Podatnicy jeszcze nie zdążyli się oswoić ze zmianami, jakie w opodatkowaniu najmu ma im zafundować tzw. Polski Ład, a już muszą dostosować się do nowej wykładni przepisów o VAT. W interpretacji ogólnej z 8 października 2021 r. Ministerstwo Finansów (MF) zmieniło podejście do stosowania zwolnienia w przypadku wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe (nr PT1.8101.1.2021).

Są wątpliwości...

Interpretacja dotyczy stosowania art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zasadniczo zwalnia on z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub ich części, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu z ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Resort finansów zauważył, że w praktyce często występują modele transakcji, w których między wynajmującym, np. właścicielem, a finalnym beneficjentem świadczenia – osobą fizyczną zamieszkującą nieruchomość – występuje pośrednik. Jako przykład wskazano sytuację wynajmowania czy wydzierżawienia nieruchomości przez jej właściciela dla prowadzącego działalność gospodarczą, który z kolei podnajmuje (poddzierżawia) ją na cele mieszkaniowe lub na inne. I to rozliczanie VAT w takim modelu stało się przyczynkiem do wydania interpretacji, bo jak tłumaczyło MF, wywołało wątpliwości i rozbieżności.

W interpretacji przypomniano, że art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wprowadza łącznie trzy warunki jego zastosowania. Jednym jest to, że wynajem lub dzierżawa ma być wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. A w ocenie MF decydującym kryterium uznania, czy czynność jest dokonywana wyłącznie na cele mieszkaniowe czy inne, jest wykorzystanie nieruchomości przez podmiot ją najmujący.

Dlatego gdy usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (ich części) o charakterze mieszkalnym, np. mieszkania, świadczona jest przez czynnego podatnika VAT na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje ją na potrzeby prowadzonej działalności, np. podnajmuje ją innym na cele mieszkaniowe, to podlega ona opodatkowaniu 23-proc. podstawową stawką podatku. Zwolnienie nie ma zastosowania, bo zdaniem MF nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).

...jest rewizja podejścia

Taka wykładnia nie jest korzystna dla części podatników.

– Interpretacja ogólna z 8 października 2021 r. odwraca ustalona praktykę i zmniejsza krąg podatników uprawnionych do stosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT – zauważa dr Aleksander Słysz, doradca podatkowy, kierownik Katedry Prawa Administracyjnego i Finansowego Uniwersytetu Humanistyczno-Przyrodniczego im. Jana Długosza w Częstochowie.

Podkreśla, że co do zasady zwolnienie to nie znika, podobnie jak nadal obowiązuje zwolnienie podmiotowe, tj. do limitu 200 tys. zł. Czynsze najmu większości mieszkań pozostaną więc dzięki nim niższe.

– Niemniej efekt będzie taki, że część podatników oddających w najem mieszkania jako osoby prywatne przedsiębiorcom będzie zrywała umowy i starała się oddać je w najem osobom fizycznym – tłumaczy Aleksander Słysz.

W ocenie Jerzego Martiniego, doradcy podatkowego, wspólnika w kancelarii Martini i Wspólnicy, interpretacja ogólna spowoduje, że wynajem za pośrednictwem innych podmiotów niż osoby fizyczne korzystające z mieszkania staje się nieefektywne podatkowo.

– Również wynajem budynków mieszkalnych na rzecz gmin realizujących cele mieszkaniowe swoich mieszkańców w obecnym brzmieniu przepisu nie będzie możliwy, gdyż gmina nie spełnia warunku uznania jej za społeczną agencję najmu – dodaje ekspert.

Aleksander Słysz wskazuje też na możliwe pozytywne skutki „nowej" wykładni.

– Nabywając mieszkanie, które oddamy w najem przedsiębiorcy, w warunkach, które opisuje interpretacja, możemy odliczyć VAT naliczony. Do tej pory nie można było tego uczynić. VAT odliczy również przedsiębiorca, dla którego będzie on neutralny. Jednym ze skutków interpretacji będzie więc pośrednie wsparcie deweloperów, gdyż korzystniejsze będzie obecnie nabywanie mieszkań nowych objętych 8-proc. stawką VAT niż tych z rynku wtórnego, mimo korzystniejszej stawki amortyzacji – uważa Aleksander Słysz.