Internet rzeczy zrewolucjonizuje rynek biur

Rz: Czy jesteśmy świadkami końca tradycyjnych biur z zamykanymi gabinetami i przypisanymi do pracownika biurkami?

Jacek Szczygielski, Nuvalu:

Wszystko zależy od konkretnej branży i kierunków jej rozwoju pod względem charakteru pracy. Ewolucja w stronę bardziej elastycznych form zatrudnienia sprawia, że własne biurko coraz częściej przestaje być oczywistością. Home office, praca projektowa czy mobilna - w takich przypadkach pracownik pojawia się w biurze tylko wtedy, gdy to konieczne. Nie jest rozliczany z godzin spędzonych w biurze, a z efektów i wartości dodanej, jaką wnosi jego aktywność.

Najbardziej elastyczną formą aranżacji jest open space – jest najbardziej efektywna z punktu widzenia kosztów, ułatwia współdzielenie stanowisk (hot desks), sprzyja też efektywnej komunikacji. Na takie rozwiązanie decyduje się coraz więcej firm, także z branż uznawanych dotąd za konserwatywne. To np. kancelarie prawne. Część otwiera się również na elastyczną powierzchnię, czyli biura serwisowane i coworkingi. Są jednak branże, które zawsze będą potrzebować dyskrecji własnego gabinetu, dlatego biura w tradycyjnym rozumieniu nie można spisywać na straty. Gabinet wciąż kojarzy się z autorytetem stanowiska i sprzyja prowadzeniu rozmów biznesowych.

Biuro to coś więcej niż miejsce pracy.

Jedno jest pewne - bez względu na przyjętą formę aranżacji należy inwestować w jak najwyższą jakość biura. Dobra siedziba jest elementem budowania strategii employer brandingu, przyciąga najlepszych kandydatów na rynku pracy, jest wizytówką firmy w oczach klientów czy konkurentów. Buduje markę.

Czy na rynku biur jest jeszcze miejsce dla kolejnych operatorów coworkingowych? Kto do nas przyjdzie i kiedy?

W przeciwieństwie do stałego wzrostu elastycznej powierzchni biurowej liczba operatorów będzie maleć. To nowy segment rynku biurowego, w który zainwestowało wielu. Tylko w Warszawie jest ich niespełna 50. Nastąpi naturalna selekcja. Zostaną tylko najlepsi, którzy najtrafniej odpowiedzieli na potrzeby klientów. Konkurencja zaostrza się. W strefy coworkingowe inwestują najwięksi deweloperzy, tacy jak Ghelamco czy HB Reavis, stale zwiększając zakres świadczonych usług. To dobra wiadomość dla klientów – im większa konkurencja, tym lepsza jakość usług.

Kiedy rynek elastycznych powierzchni się nasyci?

Rynek zmienia się bardzo dynamicznie. Mamy do czynienia z wieloma nowoczesnymi i atrakcyjnymi projektami coworkingowymi, które mają wciąż dużo niezagospodarowanej przestrzeni. Ten fakt może wynikać z bardzo intensywnego przyrostu nowej powierzchni, której rynek jeszcze nie zdążył zaabsorbować. Jeśli udział powierzchni coworkingowych w zachodnich metropoliach jest dla nas punktem odniesienia, to rynek warszawskich powierzchni elastycznych ma nasycenie na poziomie 55-60 proc. średniej w dużych miastach krajów Europy Zachodniej. Według naszych analiz w Warszawie w 2019 r. będzie już ok. 150 tys. mkw. elastycznej powierzchni biurowej. Te dane zmieniają się i będą się zmieniać bardzo dynamicznie, choćby ze względu na nowe standardy rachunkowości w zakresie wynajmu nieruchomości czy rozwój startupów.

Szansą dla coworkingów będzie mała podaż nowej przestrzeni biurowej w Warszawie w najbliższym czasie. Większość nowych obiektów będzie oddana na przełomie 2019 i 2020 r., a popyt nie maleje. Można przypuszczać, że firmy będą szukały tymczasowych rozwiązań, zanim się przeprowadzą do docelowych budynków. Czynnikiem zwiększającym popyt jest również coraz bardziej popularny tryb pracy projektowej – zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię jest ograniczone w czasie, nie ma potrzeby zwiększania powierzchni biurowej na stałe.

Nowoczesne technologie coraz śmielej wkraczają na rynek nieruchomości komercyjnych. Jak zmieniają rynek biur?

Technologie pomagające efektywnie zarządzać budynkiem i minimalizować ryzyko awarii oraz niebezpiecznych zdarzeń są w budynkach od lat (systemy SAP, DSO, BMS). Polem rewolucji technologicznej będzie inny obszar – smart office, czyli rozwiązania zintegrowane z systemami operacyjnymi smartfonów oraz internet rzeczy (IoT). To naturalne – rynek biurowy podąża za trendami, które są widoczne w innych obszarach i zyskują na znaczeniu.

Jednym z pionierów wprowadzania takich rozwiązań jest Skanska. Deweloper wprowadził szereg innowacji w swoich nieruchomościach, czego przykładem jest kompleks Spark. System Connected by Skanska jest rewolucyjny pod wieloma względami – wprowadza wiele innowacyjnych udogodnień dla pracowników budynku i łączy jego użytkowników. Pozwala zapłacić za miejsce parkingowe przez telefon czy zarządzać dostępnymi miejscami w obrębie danej firmy i udostępniać je dla gości za pośrednictwem aplikacji. Do poruszania się po budynku nie jest już potrzebna plastikowa karta. Wystarczy smartfon z zainstalowaną aplikacją. Wokół niej buduje się wiele nowych funkcjonalności, np. możliwość podglądu menu lokalnej kantyny. Celem jest maksymalne ułatwienie życia najemcom i dostarczenie im rozwiązań sprzyjających optymalizacji czasu. Dzięki takim innowacjom ich pracownicy efektywniej go wykorzystują.

Najemcy w Warszawie są dziś w niełatwej sytuacji. Nie da się od ręki wynająć powierzchni w najbardziej nowoczesnych obiektach. Te najlepsze są już dawno zajęte, a nowe dopiero powstają.

Warszawski rynek komercyjny rozwija się bardzo dynamicznie. Przykładem jest intensywny rozwój Woli czy aktywność deweloperów w Centralnym Obszarze Biznesu. Tak znaczna dynamika zmian sprawia, że kluczową rolę w procesach relokacji odgrywają doradcy, którzy znają rynek, śledzą zmiany i potrafią trafnie prognozować. Ich zadaniem jest odpowiednie przygotowanie klientów do procesu tak, aby był on dla nich maksymalnie zoptymalizowany finansowo i bezpieczny. Ograniczona podaż przy jednocześnie rosnącym popycie sprawia, że pojęcie „rynku najemcy" się dezaktualizuje. Rynek nieruchomości dojrzewa, oferta jest coraz szersza i bardziej zróżnicowana, również w obszarze powierzchni zwalnianych przez firmy przeprowadzające się do nowych budynków lub konsolidujących działalność. Planując relokację należy uwzględnić coraz więcej czynników. Absolutna podstawa to czas – działanie z odpowiednim wyprzedzeniem. Im wcześniej zaczniemy proces, tym więcej można zyskać, zwłaszcza w przypadku biurowców będących we wczesnej fazie budowy. Kiedy więc zacząć działać, jeśli szukamy biura na rok 2020-2021? Teraz!

Podobne reguły dotyczą renegocjacji umów. Właściciele budynków również śledzą bieżące trendy. Odpowiednio wczesne zapewnienie sobie optymalnych warunków przedłużenia kontraktu najmu zabezpieczy klienta przed zaskakującą podwyżką czy odmową udziału właściciela w koszcie remontu czy podwyższenia standardu zajmowanej powierzchni. Starzejące się, nienowoczesne biuro może znacząco utrudnić firmie rekrutację. Dobrzy pracownicy są rozchwytywani, a jakość biura ma coraz bardziej istotne znaczenie przy wyborze pracodawcy.