Jakaś część biznesów będzie tak prowadzona nawet po pandemii, bo jest to ekonomiczne. To napędzi rozwój terenów podmiejskich, do których trzeba będzie doprowadzić infrastrukturę.

Społeczeństwo się starzeje, mieszkania w centrach miast kupują lub wynajmują głównie młodzi czy osoby, które przyjeżdżają z innych województw czy z zagranicy. Najpierw jest popyt na centrum, ale potem, w miarę rozwoju zawodowego, zakładania rodziny, następuje ewakuacja na przedmieścia.

Tabelaofert.pl stawia na technologie. Prezentując mieszkania, pokazuje nawet nasłonecznienie w pokojach. To prawdziwa rewolucja.

Nasz rynek nieruchomości nie jest w awangardzie postępu. Sposób prezentowania mieszkań jest ubogi. A przecież zakup mieszkania to wydatek na dużą część życia, jeśli nie na całe. Życie jest zbyt krótkie, żeby źle wybrać.

Nowa odsłona portalu Tabelaofert, którą uruchomiliśmy w grudniu, korzysta z technologii, nad którą pracowaliśmy trzy lata. Klient dostaje pełną informację o nieruchomościach, które prezentujemy w 3D. Pokazujemy m.in. nasłonecznienie. Automat sprawdza, o której godzinie do którego pokoju trafiają promienie słoneczne, o której z niego wychodzą. Jeśli ktoś nie lubi upału, to powinien wybrać lokal z sypialnią, która się nie nagrzewa po południu. Ale znajdzie się ktoś, komu to nie będzie przeszkadzało.
Weźmy kuchnię. Powinna być nasłoneczniona rano, żeby było radośnie przy śniadaniu. Ale potem się gotuje, jest gorąco, więc tego słońca już nie chcemy.

Mierzymy też sposób doświetlenia mieszkań, czyli tzw. oświetlenie dzienne.

Część klientów i deweloperów uważa, co ma odzwierciedlenie w cenach, że mieszkania z oknami na północ są słabsze.

Niekoniecznie. Polska norma mówi, że powierzchnia okien powinna być większa niż jedna ósma powierzchni podłogi. Takie północne pomieszczenia nie będą się nagrzewać, ale będzie w nich widno dzięki dużym oknom. To zaleta np. gabinetów. Nie trzeba palić światła.

Pokazujemy też pozycję mieszkania na rynku na tle innych nieruchomości w okolicy. Kawalerki porównujemy do kawalerek, dwa pokoje do dwóch pokoi itd. Co to na przykład znaczy duży salon? Dla kawalerki to pewnie 20 mkw., ale dla czterech pokoi – już nie.

Mierzymy też efektywność, czyli stosunek tzw. powierzchni komunikacyjnej do powierzchni użytkowej mieszkań. Jednostronny lokal czteropokojowy musi mieć bardzo długi korytarz, by zapewnić dostęp do każdego pokoju. A czteropokojowe mieszkanie dwustronne to dwa pokoje po każdej stronie. Korytarz jest wtedy dużo mniejszy. Deweloperowi płacimy zaś za metry kwadratowe, niezależnie, czy jest to salon, kuchnia, łazienka czy korytarz.

Nasze informacje pomagają dokonać optymalnego wyboru. Nie ma złych mieszkań, są tylko źle wybrane. Każdy ma przecież inne wymagania.

CV

Robert Chojnacki, założyciel redNet Property Group i serwisu tabelaofert.pl. Z rynkiem nieruchomości związany od 2000 r. Autor koncepcji analizy preferencji nabywców mieszkań z wykorzystaniem danych z portali internetowych.
Z wykształcenia inżynier budownictwa lądowego, studiował na Politechnice Świętokrzyskiej w Kielcach. Ukończył też podyplomowe studium inwestycji kapitałowych w Wyższej Szkole Bankowej w Poznaniu. Pracował w wydziale doradztwa inwestycyjnego Biura Maklerskiego BGŻ, gdzie odpowiadał za analizy spółek budowlanych i deweloperskich notowanych na GPW. Autor raportów i analiz. Prowadził wykłady m.in. w Londynie, Madrycie, Barcelonie, Hongkongu, Tokio.