Wprost od dewelopera czy przez cesję

Oferty cesji (prawa do lokalu w budowie) trafiały na rynek przede wszystkim w czasie boomu, gdy inwestorzy kupowali po kilka czy kilkanaście mieszkań, wpłacając jedynie 10 proc. wartości budowanego lokalu. Zarabiali, jeśli udało im się odsprzedać lokum drożej przed zakończeniem inwestycji.

– Dziś takich ofert jest niewiele, gdyż w wielu przypadkach upłynął już termin wpłacenia ostatniej raty, więc kupujący stał się właścicielem, a nie potencjalnym właścicielem, oferującym cesje praw z umowy z deweloperem – tłumaczy Anna Wrzesień-Berezowska z Ober-Haus.

[srodtytul]Niechęć do sprzedaży[/srodtytul]

Do wtórnego obrotu trafiają zatem nowe mieszkania w stanie deweloperskim, wykończone albo wręcz umeblowane, a nie w budowie.

– Lokale w stanie deweloperskim są niekiedy tańsze od ofert z okresu boomu. W przypadku mieszkań już wykończonych właściciel ma dwie opcje: jeśli trafi na kupującego, który zapłaci cenę pokrywającą koszty zakupu lub wyższą – sprzeda, jeśli nie – traktuje lokum jako długoterminową inwestycję i szuka najemcy. Podobnie jest w przypadku wykończonych i umeblowanych mieszkań – tłumaczy Wrzesień-Berezowska.

Dziś nikt, kto nie musi, nie sprzeda lokalu poniżej poniesionych wcześniej i jeszcze spodziewanych kosztów. Szybciej je wynajmie, jeśli mieszkanie już jest gotowe, choć to też nie jest regułą. – Lokale inwestycyjne nie były kupowane przez osoby mało lub średnio zarabiające. Tacy nabywcy wciąż mają płynność finansową i płacą kredyty. A zatem w przypadku zakupu mieszkania w dobrej inwestycji, np. na Woli, o pow. 110 mkw., za 8,8 tys. zł za mkw., konkretnemu inwestorowi bardziej opłaca się zapłacić ok. 35 tys. zł za obsługę kredytu rocznie, zamiast sprzedawać, wykańczać czy nawet wynajmować, gdyż liczy na lepszy rynek za rok czy dwa lata – tłumaczy Piotr Szczepański z agencji Polanowscy Nieruchomości.

Dlatego na duże przeceny rzadko można liczyć. Owszem, jak zauważa Wrzesień-Berezowska, część potencjalnych sprzedawców poprzez cesję jest w stanie zejść z ceny poniżej poniesionych kosztów, byleby nie wpłacać kolejnych rat kredytowych. Dzieje się tak wtedy, gdy stracą zdolność kredytową, ale takie sytuacje mają miejsce coraz rzadziej.

[srodtytul]Kłopoty z kredytem[/srodtytul]

Nie wszystkie też cesje są przyjmowane przez pośredników do bazy ofert, jeśli transakcja jest z góry skazana na niepowodzenie.

– „Właściciele” mieszkań chcą często w gotówce nadwyżkę ceny wynikającą z różnicy między umową z deweloperem a stawką ofertową. A na tę różnicę, niestety, nie można wziąć kredytu, gdyż do banku trafia umowa z deweloperem, w której cena za mkw. jest niższa od żądanej przez sprzedającego – tłumaczy Anna Łukasik z agencji Polanowscy Nieruchomości. – Poza tym dochodzą koszty wykończenia mieszkania, na które przy obecnej polityce kredytowej trudno jest uzyskać dodatkowe pieniądze.

Trzeba też wziąć pod uwagę, że podczas cesji praw często wymagana jest nawet pisemna akceptacja nowego kupującego przez dewelopera.

