W I półroczu w Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 226 tys. mkw. biur, przy czym 67 proc. przypadło na trzy kompleksy przy rondzie Daszyńskiego na Woli – wynika z danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

W budowie na koniec czerwca było 360 tys. mkw., najmniej od 2010 r., z czego ponad jedna trzecia ma trafić na rynek w tym roku. Jedynym projektem deweloperskim uruchomionym w 2021 r. był The Bridge Ghelamco.

W I połowie br. wynajęto 250 tys. mkw., o 26 proc. mniej rok do roku i najmniej od dekady w skali półrocza. Co więcej, gros popytu zgłosiły spółki Skarbu Państwa i jednostki administracji publicznej. Wskaźnik pustostanów wzrósł do 12,5 proc., o 4,6 pkt proc. rok do roku.

Dane PINK wskazują, że wraz z powrotem popytu na biura już za dwa lata firmy w stolicy nie będą miały z czego wybierać.

Kurcząca się podaż

– Jeśli deweloperzy nie napotkają przeszkód i zakończą budowy zgodnie z planem, tegoroczna nowa podaż będzie drugim po 2016 r. najwyższym wynikiem w historii warszawskiego rynku biurowego – mówi Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku w Knight Frank. – Nie oznacza to jednak wzmożonej aktywności deweloperów: projekty rozpoczęte jeszcze przed pandemią realizowane są bez opóźnień, natomiast wiele decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji pozostaje wstrzymanych do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców – dodaje. Podkreśla, że zdecydowanie spadło zainteresowanie najemców projektami w budowie. Udział umów przednajmu w całkowitym popycie wyniósł zaledwie 11 proc.

Eksperci firmy Colliers komentują, że deweloperzy bacznie przyglądają się rynkowi biurowemu i reagują stosowanie do aktualnych ruchów najemców. Obie strony są przy tym bardzo ostrożne w decyzjach. W efekcie spodziewany jest spadek podaży w najbliższych latach. Według Colliers w tym roku na warszawski rynek biurowy ma trafić około 337 tys. mkw., w przyszłym – 239 tys. mkw., a w 2023 r. – jedynie 50 tys. mkw.

Iga Kraśniewska, research manager w firmie Cresa Polska, podkreśla, że przyszłe kwartały na stołecznym rynku biurowym będą znaczące w kontekście tego, w jakim kierunku będzie on się rozwijał.

– Firmy nadal opracowują strategie powrotów do biur. Przy założeniu, że pracownicy w większości przypadków wrócą do nich w modelu hybrydowym bądź w przeważającej części stacjonarnym, powinniśmy niebawem zobaczyć konkurencję o najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie i ewentualną lukę podażową spowodowaną obecnym spowolnieniem aktywności deweloperów – mówi Kraśniewska. – Obecnie w budowie w Warszawie znajduje się nieco ponad 340 tys. mkw., a na 2024 r. zapowiedziano oddanie tylko jednego projektu z funkcją biurową. Mając na uwadze fakt, że wzrost wskaźnika pustostanów był głównie spowodowany przez powierzchnie w nowo oddawanych projektach, powinien on na skutek większej aktywności najemców spaść o kilka punktów procentowych w kolejnych kwartałach – dodaje.

Zastrzega, że nie można wykluczyć sytuacji odwrotnej, czyli dalszych utrudnień związanych z pandemią koronawirusa, a co za tym idzie – kontynuacji ostrożnego podejścia pracodawców do powrotów do biur.

– Mimo wszystko wskaźnik pustostanów nie powinien już bardzo rosnąć z racji ograniczonej nowej podaży, a dalsza aktywność najemców będzie opierała się na powierzchniach już istniejących. Z punktu widzenia deweloperów nie będzie to sprzyjająca sytuacja do rozpoczynania nowych przedsięwzięć, chociaż poprzednie miesiące podczas pandemii pokazały, że deweloperzy posiadający dużą wiarygodność i dobry standing finansowy są gotowi zdecydować się na kolejne projekty – mówi Kraśniewska.

