Ile za kwaterę nad morzem

Inwestowanie w nieruchomości nad morzem daje możliwość wynajmowania lokali turystom w czasie wakacji. Można je także wynajmować długoterminowo, poza sezonem – mówi Marcin Fałek, doradca z agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy w Gdańsku. Jego zdaniem największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Sopot. Im bliżej plaży, tym lepiej. Według Marcina Fałka nie warto inwestować w mieszkania na osiedlach na południu miasta.

Byle nie do remontu

– Najlepsze na wynajem są lokale dwupokojowe o powierzchni do 50 mkw. Znacznie łatwiej będzie znaleźć chętnego na mieszkanie w nowoczesnym budynku z garażem niż na lokal wymagający remontu, położony w starym bloku – podkreśla Fałek. I szacuje, że dwupokojowe mieszkanie w nowym budownictwie można wynająć w sezonie za około 300 zł za dobę. – Biorąc pod uwagę długość sezonu, można osiągnąć 20 tys. zł. Poza sezonem wynajmiemy lokal za około 1,5 tys. zł miesięcznie – podaje doradca Metrohouse & Partnerzy.

Z kolei Jan Łuczak, prezes agencji Nordhaus, ocenia, że za dobowy wynajem dwupokojowego mieszkania nad morzem można dostać od 200 do 500 zł. – Wyższe stawki uzyskamy w Sopocie i Kołobrzegu. Tam też mamy szanse wynająć lokal także poza sezonem – mówi prezes Łuczak.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, analityka portalu RynekPierwotny.com, inwestycja w mieszkanie na turystyczny wynajem będzie opłacalna, jeśli starannie wybierzemy lokal i kupimy go w odpowiednim czasie.

– Dla tego rodzaju inwestycji kluczowa jest lokalizacja. Pod uwagę warto brać uznane kurorty nie tylko z już rozwiniętą infrastrukturą turystyczną, ale także te, które wciąż ją rozwijają – mówi Jarosław Jędrzyński. – Chodzi o miejscowości, w których życie i ruch turystyczny nie zamierają od września do maja, ale goszczące turystów – w tej czy innej formie – cały rok. Przykłady to Trójmiasto z Sopotem na czele, Świnoujście, Jurata, Międzyzdroje, Kołobrzeg, Władysławowo – wylicza analityk.

Jego zdaniem optymalne mieszkanie na wynajem turystyczny to dwu-, trzypokojowy lokal o powierzchni 40–60 mkw. – Typ budownictwa ma drugorzędne znaczenie – uważa Jędrzyński. – Nad morzem nie brakuje nowoczesnych, świetnie zlokalizowanych inwestycji deweloperskich, które mogą się okazać najlepszym wyborem. Inwestycyjną perełką mogą być jednak także mieszkania z rynku wtórnego, nawet w blokach z wielkiej płyty, pod warunkiem, że są wyremontowane. Lokale powinny mieć funkcjonalny rozkład. W cenie jest panorama Bałtyku za oknem – twierdzi Jarosław Jędrzyński.

Analityk przestrzega przed inwestycjami w małych miejscowościach, w których ruch turystyczny trwa tylko dwa, trzy miesiące. – Trzeba też unikać nieruchomości położonych z dala od plaż oraz restauracji, centrów handlowych, parków wodnych, kin itp. Nie warto kupować mieszkań bez balkonów, w budynkach bez wind albo w kiepskim stanie technicznym – mówi Jarosław Jędrzyński.

Ważna pogoda i obłożenie

Z danych agencji Metrohouse & Partnerzy wynika, że metr kwadratowy mieszkania w standardzie popularnym kosztuje nad morzem około 6–6,5 tys. zł. – Na zakup wystarczy więc około 300 tys. zł – ocenia Marcin Jańczuk z Metrohouse & Partnerzy.

Jaka jest rentowność takiej inwestycji? – To zależy od lokalizacji i standardu nieruchomości. Inaczej to wygląda w przypadku luksusowego apartamentu za 1,5 mln zł w Juracie, a inaczej w przypadku kawalerki we Władysławowie w 40-letnim bloku – mówi Jędrzyński. – Przyjmuje się jednak, że na takiej inwestycji powinno się zarabiać 7–9 proc. rocznie, a więc podobnie jak w przypadku inwestycji w condohotele – dodaje.

Jako przykład proponuje wziąć trzypokojowe 60-metrowe mieszkanie w starszym budownictwie w Sopocie. – Za taki lokal trzeba zapłacić około 400 tys. zł. Dla porównania, w nowych inwestycjach deweloperskich koszt będzie o połowę większy. Satysfakcjonujący zysk z najmu takiego mieszkania powinien więc wynosić 30 tys. zł netto rocznie – podaje Jędrzyński. – W „szerokim" sezonie, który w Polsce trwa około 100 dni (ścisły sezon to lipiec i sierpień), można liczyć na 70–80 dni obłożenia lokalu. Przy stawce około 200–250 zł za dobę, wynajem może przynieść w sezonie 15 tys. zł i więcej przychodu. Poza sezonem stawki najmu są niższe o około 20 proc., a o turystów trudniej. Jednak w najbardziej atrakcyjnych nadmorskich kurortach można na nich liczyć cały rok, choć oczywiście nie w takim stopniu jak latem – przyznaje analityk.

