Aleksandra Dalecka, adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy

Rz: Na czym polega odwrócona hipoteka?

Aleksandra Dalecka: Chodzi o rodzaj usługi finansowej skierowanej do osób starszych, która może być realizowana w dwóch modelach prawnych.

Po pierwsze, może polegać na przekazaniu prawa własności mieszkania lub domu w zamian za dożywotnią rentę przy jednoczesnym zachowaniu prawa do korzystania z nieruchomości. Osoba taka zatem pozyskuje gotówkę na bieżące wydatki, ale traci tytuł własności swojego lokum przy zachowaniu prawa do używania go w zasadzie na dotychczasowych zasadach.

Po drugie, możliwe jest także inne rozwiązanie, na które zdecyduje się prawdopodobnie polski ustawodawca: starszej osobie udziela się kredytu pod hipotekę na jej nieruchomości, przy czym zachowuje ona własność i może nadal korzystać z nieruchomości, a rodzina po jej śmierci zdecyduje, czy spłaca wartość skonsumowanego przez nią kredytu, czy traci nieruchomość na rzecz banku.

Dziś nieruchomości przekazywane są przez osoby starsze głównie w zamian za opiekę.

Tak, wykształciła się u nas praktyka oferowania takiej usługi na podstawie uregulowanej w kodeksie cywilnym umowy dożywocia (art. 908 916 k.c.). Zgodnie z nią w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Umowy tego typu były dotychczas popularne głównie na wsiach i dotyczyły nieruchomości rolnych przekazywanych w ten sposób w rodzinie. Obecnie nastąpiła de facto ich instytucjonalizacja, gdyż to nie rodziny przejmują takie nieruchomości i zapewniają za to środki utrzymania osobie starszej, lecz czynią to po prostu zawodowo firmy działające na rynku.

Jak bezpiecznie przekazać nieruchomość w zamian za opiekę?

Oczywiście nadal, chcąc zapewnić sobie opiekę w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, najbezpieczniej jest zawrzeć wspomnianą umowę o dożywocie z osobą bliską lub taką, do której ma się wystarczające zaufanie. Wówczas nabywca nieruchomości zobowiąże się do zapewnienia osobie starszej dożywotniego utrzymania przez przyjęcie jej jako domownika, dostarczanie wyżywienia, mieszkania oraz innych niezbędnych mediów, a także, co jest istotne szczególnie dla osób schorowanych i niedołężnych, pomocy oraz opieki podczas choroby. Osoba taka poniesie też koszty pogrzebu zgodnie z obowiązującym miejscowym zwyczajem.

A jeśli z jakichś powodów wykonywanie umowy dożywocia stanie się niemożliwe?

Gdy pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym powstaną takie stosunki, że nie można będzie wymagać od nich pozostawania ze sobą w bliskich kontaktach, sąd może zamienić dożywcie na dożywotnią rentę bądź nawet rozwiązać umowę o dożywocie. Prawidłowe wykonywanie umowy dożywocia pozostaje zatem pod ochroną sądu. Zobowiązanym do wykonywania umowy dożywocia jest każdorazowy właściciel nieruchomości, gdyż dożywocie nie wyłącza ani nie ogranicza prawa do zbywania nieruchomości. Większemu zabezpieczeniu dożywotnika służy także wpisanie jego praw do księgi wieczystej.

A jeśli umawiamy się, że przekazujemy mieszkanie za miesięczną rentę, jak zabezpieczyć swoje interesy?

Płatność miesięcznej renty może być zastrzeżonym elementem umowy dożywocia bądź deską ratunkową, gdy sąd uzna, że osobiste wykonywanie umowy dożywocia jest w danej sytuacji niemożliwe. Poza tym kodeks cywilny przewiduje także zawarcie umowy renty jako takiej, niezwiązanej z przeniesieniem nieruchomości (art. 903 907).

Jak ustala się wartość lokalu, a jak miesięczną rentę? O ile niższa jest wartość mieszkania oddawanego w porównaniu z rynkową?

W przypadku odwróconej hipoteki oferowanej przez firmy wartość nieruchomości jest szacowana przez rzeczoznawcę. Z reguły na potrzeby umowy o dożywocie ustalana jest niżej od wartości rynkowej mieszkania o 30 – 60 proc. Trzeba zatem każdorazowo rozważyć, czy odwrócona hipoteka się opłaca. Może warto sprzedać nieruchomość i kupić mniejszą bądź wynająć jej część i z tego pozyskać środki finansowe.

Na jakie pułapki można natrafić w umowach proponowanych dziś na rynku? Na jakie zapisy się nie zgadzać?

Do takich niekorzystnych postanowień należy przede wszystkim ograniczona możliwość odstąpienia od umowy, która w zasadzie dostępna jest tylko w razie zapłaty odstępnego, często w zupełnie nieuzasadnionej wysokości.

Kolejnym zagrożeniem jest możliwość wezwania osoby, która zawarła taką umowę, do zrzeczenia się prawa do korzystania z nieruchomości, która wcześniej była jej własnością. Mimo że zrzeczenie dokonywane jest za wynagrodzeniem, to takie uprawnienie nie jest ograniczone zaistnieniem żadnych dodatkowych okoliczności lub przesłanek. Na to absolutnie nie wyrażałabym zgody.

Często ograniczane jest również uprawnienie do przyjęcia na zamieszkanie innej osoby niż małżonek lub małoletnie dziecko.

Osoby zainteresowane zawarciem tego typu umowy powinny mieć także na uwadze wysokie kary pieniężne zastrzeżone w umowach, przewidziane w różnych przypadkach niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Warto wiedzieć, że niektóre z postanowień zawarte we wzorcach umów firm zostały zakwestionowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a o ich zgodności z obowiązującymi przepisami zdecyduje sąd.

CV

Aleksandra Dalecka jest adwokatem. Ekspert ds. nieruchomości w kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy. Specjalizuje się w obsłudze prawnej spółek oraz w transakcjach handlowych.

Odwrócona hipoteka: przepisy w przygotowaniu

? Przygotowywany projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przewiduje przede wszystkim ograniczenie grupy podmiotów mogących zajmować się tego typu działalnością.