Reklama

Luksus zawsze jest limitowany

Na rynku najdroższych apartamentów w Polsce dochodzi do zaledwie 200 transakcji rocznie.

Aktualizacja: 27.06.2015 10:30 Publikacja: 27.06.2015 10:12

W prawdziwym apartamentowcu hole muszą być luksusowo wykończone.

W prawdziwym apartamentowcu hole muszą być luksusowo wykończone.

Foto: Archiwum

Segment luksusowych apartamentów dopiero się rozwija w naszym kraju. Ci jednak, którzy uwierzyli w ten rynek kilkanaście lat temu, dziś wiedzą, że zrobili dobry interes. – Podam taki przykład: ktoś, kto kupił apartament w 1997 roku w domu Melody House w Warszawie, wybudowanym przez Echo Investment, płacił około 2,5 tys. dolarów za mkw., podczas gdy mieszkania budowane wtedy przez J.W. Construction pod Warszawą, w Ząbkach, kosztowały 600 dolarów za mkw. Dziś jednak ten apartament jest wart trzy razy tyle, za ile został kupiony. To była dobra inwestycja – opowiada Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas.

Dodaje, że ceny luksusowych apartamentów w stanie deweloperskim zaczynają się w Polsce od 1 miliona złotych, natomiast najwyższe transakcje opiewają na 10 mln zł. To wciąż niewiele w porównaniu ze spektakularnymi wartościami notowanymi w największych światowych metropoliach, gdzie rekordowe transakcje na rynku nieruchomości przekroczyły ostatnio kwotę 200 mln dolarów za penthouse w Londynie czy 70 mln dolarów za apartament w Nowym Jorku.

– Za 65 mln dolarów właściciela zmienił szeregowy dom w Paryżu. Z kolei najdroższy niedawno sprzedany penthouse w Hongkongu osiągnął cenę 105 mln dolarów. W przypadku Monako maksymalne ceny przekraczają 80 tys. euro za mkw, podczas gdy przeciętne stawki wynoszą kilkanaście tysięcy euro za mkw. w pełni wyposażonego i umeblowanego apartamentu – mówi prezes Kirejczyk.

Gdzie jest luksus?

Eksperci dzielą segment luksusowych nieruchomości mieszkaniowych na dwie kategorie: apartamenty i rezydencje. Okazuje się, że aż 90 proc. wartości rynku luksusowych nieruchomości budowanych i sprzedawanych przez deweloperów generowane jest na rynku apartamentów, którego wielkość szacuje się na około 440 – 460 mln zł.

Z raportu firm KPMG i Reas wynika, że w ostatnich latach liczba transakcji realizowanych w ciągu roku waha się od 160 do 180. Na rynku luksusowych rezydencji, czyli ekskluzywnych wolno stojących domów jednorodzinnych oferowanych przez deweloperów, dochodzi rocznie zaledwie do 20–25 transakcji sprzedaży, opiewających łącznie na około 50–57 mln zł. Domy te sprzedawane są jednak z reguły w stanie wymagającym dużych nakładów na wykończenie. Zwykle tyle samo, ile nabywca wyłożył, musi jeszcze włożyć w dom.

Reklama
Reklama

Gdzie powstają najlepsze mieszkania w kraju? Głównie w pięciu aglomeracjach o najlepszej sytuacji gospodarczej: w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu oraz Poznaniu. Chociaż w ostatnich latach rośnie znaczenie Wrocławia i Krakowa na mapie top apartamentów, to pod względem liczby takich mieszkań – jak podaje Reas – największym rynkiem w Polsce ciągle i zdecydowanie jest Warszawa.

9–16,5 tys. zł – w tych widełkach zamykają się średnie ceny mkw. apartamentów. Najtaniej jest w Poznaniu, najdrożej – w stolicy.

Na koniec I kwartału 2015 roku wśród lokali kosztujących 16–18 tys. zł za mkw. ponad jedną trzecią stanowiły oferty z Warszawy. W latach 2009–2014 w Warszawie wybudowano około 3 tys. apartamentów, z których 400 stanowiły lokale luksusowe.

50 mkw., czyli pokój dla psa

Jan Zajączkowski, prezes spółki Eko-Park, podkreśla, że prawdziwy luksus ma tę cechę, że jest bardzo rzadki i bardzo drogi. I dotyczy to także apartamentów z prawdziwego zdarzenia.

– Lokalizacja musi być unikalna, sam budynek wyjątkowy. Liczy się też położenie mieszkania w budynku. Lokale na ostatnich piętrach, z otwartymi przestrzeniami mają to, czego inne w tym samym budynku nie będą mieć. Dlatego są unikalne. I najdroższe – wyjaśnia prezes Zajączkowski.

Dodaje, że wielkość niekoniecznie ma znaczenie, jeśli chodzi o luksus, a przynajmniej nie w Polsce. – Słyszałem, że apartament o powierzchni 50 mkw. sprzedał się ostatnio w Warszawie za 2,5 mln zł. Można powiedzieć, że przedmiotem transakcji za tak wysoką kwotę była bardzo luksusowa – jak na polskie warunki – kawalerka. W świecie prawdziwego luksusu to 50 mkw. byłoby zaledwie pokojem dla pieska pani domu – opowiada prezes Eko-Parku. Z kolei Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development, zwraca uwagę, że prawdziwy apartament musi mieć standard pokoju w pięcio- lub sześciogwiazdkowym hotelu, że musi być jak Rolls-Royce lub Bentley.

