Jakie podatki przy kupnie nowego mieszkania

Jakie podatki czekają kupującego nowe mieszkanie?

Bartosz Sankiewicz:  Zakup nowego mieszkania od dewelopera będzie podlegał opodatkowaniu VAT według obniżonej 8-proc. stawki, jeżeli jego metraż nie przekroczy zgodnie z założeniami społecznego programu mieszkaniowego 150 mkw. lub w przypadku zakupu domu jednorodzinnego – 300 mkw.

Jednocześnie w związku z opodatkowaniem VAT transakcji zakupu mieszkania od dewelopera, kupując nowe mieszkanie, nie będziemy zobowiązani do zapłaty 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Przepisy ustawy o PCC przewidują bowiem, że – w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania transakcji podatkami pośrednimi – w przypadku, gdy jedna z jej stron jest zobowiązana do zapłaty VAT, to automatycznie nie powstanie obowiązek zapłaty PCC. Deweloper jest bowiem z reguły podatnikiem VAT, a zakup nowego mieszkania podlega co do zasady 8-proc. stawce VAT.

Kupujący mieszkanie będzie zobowiązany jednak do zapłaty niewielkiej kwoty PCC (od ustanowienia hipoteki), jeżeli kupi mieszkanie na kredyt.

A jaką opłatę pobierze w tym przypadku notariusz?

Jeśli chodzi o taksę notarialną, to jej wysokość będzie uzależniona od wartości transakcji. Dla najczęściej zawieranych w Warszawie transakcji będzie to opłata ok. 1–2 tys. zł.

Kolejne koszty przy zakupie mieszkania generują opłaty sądowe. Na szczęście opłaty te w kontekście łącznych wydatków na zakup i urządzenie mieszkania nie powinny przekroczyć kilkuset złotych.

Fiskus może zażądać, by podatnik udowodnił wydatki na remonty lokalu

Wszystkie wymienione należności – poza podatkiem VAT, który stanowi element ceny płaconej sprzedającemu – pobierze notariusz, który przekaże je na rzecz właściwego urzędu skarbowego lub sądu.

Jakie opłaty będą towarzyszyły przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym? Ile mogą wynieść tzw. opłaty towarzyszące transakcji?

Zasadniczą różnicą pomiędzy kupnem mieszkania na rynku wtórnym a kupnem na rynku pierwotnym jest opodatkowanie tej transakcji VAT.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym w większości przypadków nie będzie bowiem podlegał VAT, gdyż sprzedający będący z reguły osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży mieszkań nie będzie podatnikiem.

W takim przypadku zakup mieszkania będzie podlegał 2-proc. PCC, naliczanemu od ceny zakupionej nieruchomości.

Warto wiedzieć, że kupując na rynku wtórnym nieruchomość po niskiej cenie, np. wymagającą generalnego remontu, dobrze jest to odpowiednio uzasadnić w akcie notarialnym, np., że cena zakupu odpowiada cenie rynkowej. Urząd Skarbowy może bowiem próbować zakwestionować wartość transakcji, twierdząc, że jej cena odbiega od wartości rynkowej, doliczając ewentualny podatek wraz z odsetkami w okresie pięciu lat od kupna mieszkania.

A inne podatki od nieruchomości, które będzie musiał zapłacić nabywca lokalu?

Stając się właścicielem mieszkania, będziemy zobowiązani do zapłaty podatku od nieruchomości (PON) oraz dopełnienia wszelkich formalności z tym związanych. W tym przypadku notariusz nie wypełni za nas tej powinności. Dlatego należy pamiętać, aby w terminie 14 dni od dnia zakupu nieruchomości złożyć właściwemu organowi stosowną informację.

Właściciel nieruchomości zobowiązany jest, na podstawie decyzji organu ustalającej wysokość podatku, do zapłaty podatku od nieruchomości za okres od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zakupił mieszkanie.

A gdy ktoś sprzeda mieszkanie używane, to ile będzie musiał oddać fiskusowi?

Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, jest źródłem dochodu podlegającego opodatkowaniu w wysokości 19-proc. (ograniczenie pięciu lat nie dotyczy jednak sprzedaży w ramach działalności gospodarczej).

Dochód w tym przypadku stanowi różnicę pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości – czyli kwotą otrzymaną od kupującego – a kosztami uzyskania tego przychodu, które stanowią udokumentowane wydatki na nabycie lub budowę nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że przychód ten może być też pomniejszony o wydatki zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w czasie jej posiadania, tj. np. o wydatki remontowe.

Jednocześnie, w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku bądź darowizny, kosztem uzyskania przychodu będą tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Tym samym, w związku z brakiem poniesienia „podstawowego" kosztu, czyli kosztu nabycia nieruchomości, podatek może się okazać wysoki.

Jak fiskus sprawdza, jakie nakłady właściciel poniósł?

Należy gromadzić wszelkie dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków remontowych, czyli faktury, noty, inne dokumenty, gdyż fiskus może się o nie upomnieć w momencie sprzedaży nieruchomości.

I jeszcze ważna sprawa: podatek od dochodu osiągniętego ze sprzedaży mieszkania należy odprowadzić do urzędu skarbowego do 30 kwietnia następnego roku oraz wykazać jego sprzedaż w zeznaniu rocznym.

W jakiej sytuacji można uniknąć zapłacenia podatku?