Termin nie ma znaczenia, kiedy sprzedawca zataił wady budynku

A.O. kupił od D.P. i U.M. działkę z domem za 720 tys. zł, przy czym cenę samego budynku ustalono na 500 tys. zł. W chwili gdy mężczyzna podejmował decyzję dotyczącą zakupu nieruchomości, sprzedające zapewniały go, iż stan techniczny budynku jest bardzo dobry i praktycznie nie wymaga on żadnych poważniejszych prac remontowych.

Niestety, kiedy A.O. wraz ze swoją matką i bratem wprowadzili się do domu, po szczegółowym zapoznaniu się ze staniem technicznym budynku okazało się, iż cała jego powierzchnia jest spękana. Dotyczyło to ścian działowych i nośnych, a próby ich usunięcia nie przyniosły efektu, bowiem ciągle pojawiały się nowe. Żeby tego było mało, uruchomienie pieca spowodowało zadymienie całego domu, wkład do kominka okazał się uszkodzony, na jaw wyszły też niesprawności instalacji hydraulicznej, w okresie wiosennym w całym budynku wyczuwalna była woń stęchlizny, a sufity praktycznie we wszystkich pomieszczeniach przeciekały.

Mężczyzna wystąpił, więc do sądu domagając się solidarnie od sprzedających kwoty 150 tys. zł tytułem obniżenia ceny zakupu budynku. Jako podstawę prawną roszczenia podał art. 560 par 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem „obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady".

Miesięczny termin

Poprzednie właścicielki działki wniosły o oddalenie powództwa. Podniosły, iż kupujący nie wykazał, by dotrzymał miesięcznego terminu zawiadomienia sprzedawcy o wadach. Pozwane o roszczeniu tym dowiedziały się dopiero z doręczonego im odpisu pozwu. Ich zdaniem niewiarygodne było, że wszystkie wymienione w nim wady zostały wykryte w miesiącu poprzedzającym dzień doręczenia pozwu. Przekonywały, że przed zawarciem umowy kupujący wielokrotnie oglądał nieruchomość zarówno sam, w obecności pracowników firmy pośredniczącej w transakcji, jak również w obecności swego brata, który jest fachowcem w dziedzinie budownictwa. Obaj szczegółowo oglądali nieruchomość, wchodzili na dach, otwierali okna i w całości akceptowali stan techniczny budynku.

Kobiety wskazały, iż sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Zaprzeczały też by zatajały jakiekolwiek wady budynku.

Sąd Okręgowy w Białymstoku oddalił powództwo, uznając, iż dom miał co prawda wady fizyczne (potwierdziła to opinia biegłego) i powód udowodnił w tym zakresie swe twierdzenia, jednak w ocenie sądu przeszkodą do uwzględnienia powództwa było zaniechanie przez nabywcę wykazania zachowania przewidzianego w art. 563 par. 3 kodeksu cywilnego warunku zawiadomienia sprzedawczyń o stwierdzonych wadach w terminie miesiąca od ich wykrycia.

Mieszkały, więc powinny wiedzieć o wadach

A.O. złożył apelację od tego wyroku, wskazując na naruszenie prawa materialnego a mianowicie niezastosowanie art. 564 kodeksu cywilnego, pomimo tego, iż z zebranego w sprawie materiału dowodowego niezbicie wynika, iż pozwane wielokrotnie przed nabyciem nieruchomości zapewniały go, że dom nie ma żadnych wad, jest komfortowy, wymaga jedynie odświeżenia, a ponadto podstępnie nie ujawniły powodowi informacji dotyczących wad budynku.

Ten zarzut podzielił Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. akt I ACa 623/13), który zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, iż zasądził na rzecz nowego właściciela kwotę 55 tys. zł.

W uzasadnieniu przypomniano, iż na gruncie art. 564 kc przewidującego możliwość nieuwzględnienia utraty uprawnień z tytułu rękojmi mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach przyjmuje się, iż zakwalifikowanie zachowania sprzedawcy jako podstępnego pozwala sam fakt, że wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej pozostającego w nieświadomości sprzedającego. Zrównane z takim zachowaniem zostało udzielenie kupującemu zapewnienie o niewadliwości rzeczy, przy czym sprzedawca może działać zarówno w złej wierze (tzn. zapewniać kłamliwie, znając wadliwość), jak i w dobrej wierze.

Biorąc to pod uwagę Sąd Apelacyjny do wniosku, iż sąd pierwszej instancji oddalając powództwo z powodu uchybienia przez nabywcę miesięcznego terminu przewidzianego w art. 563 §1 kc niezasadnie pominął i nie zastosował w niniejszej sprawie art. 564 kc.