Jak dotąd w Warszawie ruszyła budowa tylko jednego biurowca, ale Jan Szulborski, starszy konsultant w dziale consulting & research w Cushman & Wakefield, zaznacza, że jest jeszcze jeden projekt, który otrzymał pozwolenie na budowę w 2020 r., i kilka kolejnych, które oczekują na zielone światło.

– Realizacja powyższych inwestycji oraz wprowadzenie projektów, które otrzymały pozwolenie na budowę przed wybuchem pandemii, będą zależały od tempa ożywienia najemców i ogólnej sytuacji ekonomicznej w Polsce i na świecie – mówi Szulborski. – Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i mniejszą aktywność najemców, spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023–2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie – dodaje.

Strategie najmu

– Stopniowe powroty do biur – których obłożenie w II kw. według szacunków sięgało średnio do 30 proc. – dowodzą, że pandemia nie zmieniła na trwałe modelu pracy na zdalny – mówi Mikołaj Laskowski, head of office agency w BNP Paribas Real Estate Poland. – Jednak tempo, w jakim pracownicy wracają za biurka, świadczy o tym, że wciąż sporo firm nie określiło jeszcze ostatecznej formuły, w jakiej będzie funkcjonować w przyszłości i jaką rolę odegra w niej praca zdalna. To z kolei wstrzymuje ruchy związane z aranżacją powierzchni i przystosowaniem ich do nowych realiów. Zachowawczość wynikająca z obaw przed czwartą falą pandemii, a w konsekwencji odkładanie decyzji, dla części najemców jest doskonałym momentem do kontynuacji lub rozpoczęcia wnikliwego procesu analizy swoich możliwości oraz potrzeb w zakresie pracy zdalnej – dodaje.

W I półroczu eksperci BNP zaobserwowali wzrost aktywności najemców, wznawianie procesów leasingowych i powroty do negocjacji, ale na efekty trzeba będzie poczekać jeszcze kilkanaście miesięcy, bo tyle średnio trwa finalizacja kontraktów. – Choć z drugiej strony jest miejsce na zdecydowanie szybsze procesy najmu trwające po kilka miesięcy, co podyktowane jest koniecznością podjęcia szybkiej decyzji po okresie jej wstrzymania – mówi Laskowski.

– Od paru tygodni widać wyraźny wzrost aktywności najemców, co w ciągu kolejnych dwóch–czterech kwartałów przełoży się na podpisywane umowy najmu i w konsekwencji ograniczanie pustostanów – mówi Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE. – Szansa na obniżenie pustych powierzchni pojawi się ze względu na lukę podażową, która czeka nas na przełomie 2022 i 2023 r., i tym samym rynek ma szansę wrócić do mocno zbalansowanej sytuacji między pozycją najemcy a wynajmującego, jak to miało miejsce przed pandemią – dodaje.

Ekspert podkreśla, że istotnym czynnikiem, na który warto zwrócić uwagę, jest to, że krótkoterminowo najemcy deklarują ograniczanie powierzchni biurowej ze względu na pracę zdalną (średnio o 20 proc.), ale w średnim i długim okresie spodziewają się raczej zwiększonego zapotrzebowania na powierzchnię, wynikającego ze wzrostu organicznego oraz przenoszenia kolejnych jednostek biznesowych do Polski z innych, najczęściej zachodnich lokalizacji.

Według badania ankietowego, przeprowadzonego przez Colliers w II kwartale br., 60 proc. firm pracuje obecnie w trybie zdalnym, 34 proc. – w trybie hybrydowym, a jedynie 6 proc. – wyłącznie w biurach. Wprowadzenie modelu hybrydowego na stałe planuje nieco ponad 72 proc. firm, przy czym pracodawcy najczęściej deklarują chęć utrzymania pracy zdalnej przez dwa lub trzy dni w tygodniu.