Kto zyska na odwróconej hipotece

- Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym trafiła do dziennika ustaw, co oznacza, że po upływie 30 dni, 15 grudnia 2014 r., wejdzie w życie. Wygląda jednak na to, że klienci nie będą mogli przebierać w ofertach, bo banki podchodzą do tematu z dużą ostrożnością. Wszystko wskazuje na to, że przez pierwsze miesiące obowiązywania ustawy ofert na rynku nie będzie w ogóle - mówi Marcin Krasoń, analityk Home Broker.

Odwrócony kredyt hipoteczny miałby umożliwić seniorowi posiadającemu mieszkanie uwolnienie kapitału w nim zamrożonego. Właściciel nieruchomości otrzyma pieniądze (jednorazowo lub w ratach) w zamian za to, że po jego śmierci bank przejmie mieszkanie (chyba że spadkobiercy zdecydują się je w określonym czasie wykupić).

Rodzina nie straci mieszkania

- Z zasady odwrócona hipoteka jest przeznaczona dla seniorów, ale ustawa nie precyzuje minimalnego wieku osób, które mogą z niej skorzystać. Klientami mają być osoby fizyczne, które są właścicielami nieruchomości lub przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego może być zawarta zarówno przez osobę samotną, jak i małżeństwo. W takiej sytuacji po śmierci jednego z małżonków, pieniądze będą wypłacane dalej – tłumaczy Marcin Krasoń.

Wypłata środków w ramach odwróconego kredytu hipotecznego może być jednorazowa lub w ratach, przy czym liczba rat i ich wysokość będą określone w umowie. Środki nie mogą być jednak wypłacane dłużej niż do śmierci kredytobiorcy, mogą jednak być wypłacane krócej. Wygląda więc na to, że to banki będą decydować o tym, do kogo kierują swoją ofertę. Ustawa nakłada jednak na obie strony przyszłych umów trochę ograniczeń. Mówi na przykład, że bank nie może żądać od klienta wykupienia np. dodatkowego ubezpieczenia poza polisą od zdarzeń losowych mieszkania

Największe obawy klientów budzi kwestia przejęcia mieszkania przez bank po śmierci kredytobiorcy. - Otóż ustawa dość jasno tę sytuację precyzuje i mówi, że po śmierci ostatniego kredytobiorcy, kwota do zapłaty stanie się wymagalna, więc albo spadkobiercy spłacą kredyt, albo bank będzie mógł przejąć mieszkanie, którym zabezpieczono kredyt. Ale jeśli wartość mieszkania będzie wyższa od kredytu wraz z odsetkami, to bank różnicę ma oddać spadkobiercom – wyjaśnia analityk Home Broker.

Możesz się wycofać

Kredytobiorca będzie mógł przez pierwsze 30 dni obowiązywania umowy od niej odstąpić, potem będzie mógł ją wypowiedzieć z 30-dniowym terminem wypowiedzenia (bez względu na przyczynę), bank z kolei może to zrobić jedynie wtedy, gdy zajdą określone przez ustawę okoliczności, wśród których są m.in. sprzedaż przez kredytobiorcę nieruchomości bez wiedzy banku oraz znaczący spadek wartości nieruchomości z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę.

- Choć ustawa w życie wejdzie za miesiąc, to nie spodziewamy się wysypu bankowych ofert w pierwszych dniach obowiązywania. Na chwilę obecną banki zapoznają się z nowym rozwiązaniem i wyrażają ograniczone zainteresowanie jego wdrożeniem – uważa Marcin Krasoń.

Nie sposób dziś ocenić, jak wysokie będą wypłaty dla osób, które zdecydują się skorzystać z oferty. Wiadomo jedynie, że ich wysokość będzie ustalana w zależności od rynkowej wartości nieruchomości (szacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego). Co najmniej 14 dni przed podpisaniem umowy bank ma zaprezentować klientowi formularz informacyjny z kluczowymi informacjami na temat umowy, prezentując zasady ustalania oprocentowania i innych kosztów oraz kwotę kredytu, i jej stosunek do wartości nieruchomości.

Gdzie szukać odwróconego kredytu hipotecznego?

Odwróconą hipotekę do oferty będą mogły wprowadzić banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowej i instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną.

Home Broker zapytał działające na rynku hipotek banki o plany dotyczące odwróconej hipoteki. Wniosek z analizy odpowiedzi jest taki, że zainteresowani klienci będą musieli uzbroić się w cierpliwość. mBank mówi wprost, że jest zaangażowany w kilka innych projektów i na razie odwrócona hipoteka go nie interesuje.

Najbardziej pasujący profilem klienta do odwróconej hipoteki Bank Pocztowy widzi spory potencjał w nowym produkcie, ale najpierw chce „dokonać dokładnej analizy wewnętrznej w zakresie rentowności produktu, niezbędnych nakładów na wdrożenie oraz późniejszą jego obsługę".

Podobnie do sprawy podchodzą Bank Zachodni WBK i największy bank na rynku – PKO BP, który jednak przewiduje, że „odwrócony kredyt hipoteczny w Polsce, podobnie jak w innych krajach, nie będzie kredytem powszechnym".