– Deweloper się upewnia, czy nowy nabywca ma zdolność zapłacenia kolejnych rat, na podstawie oświadczenia banku o jego zdolności kredytowej i promesie udzielenia kredytu. Przy płatnościach gotówkowych taka zgoda dewelopera to formalność – wyjaśnia Anna Wrzesień-Berezowska.

Przed nabyciem prawa do niewybudowanego lokalu należy więc sprawdzić, jakie postanowienia zawiera umowa deweloperska. – W szczególności warto zweryfikować te najważniejsze zapisy, jak np. termin wybudowania nieruchomości, kary umowne, możliwości odstąpienia od umowy lub podwyższenia cen. W niektórych umowach deweloperskich możliwość dokonania cesji jest wykluczona – zaznacza Piotr Szczepański.

[ramka][srodtytul]Ile przy cesji, a ile u dewelopera[/srodtytul]

>> Platinium Towers, ul. Grzybowska, kawalerka, pow.: 36,4 mkw., cena mkw. przy cesji: 13,5 tys. zł, cena całości: 491,8 tys. zł, rok oddania do użytku: 2009. Cena u dewelopera, Atlas Estates: lokal o pow. 44,5 mkw., cena: 14 tys. zł za mkw.

>> Sansara, ul. Górczewska, dwa pokoje, pow.: 44 mkw., cena mkw. przy cesji: 9,5 tys. zł, cena całości: 420 tys. zł, rok oddania do użytku: 2009. Cena u dewelopera, Sando Inmobiliaria Polska, dwa pokoje, 52,6 mkw., cena: 8,2 za mkw.

>> Górczewska Park, ul. Górczewska, trzy pokoje, pow.: 76 mkw., cena mkw. przy cesji: 8 tys. zł, cena całości: 600 tys. zł, rok oddania do użytku: 2009. Cena u dewelopera, J.W. Construction: trzy pokoje, 76 mkw., cena: 8,05 tys. zł za mkw.

>> Lewandów Park, ul. Lewandów, kawalerka, pow.: 29 mkw., cena mkw. przy cesji: 6,8 tys. zł, cena całości: 196 tys. zł, rok oddania do użytku: 2009. Cena u dewelopera, J.W. Construction w II etapie (oddanie w 2010 r.): kawalerka, 29 mkw., cena: 6,875 tys. zł za mkw.

[i]Źródło: Oferty.net, Tabelaofert.pl, biura sprzedaży[/i] [/ramka]

[ramka][srodtytul]Opinia: Marcin Jańczuk, biuro nieruchomości Metrohouse[/srodtytul]

– Cesja praw do umowy przedwstępnej to określenie, które coraz rzadziej gości wśród osób poszukujących mieszkań. Największy boom na tego typu transakcje był w 2007 r., kiedy na rynku pojawiła się największa liczba ofert będących pokłosiem zakupów spekulacyjnych. Według różnych szacunków nawet kilkanaście procent mieszkań wystawionych na sprzedaż istniało wtedy tylko w postaci umów przedwstępnych. Szacujemy, że obecnie na rynku mieszkań na tle całej podaży odsetek cesji możemy określić na ok. 5 proc. Wiąże się to ze spadkiem zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości, co jest następstwem ogólnej sytuacji na rynku. Wraz z końcem kolejek do biur deweloperów cesje nie są już tak atrakcyjne jak w czasach prosperity. Zainteresowanie nabyciem cesji wynikało ze szczególnie dużego popytu oraz długich terminów oczekiwania na ukończenie inwestycji. Dziś większość mieszkań od deweloperów można kupić od ręki. Jeśli zdecydujemy się dziś na cesję, upewnijmy się, czy deweloper wyraża zgodę na jej dokonanie. Czasem deweloperzy, aby uniknąć konkurencji cenowej, nie wyrażali zgody na taką transakcję. Poza tym oprócz dokładnej analizy samej umowy przedwstępnej należy się bacznie przyjrzeć kondycji finansowej samego dewelopera.

—kad[/ramka]