Właściciel nieruchomości musi też uwzględnić wszystkie koszty: czynsz dla administracji, opłaty za media, koszty remontów, podatki. – Nie można też zapominać, że poważnym czynnikiem ryzyka takiej inwestycji jest pogoda. To zmora wszystkich przedsiębiorców zarabiających na nadbałtyckim wypoczynku wakacyjnym – zauważa Jędrzyński.

Inaczej sytuację ocenia Marcin Drogomirecki, analityk z portalu Domy.pl, który zwraca uwagę, że w Polsce sezon trwa krótko. – Do tego lato jest kapryśne. Zimą, wiosną i jesienią nad morzem są pustki. Realnie w skali roku można liczyć na obłożenie lokalu przez maksymalnie 50–60 dni – ocenia Drogomirecki. – Jeżeli od uzyskanego w tym czasie przychodu odejmiemy koszty – podatki, amortyzację wyposażenia, reklamę, sprzątanie, płacony przez cały rok czynsz – to może się okazać, że zysków nie ma albo są tak małe, że większe profity przyniosłoby trzymanie pieniędzy na lokacie w banku – stwierdza.

Wynajmuj i sprzątaj sam

Z kolei Jan Łuczak radzi, by inwestować tylko w nieruchomości, którymi będziemy sami zarządzać, mając nad wynajmem pełną kontrolę. – Wielu deweloperów oferowało mieszkania nad morzem z możliwością oddania ich zarządcy, który miał się zajmować wynajmem w czasie, gdy właściciel w mieszkaniu nie przebywa. Firmy zachęcały do inwestycji potencjalnym zyskiem. Wyliczanym oczywiście przed zakupem – zwraca uwagę Łuczak. – Wiele zależy od zarządcy, ale logiczne jest, że najpierw będzie chciał wynająć własne lokale – dodaje.

Prezes agencji Nordhaus opowiada historię, jak jeden z banków stara się od dłuższego czasu sprzedać około 40 mieszkań w Kołobrzegu. – Stanowiący wspólnotę współwłaściciele są skłóceni. Miało być pięknie, zarabiać mieli wszyscy, a czas pokazał, że jedni zarabiają, a inni tylko ponoszą koszty utrzymania lokali – przestrzega Łuczak. Ale podkreśla, że zna także przypadki, kiedy to właściciele mieszkań oddają klucze firmom zajmującym się wynajmem krótkoterminowym. – Niektóre osoby oszukują właścicieli nieruchomości, zgarniając niemal wszystkie pieniądze z wynajmu do własnej kieszeni. Dlatego jeśli zdecydujemy się na taką inwestycję, musimy mieć pełną kontrolę nad wynajmem – zaznacza Łuczak.

Jego zdaniem warto się zastanowić nad zakupem kilku lub nawet kilkunastu lokali. – Ale aby inwestycja była opłacalna, sami powinniśmy prowadzić obsługę lokali w sezonie. Kiedy goście przyjeżdżają, my musimy pracować – sprzątać, zmieniać pościel itp. – podkreśla Jan Łuczak.

aneta.gawronska@parkiet.com

Ile za wynajem mieszkania nad morzem poza sezonem

Zdaniem Marty Kosińskiej, analityka portalu Szybko. pl, ceny mieszkań nad morzem są już na atrakcyjnym poziomie, więc to dobry czas na inwestycje. – W Sopocie metr kwadratowy lokalu kosztuje średnio 8,1 tys. zł, a nie 11 tys. zł, jak przed czterema laty – mówi Marta Kosińska. Kawalerkę w Sopocie wynajmiemy poza sezonem średnio za około 1,1 tys. zł miesięcznie, dwa pokoje za 1,9 tys. zł, a mieszkanie trzypokojowe za 2,6 tys. zł. W Kołobrzegu jest to odpowiednio 600, 900 i 1,1 tys. zł. – W przypadku kupowania mieszkań na wynajem turystyczny, pod uwagę warto brać nie tylko lokalizację, ale też odległość od naszego miejsca zamieszkania – radzi Kosińska. – Lokale nad morzem są często wynajmowane na tydzień, dwa tygodnie. Szybko trzeba więc przygotować miejsce dla kolejnych gości, sprawdzić stan techniczny lokalu itp. Jeśli nie mieszkamy w pobliżu, trzeba uwzględnić koszty i czas dojazdów – podkreśla.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości