Reklama

Warszawa buduje coraz mniej biur

Deweloperzy i najemcy są wciąż ostrożni. Za dwa lata problemem może być niedobór powierzchni w stolicy.

Publikacja: 30.07.2021 02:30

Warszawa buduje coraz mniej biur

Foto: AdobeStock

W I półroczu w Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 226 tys. mkw. biur, przy czym 67 proc. przypadło na trzy kompleksy przy rondzie Daszyńskiego na Woli – wynika z danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

W budowie na koniec czerwca było 360 tys. mkw., najmniej od 2010 r., z czego ponad jedna trzecia ma trafić na rynek w tym roku. Jedynym projektem deweloperskim uruchomionym w 2021 r. był The Bridge Ghelamco.

W I połowie br. wynajęto 250 tys. mkw., o 26 proc. mniej rok do roku i najmniej od dekady w skali półrocza. Co więcej, gros popytu zgłosiły spółki Skarbu Państwa i jednostki administracji publicznej. Wskaźnik pustostanów wzrósł do 12,5 proc., o 4,6 pkt proc. rok do roku.

Dane PINK wskazują, że wraz z powrotem popytu na biura już za dwa lata firmy w stolicy nie będą miały z czego wybierać.

Kurcząca się podaż

– Jeśli deweloperzy nie napotkają przeszkód i zakończą budowy zgodnie z planem, tegoroczna nowa podaż będzie drugim po 2016 r. najwyższym wynikiem w historii warszawskiego rynku biurowego – mówi Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku w Knight Frank. – Nie oznacza to jednak wzmożonej aktywności deweloperów: projekty rozpoczęte jeszcze przed pandemią realizowane są bez opóźnień, natomiast wiele decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji pozostaje wstrzymanych do czasu zakończenia pandemii i powrotu aktywności najemców – dodaje. Podkreśla, że zdecydowanie spadło zainteresowanie najemców projektami w budowie. Udział umów przednajmu w całkowitym popycie wyniósł zaledwie 11 proc.

Reklama
Reklama

Eksperci firmy Colliers komentują, że deweloperzy bacznie przyglądają się rynkowi biurowemu i reagują stosowanie do aktualnych ruchów najemców. Obie strony są przy tym bardzo ostrożne w decyzjach. W efekcie spodziewany jest spadek podaży w najbliższych latach. Według Colliers w tym roku na warszawski rynek biurowy ma trafić około 337 tys. mkw., w przyszłym – 239 tys. mkw., a w 2023 r. – jedynie 50 tys. mkw.

Iga Kraśniewska, research manager w firmie Cresa Polska, podkreśla, że przyszłe kwartały na stołecznym rynku biurowym będą znaczące w kontekście tego, w jakim kierunku będzie on się rozwijał.

– Firmy nadal opracowują strategie powrotów do biur. Przy założeniu, że pracownicy w większości przypadków wrócą do nich w modelu hybrydowym bądź w przeważającej części stacjonarnym, powinniśmy niebawem zobaczyć konkurencję o najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie i ewentualną lukę podażową spowodowaną obecnym spowolnieniem aktywności deweloperów – mówi Kraśniewska. – Obecnie w budowie w Warszawie znajduje się nieco ponad 340 tys. mkw., a na 2024 r. zapowiedziano oddanie tylko jednego projektu z funkcją biurową. Mając na uwadze fakt, że wzrost wskaźnika pustostanów był głównie spowodowany przez powierzchnie w nowo oddawanych projektach, powinien on na skutek większej aktywności najemców spaść o kilka punktów procentowych w kolejnych kwartałach – dodaje.

Zastrzega, że nie można wykluczyć sytuacji odwrotnej, czyli dalszych utrudnień związanych z pandemią koronawirusa, a co za tym idzie – kontynuacji ostrożnego podejścia pracodawców do powrotów do biur.

– Mimo wszystko wskaźnik pustostanów nie powinien już bardzo rosnąć z racji ograniczonej nowej podaży, a dalsza aktywność najemców będzie opierała się na powierzchniach już istniejących. Z punktu widzenia deweloperów nie będzie to sprzyjająca sytuacja do rozpoczynania nowych przedsięwzięć, chociaż poprzednie miesiące podczas pandemii pokazały, że deweloperzy posiadający dużą wiarygodność i dobry standing finansowy są gotowi zdecydować się na kolejne projekty – mówi Kraśniewska.

Jak dotąd w Warszawie ruszyła budowa tylko jednego biurowca, ale Jan Szulborski, starszy konsultant w dziale consulting & research w Cushman & Wakefield, zaznacza, że jest jeszcze jeden projekt, który otrzymał pozwolenie na budowę w 2020 r., i kilka kolejnych, które oczekują na zielone światło.