Bank Millennium, BGŻ, BNP Paribas i na chwilę obecną nie są zainteresowane wdrożeniem odwróconej hipoteki do oferty. Jedyną instytucją, która wyraziła konkretne zainteresowanie jest Bank Polskiej Spółdzielczości, ale prace nad wdrożeniem rozpoczną się najwcześniej w czwartym kwartale 2015 r.

- Na chwilę obecną zainteresowani mogą jedynie zapoznać się z ofertą funduszy oferujących hipoteczną rentę dożywotnią - mówi Marcin Krasoń.

ABC odwróconej hipotek:

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny? To szczególny rodzaj umowy kredytowej. Bank udziela kredytobiorcy na czas nieoznaczony określonego w umowie kredytu, którego spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy. W zamian za to kredytobiorca ustanawia zabezpieczenie spłaty tej sumy z odsetkami na hipotece swojej nieruchomości oraz ujawnia w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie na bank prawa do tej nieruchomości.

Czy kredytobiorca nadal będzie mógł mieszkać w swoim mieszkaniu? Tak. Bank może jednak zobowiązać w umowie kredytobiorcę do posiadania aktualnego ubezpieczenia od zdarzeń losowych oraz do uiszczania wszystkich podatków od nieruchomości i innych bieżących opłat. Bankowi będzie też zależeć na właściwej eksploatacji lokalu, tak aby w przyszłości otrzymać je w stanie niepogorszonym.

Kto może otrzymać odwrócony kredyt hipoteczny? Osoba fizyczna (właściciel lub współwłaściciel) posiadająca prawo własności nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do użytkowania wieczystego. Nie obowiązują żadne limity związane z wiekiem kredytobiorcy.

Kto może udzielać takich kredytów? Banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.

Jak będzie ustalana wysokość udostępnionego kredytu hipotecznego? W oparciu o wartość nieruchomości. Wartość będzie określana poprzez wycenę przeprowadzaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak będą wypłacane środki z odwróconego kredytu? Środki z kredytu nie będą udostępniane dożywotnio (nie mylić z instytucją renty dożywotniej). Ich wypłata będzie dokonywana w okresie ustalonym w umowie. Wypłata środków z kredytu będzie następować jednorazowo lub w ratach. Kredytobiorca będzie mógł spożytkować te środki na dowolny cel.

Jakie są obowiązki informacyjne banku? Przynajmniej 14 dni przed zawarciem umowy bank ma obowiązek przekazania formularza informacyjnego. Będzie on zawierał m.in. kwotę kredytu, sposób jej ustalenia (w tym stosunek do wartości nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy), określenie oprocentowania i warunki jego zmiany, określenie opłat okołokredytowych (prowizje, opłaty za wycenę, itp.), zasady rozliczania kredytu, prawa i obowiązki stron umowy. Bank w formularzu określi też m.in. kto ponosi koszty wyceny nieruchomości oraz opisze sposób zabezpieczenia kredytu.

Czy można odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego? Tak. Kredytobiorca ma 30 dni od daty podpisania umowy na odstąpienie od umowy bez podania przyczyny. Takie oświadczenie o odstąpieniu musi mieć formę pisemną i musi być złożone przed upływem ww. terminu na wskazany przez kredytodawcę adres. Kredytobiorca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy za wyjątkiem opłat administracyjnych i sądowych poniesionych przez bank.

Czy będzie możliwość wcześniejszej spłaty? Tak. Kredytobiorca może spłacić odwrócony kredyt w całości lub części. Spłacie będzie podlegać część kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami należnymi do dnia spłaty. Przy wcześniejszej spłacie bank nie będzie pobierał prowizji.

Jak wygląda wypowiedzenie umowy o odwrócony kredyt hipoteczny? Zarówno bank, jak i kredytobiorca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem 30-sto dniowego terminu. Bank może wypowiedzieć umowę wyłącznie jeżeli zaistnieją pewne przesłanki zawarte w ustawie. Takim powodem może być np. przeniesienie własności nieruchomości bez zgody banku lub z winy kredytobiorcy uległa zmniejszeniu wartość nieruchomości. W takim przypadku całkowita kwota do zapłaty będzie wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia.

Co się stanie w przypadku śmierci jednego z kredytobiorców? Jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została podpisana z więcej niż jednym kredytobiorcą, to po jego śmierci prawo do wypłaty rat kredytu przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we współwłasności lub prawie do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, proporcjonalnie do wysokości nabytego po nim udziału.

Czy spadkobiercy mają prawo do nieruchomości po śmierci kredytobiorcy? Spadkobierca ma dwa rozwiązania. W ciągu 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy spłaca zobowiązania kredytobiorcy i roszczenie banku o przeniesienie prawa nieruchomości będącego zabezpieczeniem kredytu wygasa. Jeżeli tego nie zrobi, nastąpi przeniesienie własności nieruchomości na rzecz banku. W tej sytuacji bank będzie zobowiązany do wypłaty mu różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a należnością banku z tytułu udzielonego kredytu (jeżeli takowa będzie). Musi to nastąpić w ciągu 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego.