Oferta spółdzielczych mieszkań maleje z roku na rok. – Podaż takich lokali od wielu już lat jest w silnym, nieubłaganym trendzie spadkowym. W ubiegłym roku spółdzielnie oddały do użytku najmniej lokali w historii – niespełna 1,5 tys. na 222 tys. oddanych ogółem – podaje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Oznacza to 0,7 proc. udziału w rynku. W 2019 r. oddanych przez spółdzielnie lokali było niewiele ponad 2,1 tys. To spadek rok do roku niemal o jedną trzecią. W szczycie poprzedniego boomu z lat 2007/2008 spółdzielnie dostarczały jeszcze ok. 8 tys. lokali rocznie. Niestety, wygląda to tak, jakby budownictwo spółdzielcze dążyło do „wyzerowania" w najbliższych latach, i to pomimo proponowanych przez rządzących zachęt i preferencji kredytowych, których wykorzystanie przez spółdzielnie pozostaje niestety bliskie zeru – zwraca uwagę.

I dodaje, że przy tak małej podaży i ogromnym popycie mieszkania oferowane przez spółdzielnie natychmiast znajdują chętnych. – Szkoda tylko, że z roku na rok topnieją nadzieje na odrodzenie tej formy budownictwa, rosną zaś obawy o jej totalny zanik – zaznacza Jędrzyński.

Świetne adresy

O mizernej spółdzielczej ofercie mówi też Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Kilkadziesiąt lat temu spółdzielnie mieszkaniowe były głównym dostarczycielem mieszkań na polskim rynku. Dziś stanowią już zdecydowaną mniejszość – zaznacza. – Z danych GUS wynika, że w I półroczu spółdzielnie oddały w Polsce do użytkowania nieco ponad 1,3 tys. mieszkań. Ile było w tym czasie lokali od deweloperów? 60,5 tys., czyli prawie 50 razy więcej – podkreśla.

Nie znaczy to jednak, jak zastrzega Krasoń, że mieszkanie od spółdzielni nie jest dobrym wyborem. – Za największą zaletę uważa się lokalizację i dostęp do infrastruktury. Spółdzielnie budują zwykle na dużych blokowiskach, na gruntach, które posiadają od wielu lat. Są to więc miejsca, gdzie zdążyła się ukształtować tkanka miejska, gdzie nie brakuje szkół, przedszkoli, sklepów, placów zabaw z prawdziwego zdarzenia – tłumaczy ekspert obido.pl. – Osiedla te są najczęściej dobrze skomunikowane, a w otoczeniu jest sporo dojrzałej zieleni. To wszystko wyróżnia mieszkania spółdzielni od wielu ofert deweloperów, którzy często budują w rozwijających się rejonach miast, gdzie to wszystko dopiero powstaje.

Dobry adres to jeden z największych atutów spółdzielczych osiedli także według Jarosława Jędrzyńskiego. – Spółdzielnie wciąż dysponują dużym zasobem gruntów, na których w całym kraju można wybudować nawet kilkaset tysięcy mieszkań. To odziedziczone jeszcze po poprzednim systemie ustrojowym parcele, często świetnie zlokalizowane. Zazwyczaj nie kupują działek po obecnych cenach, ale korzystają z własnych „starych" zasobów. Można więc liczyć na nieco niższe ceny od deweloperskich – od kilku do kilkunastu procent, choć nie musi to być reguła – zastrzega.

Bez marży

Ekspert RynkuPierwotnego dodaje, że w spółdzielniach nie ma też instytucji marży deweloperskiej. – A pod względem standardu nowe inwestycje spółdzielni nie ustępuje osiedlom deweloperskim z popularnej, a nawet średniej półki – podkreśla. – Plusem jest możliwość wpływania spółdzielców na ostateczny projekt inwestycji oraz zagospodarowanie części wspólnych. Członkowie spółdzielni korzystają zazwyczaj z profitów przez nią wypracowywanych, co może mieć korzystne przełożenie na czynsze czy koszty remontów.

Zdaniem Jędrzyńskiego trudno doszukiwać się konkretnych wad kupowania mieszkań od spółdzielni. – Te zazwyczaj zarządzają jednak swoimi osiedlami, co nie wszystkim może odpowiadać – ocenia.

Z analiz RynkuPierwotnego wynika, że spółdzielnie budują najczęściej kameralne lub średniej wielkości osiedla w standardzie popularnym. – Zdarzają się jednak i ze średniej półki (RSM Praga) – mówi Jarosław Jędrzyński, wskazując przykłady spółdzielczych osiedli. Metro Targówek i Stacja Targówek to inwestycje RSM Praga. SM Osada Wrocław ma inwestycję Tymiankowa, SM Piast – osiedle Kuźniki Wrocław, SM Zodiak Rzeszów – Staromieście Ogrody, SM Kiełczów – osiedle Kiełczów, SM Maślice – Leśnica Brzezińska, SM Bielawa – Zielone Wzgórza.

Ze spółdzielniami chętnie współpracuje firma deweloperska Profbud. W tej formule spółka buduje w Warszawie osiedla Stella IV , Ligia II, Złota Oksza. Ta ostatnia inwestycja, której inwestorem jest Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Ursus", trafiła do sprzedaży w lipcu. Mieszkania mają być gotowe w IV kw. 2023 r. Profbud jest generalnym realizatorem inwestycji.

Jakie prawo

Radca prawny Elżbieta Liberda z kancelarii Lex Perfecta komentuje, że z punktu widzenia prawnego przedmiotem obrotu w nieruchomościach spółdzielczych są lokale o dwojakim charakterze praw.

– Pierwsze – to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, drugie to prawo odrębnej własności lokalu. Chociaż w aspekcie prawnym są to dwa różne rodzaje praw, to z perspektywy kupującego mieszkanie – w sensie praktycznym – nie jest to istotne i nie powinno wpływać na cenę – podkreśla Elżbieta Liberda.

Tłumaczy, że osobie, która ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, na którego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia – prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym możliwość wynajęcia, użyczenia.

– Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Można je sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką – mówi mecenas. – Nie jest do tego potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. Trzeba jednak pamiętać, że kiedy zechcemy dokonać zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego na przykład na lokal użytkowy, zgoda spółdzielni będzie konieczna. Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, ma do niego ograniczone prawo i nie zawsze może korzystać z nieruchomości w ten sam sposób, co jej właściciel, gdyż nie jest ona właścicielem gruntu ani też budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (odrębnego lokalu) mieszkalnego może być ujawnione w księdze wieczystej w taki sam sposób jak własność.

Jak zauważa mecenas, z kupnem mieszkania spółdzielczego do czynienia częściej będziemy mieć na rynku wtórnym niż pierwotnym.

Elżbieta Liberda potwierdza, że największą zaletą zakupu lokali mieszkalnych będących w zasobach spółdzielni jest ich lokalizacja. – Najczęściej były budowane dość dawno, gdy można było pozyskać tereny w centrach miast – mówi.

Ważne też, jak spółdzielnia jest zarządzana. – Są spółdzielnie bardzo dobrze zarządzane, gdzie zarząd i rada nadzorcza dbają o stan techniczny nieruchomości i właściwą gospodarkę finansami. Niestety, są też spółdzielnie, gdzie pieniądze z opłat eksploatacyjnych są wydatkowane niegospodarnie. Miesięczne opłaty eksploatacyjne za lokale o takim samym metrażu w jednej spółdzielni mogą wynosić np. 350 zł, a w innej dwa razy tyle – zauważa mec. Liberda.