Wykup strychu pod urządzenie lokali

[b]Do zarządu mojej wspólnoty mieszkaniowej, która liczy ok. 20 osób, wpłynął wniosek osoby spoza wspólnoty o wykup całego strychu. Wszyscy mieszkańcy budynku mają udziały w części wspólnej (wskazane w aktach notarialnych). Jedno mieszkanie należy do gminy. Potencjalny inwestor ma już podobno wszystkie niezbędne pozwolenia i plany adaptacyjne strychu na mieszkania, a ponadto oferuje pewną kwotę na remont instalacji gazowej w budynku. Stąd nasze pytania:

1. Czy warunkiem wyrażenia zgody na tę sprzedaż może być, obok określenia ceny jednego mkw. strychu, również deklaracja kupującego (zawarta w umowie kupna-sprzedaży) co do zobowiązań dotyczących na przykład prac remontowych instalacji gazowej czy elewacji budynku?

2. Czy zgodę na sprzedaż strychu powinni wyrazić wszyscy członkowie wspólnoty i w jakiej formie, aby decyzja była ważna?

3. Czy mogę nie wyrazić zgody na wykup strychu w związku z tym, że na ostatnim piętrze budynku mam mieszkanie po generalnym remoncie, a adaptacja strychu na cele mieszkaniowe będzie wymagała poprowadzenia wszystkich mediów z mojego mieszkania? Poza tym dodatkowe mieszkania powstałe nad moim obniżą wartość mojego lokalu. Budynek ma cztery piętra bez windy i jedynym atutem mojego mieszkania jest właśnie to, że nad nim nie ma już innych lokali.

4. Czy członkowie wspólnoty powinni mieć pomieszczenia w części strychu, która spełniałaby dotychczasową rolę części wspólnej budynku, tj. suszarni?

5. Czy w opisanej sytuacji mam prawo pierwokupu części strychu nad moim mieszkaniem? Czy ta część musi być przeznaczona na cele mieszkalne czy też może spełniać dotychczasową rolę pomieszczenia gospodarczego, co nie wymagałoby dużych inwestycji z mojej strony?

6. W jakim trybie powinna być wyłoniona firma lub osoba zainteresowana wykupem strychu? Może przetargu? Czy w tym względzie wymagana jest stosowna decyzja gminy lub dzielnicy, zarządu wspólnoty czy członków wspólnoty?

7. Na jakiej podstawie i kto może określić cenę sprzedaży mkw. strychu?

8. Czy decyzję o sprzedaży można zaskarżyć do sądu i na jakiej podstawie?

9. Czy środki finansowe uzyskane ze sprzedaży strychu powinny być wykorzystane jedynie zgodnie z celem wskazanym w umowie kupna-sprzedaży strychu (patrz pytanie nr 1)?[/b]

[b]Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami:[/b]

Na wstępie istotna uwaga: nie można sprzedać strychu, gdyż nie jest on lokalem i nie można go wydzielić jako odrębnej nieruchomości, a jest to warunek konieczny przy sprzedaży części nieruchomości. Rozumiem, że chodzi o pewien skrót myślowy, a mianowicie o obietnicę, potwierdzoną aktem notarialnym, przeniesienia prawa własności lokalu, który powstanie w wyniku adaptacji strychu. W tym znaczeniu termin „sprzedaż strychu” będzie w dalszej części używany. Odpowiedzi na pytania:

1. Wspólnota może dowolnie określić warunki sprzedaży. Gminne przepisy, nawet wtedy gdy członkiem wspólnoty jest gmina, nie obowiązują.

2. Sprzedaż nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Przy braku jednomyślności współwłaściciele mający łącznie ponad połowę udziałów mogą przeciwko „opornym” wystąpić do sądu na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego. Sąd może wydać wyrok, opierając się na art. 64 k.c.

3. Tak, może pan nie wyrazić zgody na wykup strychu z wielu wymienionych przez pana powodów.

4. Nie. W budynku nie musi być ani pralni, ani suszarni itp. pomieszczeń. Decyzja w tej sprawie należy do samej wspólnoty.

5. Nie. prawo pierwokupu nie ma tu zastosowania. To, na jaki cel wspólnota przeznaczy strych, zależy tylko od jej woli.