Droga konieczna – szlak najdogodniejszy

Taki ważny wniosek płynie z postanowienia Sądu Najwyższego z 8 maja 2008 r. (sygn. V CSK 570/07)

W sprawie tej chodzi o drogę konieczną dla nieruchomości o powierzchni 3 ha, kupionej w 1998 r. przez Henryka A. od likwidowanej spółdzielni produkcyjnej. Ta działka powstała w wyniku podziału większej nieruchomości rolnej przeprowadzonego przez spółdzielnię. Drugą jej część, z dostępem do drogi publicznej, kupiła Sabina M. Grunty te są położone w Górach Sowich w Karkonoszach.

Henryk A. skorzystał z przewidzianej w art. 145 kodeksu cywilnego możliwości domagania się od właścicieli gruntów sąsiednich, mających dostęp do drogi publicznej, ustanowienia na rzecz jego nieruchomości drogi koniecznej. Ponieważ nie mógł z nimi dojść do porozumienia, sprawa znalazła się w sądzie.

Biegły powołany przez sąd przygotował trzy możliwe warianty jej przebiegu. Nie było to zadania łatwe ze względu na położenie nieruchomości Henryka A. i sąsiednich w trudnym górzystym terenie. Sąd I instancji wybrał drogę przez las.

Wskutek apelacji Henryka A. sąd II instancji uchylił to orzeczenie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zalecił wariant czwarty, według którego droga konieczna prowadziłaby stromo wzdłuż krótkich granic gruntu Sabiny M., a następnie jej sąsiadów, do innej drogi publicznej. Jednakże sąd pierwszej instancji po ponownym rozpatrzeniu sprawy nie zdecydował się na ten wariant, głównie z powodu protestów sąsiadów Sabiny M., według których droga kolidowałaby z ich rozpoczętymi już inwestycjami.

Sąd, wyznaczając drogę konieczną, musi rozważyć także, czy dany szlak jest uzasadniony pod względem ekonomicznym – stwierdził Sąd Najwyższy

Sąd I instancji po ponownym rozpatrzeniu sprawy tym razem wybrał przebieg drogi przez całą długość (ok. 500 m) nieruchomości Sabiny M. wzdłuż granicy z nieruchomością Henryka A. Decydujące znaczenie przypisał przy tym dyrektywie z art. 145 § 2 k.c., wedle której, jeżeli potrzeba ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, jeżeli to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

W apelacji Sabina M. argumentowała, że przebieg drogi jest nadmiernym obciążeniem dla jej gruntu.

Sąd drugiej instancji, gdy sprawa trafiła do niego po raz drugi, zmienił zaskarżone postanowienie i wytyczył drogę konieczną przez grunt Skarbu Państwa okrężnym szlakiem (1,5 km) wykorzystywanym do zwózki drewna, biegnącym skrajem lasu. Taki jej przebieg był zapewne najmniej konfliktowy, bo nadleśnictwo reprezentujące skarb nie protestowało przeciwko niej. Sąd uznał, że skoro nieruchomość Henryka A. ma charakter rolny, taka droga wystarczy, bo traktorem się przez nią przejedzie. Wskutek skargi kasacyjnej Henryka A. Sąd Najwyższy uchylił ten wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W ocenie SN sąd drugiej instancji niesłusznie zasadnicze znaczenie przypisał aktualnemu przeznaczeniu gruntu. – Nawet zresztą w wypadku rolniczego charakteru nieruchomości potrzebny jest dostęp, który pozwalałby na dojazd innymi pojazdami niż traktor. Droga musi być w miarę uniwersalna – mówił sędzia Antoni Górski – tym bardziej że okoliczne nieruchomości zostały podzielone na działki budowlane i rekreacyjne, a więc w przyszłości tak może być również z działką Henryka A.

– To, że droga konieczna powinna prowadzić przez grunty, które były przedmiotem danej czynności prawnej, nie jest priorytetem bezwzględnym – zaznaczył sędzia. Sąd musi mieć pełny ogląd sytuacji i kierować się przede wszystkim przesłankami wynikającymi z art. 145 § 3 k.c. Jeśli jednak różnice między możliwymi wariantami nie są duże, ta przesłanka (przewidziana w art. 145 § 2 k.c.) może przesądzić o wyborze. Sąd musi też rozważyć, czy dany szlak jest uzasadniony pod względem ekonomicznym, jakich nakładów urządzenie drogi będzie wymagać od właściciela nieruchomości, której ma ona zapewnić dostęp do drogi publicznej.

Sąd Najwyższy odniósł się też do argumentu, że przeciwko wytyczeniu drogi przez las przemawia wzgląd na ochronę przyrody. Sędzia Górski zaznaczył, że nie może on jednak wykluczać takiego jej przebiegu. – W tym wypadku pierwszeństwo należy dać prawu sąsiedzkiemu – stwierdził sędzia.

Jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, art. 145 k.c. upoważnia jej właściciela do wystąpienia do sądu z żądaniem wobec właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej służebności drogowej, czyli drogi koniecznej. Sąsiadom tym należy się wynagrodzenie. Droga ta musi być przeprowadzona z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić. Musi też m.in. uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

i.lewandowska@rp.pl