Zdaniem agentów: rynek mieszkań we Wrocławiu i w Katowicach

Wrocław?: Inwestorzy chętnie kupują mieszkania na wynajem

Na dwupokojowe mieszkanie ?w dobrej wrocławskiej lokalizacji trzeba mieć ponad 250 tys. zł. Taki lokal wynajmiemy nawet za 1,8 tys. zł miesięcznie.

? Wrocławianie najchętniej kupiliby mieszkanie na Krzykach lub Fabrycznej. Ta pierwsza dzielnica to dynamicznie rozwijający się obszar, nad którym góruje Sky Tower, czyli najwyższy budynek w Polsce.

Prestiżu dodają dzielnicy tor wyścigów konnych Partynice i Uniwersytet Ekonomiczny. Jest tu też Stary Cmentarz Żydowski. Popularność Fabrycznej rośnie z powodu wielu nowych inwestycji.

? Na Psim Polu nowych osiedli jest jak na lekarstwo. Powód? Słaba komunikacja. Praktycznie nie docierają tam tramwaje. Mieszkańcy mogą liczyć tylko na autobusy. Jeśli poszukujący mieszkania decydują się na Psie Pole, to na rejony położone najbliżej centrum.

? Najdroższe mieszkania są w centralnych dzielnicach Wrocławia. Na Starym Mieście wiele lokali sprzedaje się w cenie ponad 7 tys. zł za mkw. Osoby szukające mieszkania w celach inwestycyjnych powinny się skoncentrować na obszarze ścisłego centrum. Znalezienie najemcy na dobrze zlokalizowaną nieruchomość będzie najłatwiejsze, choć ceny zakupu takich lokali będą znacząco wyższe od przeciętnej dla Wrocławia, która wynosi ok. 5,5 tys. zł za mkw.

5517 zł - średnia mkw. mieszkania we Wrocławiu

? Wśród inwestorów popularnością cieszą się okolice placu Grunwaldzkiego. To miejsce z dobrym dostępem do uczelni, komunikacji, blisko najatrakcyjniejszych punktów miasta. Za dwupokojowe mieszkanie w tej okolicy trzeba zapłacić ponad 250 tys. zł, za kawalerkę – 170–200 tys. zł. To niemało, ale z drugiej strony za sam pokój można dostać od najemcy 500 zł miesięcznie. Właściciel kawalerki może liczyć na 1,3–1,4 tys. zł każdego miesiąca, a w przypadku dwupokojowej nieruchomości kwota ta rośnie do 1,7–1,8 tys. zł.

? Rynek nieruchomości zmienia się pod wpływem preferencji klientów. Dla wielu inwestorów liczy się kompaktowość mieszkania. Chodzi o to, by na relatywnie niewielkiej powierzchni zmieścić jak najwięcej pokoi. Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań 3-pokojowych o powierzchni do 50 mkw. i 2-pokojowych poniżej 40 mkw.

? Wrocław jest jednym z miast, ?w których dostępność mieszkań, które można kupić na kredyt z dopłatą w ramach programu „Mieszkanie dla młodych", nie jest największa. W samym mieście limit cen wynosi 4774 zł, podczas gdy w IV kwartale 2013 r. średnia cena mkw. na rynku pierwotnym to 5821 zł. W wielu lokalizacjach potencjalni nabywcy będą więc mieli problem ze znalezieniem odpowiedniej nieruchomości.

? Według doradców Home Broker z Wrocławia najtrudniej znaleźć mały lokal. Ceny mkw. mniejszych mieszkań są wyższe ze względu na koszty stałe, jakie ponosi deweloper przy budowie. Klienci znacznie łatwiej znajdą 60–70-metrowy lokal niż mieszkanie mniejsze niż 35 mkw.

? Dzielnice, które mogą zaoferować inwestycje spełniające warunki programu, to m.in. Fabryczna i Krzyki. Z reguły będą to jednak lokalizacje oddalone od centrum i niezbyt dobrze z nim skomunikowane. O mieszkania ?w ramach MdM będzie łatwiej na Psim Polu. W wielu jego rejonach bez większego problemu można znaleźć mieszkania za 4,7–4,8 tys. zł za mkw.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker

Katowice?: W miastach ościennych można znaleźć lokale za 2,5 tys. zł za mkw.

Na rynku pierwotnym ?w Katowicach można kupić ?lokal od dewelopera w cenie ?poniżej 100 tys. zł.

? Katowice to centralny ośrodek największej w Polsce aglomeracji i czołowy ośrodek gospodarczo-przemysłowy w kraju. W ostatnich latach miasto uległo sporym przeobrażeniom. Także rynek nieruchomości staje się coraz bardziej nowoczesny.

? W Katowicach jest bardzo korzystna relacja dochodów ?do cen nieruchomości, co wynika m.in. z relatywnie wysokich pensji w górnictwie. W połączeniu z rosnącą zdolnością kredytową oznacza to, że siła nabywcza kupujących mieszkania jest coraz wyższa.

? Potwierdzają to twarde dane. Wg Komisji Nadzoru Finansowego w I kwartale 2013 r. średnia pensja mieszkańca Katowic pozwalała na zaciągnięcie kredytu na mieszkanie o powierzchni niemal 60 mkw. To o 20 mkw. więcej niż w Krakowie. Przeciętny katowiczanin na mkw. mieszkania musi pracować mniej niż miesiąc, podczas gdy w Bydgoszczy czy Poznaniu jest to półtora miesiąca.

? Katowice charakteryzują się rozbudowaną infrastrukturą transportową. Leżą w pobliżu skrzyżowania dwóch europejskich korytarzy transportowych (autostrady A1 i A4), oferują też dostęp do trzech międzynarodowych lotnisk oraz dużego węzła kolejowego. Prowadzi to do zmiany charakterystyki miasta ?z przemysłowej na biznesową, ?co z kolei stymuluje rozwój rynku mieszkaniowego.

4188 zł - średnia cena mkw. mieszkania w Katowicach

? Na rynku najwięcej jest mieszkań dwu- i trzypokojowych od 40 do 60 mkw. Dotyczy to zarówno oferty deweloperów, jak i rynku wtórnego. Widać spadek zainteresowania kawalerkami, które tracą popularność na rzecz małych mieszkań dwupokojowych, nawet poniżej 40 mkw., z oddzielną sypialnią. Rozwiązanie jest bardziej funkcjonalne. Doradcy Home Broker zauważają zmianę preferencji klientów wynikającą z rekordowo tanich kredytów. Część osób po zapoznaniu się z ofertą kredytową decyduje się na większe mieszkanie.

? Średnia cena mkw. mieszkania w Katowicach to 4188 zł. Ceny w mieście są mocno zróżnicowane. Na rynku pierwotnym można kupić lokale, których cena mkw. jest dwukrotnie wyższa od średniej (7 tys. zł). W miastach ościennych można znaleźć „M" poniżej 2,5 tys. zł za mkw.

? Największą popularnością cieszą się osiedla Koszutka, 1000-lecia i Paderewskiego (duże osiedle z lat 70. i 80.), z pełną infrastrukturą handlowo-usługową i dostępem do komunikacji miejskiej i podmiejskiej.

? Na rynku najmu najczęściej poszukiwane są nieruchomości w centrum i w miejscach dobrze z nim skomunikowanych, takich jak Ligota czy os. Paderewskiego. Można stamtąd sprawnie dotrzeć i do centrum, i do wielu uczelni. To ważne, bo wielu najemców ?to studenci.