Reklama
Reklama

– Realizacja powyższych inwestycji oraz wprowadzenie projektów, które otrzymały pozwolenie na budowę przed wybuchem pandemii, będą zależały od tempa ożywienia najemców i ogólnej sytuacji ekonomicznej w Polsce i na świecie – mówi Szulborski. – Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i mniejszą aktywność najemców, spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023–2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie – dodaje.

Strategie najmu

– Stopniowe powroty do biur – których obłożenie w II kw. według szacunków sięgało średnio do 30 proc. – dowodzą, że pandemia nie zmieniła na trwałe modelu pracy na zdalny – mówi Mikołaj Laskowski, head of office agency w BNP Paribas Real Estate Poland. – Jednak tempo, w jakim pracownicy wracają za biurka, świadczy o tym, że wciąż sporo firm nie określiło jeszcze ostatecznej formuły, w jakiej będzie funkcjonować w przyszłości i jaką rolę odegra w niej praca zdalna. To z kolei wstrzymuje ruchy związane z aranżacją powierzchni i przystosowaniem ich do nowych realiów. Zachowawczość wynikająca z obaw przed czwartą falą pandemii, a w konsekwencji odkładanie decyzji, dla części najemców jest doskonałym momentem do kontynuacji lub rozpoczęcia wnikliwego procesu analizy swoich możliwości oraz potrzeb w zakresie pracy zdalnej – dodaje.

W I półroczu eksperci BNP zaobserwowali wzrost aktywności najemców, wznawianie procesów leasingowych i powroty do negocjacji, ale na efekty trzeba będzie poczekać jeszcze kilkanaście miesięcy, bo tyle średnio trwa finalizacja kontraktów. – Choć z drugiej strony jest miejsce na zdecydowanie szybsze procesy najmu trwające po kilka miesięcy, co podyktowane jest koniecznością podjęcia szybkiej decyzji po okresie jej wstrzymania – mówi Laskowski.

– Od paru tygodni widać wyraźny wzrost aktywności najemców, co w ciągu kolejnych dwóch–czterech kwartałów przełoży się na podpisywane umowy najmu i w konsekwencji ograniczanie pustostanów – mówi Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE. – Szansa na obniżenie pustych powierzchni pojawi się ze względu na lukę podażową, która czeka nas na przełomie 2022 i 2023 r., i tym samym rynek ma szansę wrócić do mocno zbalansowanej sytuacji między pozycją najemcy a wynajmującego, jak to miało miejsce przed pandemią – dodaje.

Ekspert podkreśla, że istotnym czynnikiem, na który warto zwrócić uwagę, jest to, że krótkoterminowo najemcy deklarują ograniczanie powierzchni biurowej ze względu na pracę zdalną (średnio o 20 proc.), ale w średnim i długim okresie spodziewają się raczej zwiększonego zapotrzebowania na powierzchnię, wynikającego ze wzrostu organicznego oraz przenoszenia kolejnych jednostek biznesowych do Polski z innych, najczęściej zachodnich lokalizacji.

Według badania ankietowego, przeprowadzonego przez Colliers w II kwartale br., 60 proc. firm pracuje obecnie w trybie zdalnym, 34 proc. – w trybie hybrydowym, a jedynie 6 proc. – wyłącznie w biurach. Wprowadzenie modelu hybrydowego na stałe planuje nieco ponad 72 proc. firm, przy czym pracodawcy najczęściej deklarują chęć utrzymania pracy zdalnej przez dwa lub trzy dni w tygodniu.

W I półroczu w Warszawie deweloperzy oddali do użytkowania 226 tys. mkw. biur, przy czym 67 proc. przypadło na trzy kompleksy przy rondzie Daszyńskiego na Woli – wynika z danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

W budowie na koniec czerwca było 360 tys. mkw., najmniej od 2010 r., z czego ponad jedna trzecia ma trafić na rynek w tym roku. Jedynym projektem deweloperskim uruchomionym w 2021 r. był The Bridge Ghelamco.

Pozostało jeszcze 94% artykułu
Reklama
Nieruchomości
Mieszkanie dla singla, dla pary, dla rodziny. To dobry czas na szukanie lokalu?
Nieruchomości
Popyt na biura nakręcają renegocjacje umów
Nieruchomości
Trójmiasto zdominowało rynek mieszkań premium. Ta część rynku też nie ma lekko
Nieruchomości
Deweloperzy lubią „obwarzanki” i kurorty. A co lubią klienci?
Nieruchomości
„Pomysły” deweloperów, czyli jak z domu może powstać blok
Reklama
Reklama