Reklama
Reklama

Ale według Katarzyny Rauber, dyrektora ds. sprzedaży w spółce Yareal, luksusowe mieszkanie powinno posiadać coś jeszcze: musi być wolne od uciążliwości miasta (typu hałas czy korki), mając jednocześnie świetny adres i łatwy dostęp do rozrywek i kultury.

Z kolei Adam Pykel, prezes zarządu spółki Port Praski, dodaje, że przy top apartamentach liczy się niepowtarzalny widok, luksusowe wykończenie pod klucz oraz dodatkowe usługi typu ochrona,portier, konsjerż.

65 tys. zł za mkw. – to maksymalna cena uzyskana za apartament z najwyższej półki w Warszawie.

Z raportu KPMG i Reas wynika, że do najczęściej stosowanych udogodnień w inwestycjach z segmentu apartamentów należą monitoring oraz przestronne lobby z recepcją.

W najbardziej ekskluzywnych apartamentach pojawia się jednak dodatkowo przestrzeń rekreacyjna z klubem fitness, sauną czy basenem.

W ofercie części inwestycji znajdują się także usługi concierge, których zakres obejmuje zarówno pomoc w sprawach codziennych, jak i nietypowe życzenia związane z organizacją czasu, podróży i rozrywką. W ostatnich latach popularna staje się także funkcja „inteligentny dom", umożliwiająca zdalne sterowanie ogrzewaniem, klimatyzacją, oświetleniem czy urządzeniami AGD.

Reklama
Reklama

Kogo na to stać

Ile trzeba wydać na luksus życia w apartamencie? Powyżej 18 tys. zł za mkw. kosztuje blisko 90 proc. luksusowych mieszkań znajdujących się w stolicy. Maksymalne ceny sięgają w przypadku Warszawy 65 tys. zł za mkw., we Wrocławiu i Krakowie – około 40 tys. zł za mkw., a w Poznaniu i Trójmieście – około 30 tys. zł za mkw.

Z prognozy KPMG i Reasa wynika, że w kilkuletniej perspektywie liczba apartamentów o cenach przekraczających 17 tys. zł za mkw., sprzedawanych rocznie w pięciu głównych aglomeracjach, powinna przekroczyć 250, natomiast łączna wartość rynku przebije poziom 500 mln zł.

Kiedy zdaniem potencjalnych nabywców lokum nie jest już zwykłym mieszkaniem, tylko luksusowym apartamentem? Z badania KPMG wynika, że Polacy zarabiający w przedziale 10–20 tys. zł miesięcznie uważają 16 tys. zł za minimalną cenę za mkw. luksusowego apartamentu. Natomiast z opinii badanych o najwyższych dochodach – czyli zarabiających powyżej 20 tys. zł miesięcznie – wynika, że cena luksusu rozpoczyna się dla nich od 17 tys. zł za mkw.

Kwota ta jest jeszcze wyższa – sięga blisko 20 tys. zł mkw. – w oczach kluczowych nabywców dóbr i usług luksusowych, czyli osób określanych mianem HNWI (ang. high net worth individuals). Kim są najbogatsi mieszkańcy Polski? KPMG podaje, że są to osoby w wieku 40–59 lat, najczęściej zamieszkujące miasta powyżej 250 tys. mieszkańców. Ponad połowę polskich HNWI stanowią prywatni przedsiębiorcy, natomiast jeden na pięciu jest przedstawicielem najwyższej kadry kierowniczej (prezesi, członkowie zarządów, dyrektorzy).

Zdaniem ekspertów KPMG grupa HNWI w Polsce w 2014 roku liczyła około 47 tys. osób. Aż 84 proc. z nich deklarowało w badaniu, że posiada przynajmniej jedną luksusową nieruchomość.

Reklama
Reklama

– Stopniowy proces wzbogacania się polskiego społeczeństwa pozwala przypuszczać, że liczba HNWI w Polsce w najbliższych latach wzrośnie. Dzięki temu rynek luksusowych nieruchomości utrzyma się na ścieżce dynamicznego wzrostu – uważa Steven Baxted, partner i szef zespołu doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce. – Dla najbogatszych Polaków, mających więcej niż jedną luksusową nieruchomość, tzw. second home pełni często rolę wakacyjnej lub miejskiej rezydencji. Warto także zaznaczyć, że jednym z ważnych źródeł dochodów HNWI jest działalność inwestycyjna. Wpływa to pozytywnie na rozwój rynku luksusowych nieruchomości, które stanowią coraz istotniejszy element portfela inwestycyjnego, obok akcji czy obligacji – podkreśla Baxted.

Dziś inwestorzy apartamentów w Polsce nie mogą liczyć na to, że będą je kupować bogaci Chińczycy, Rosjanie czy krezusi z krajów arabskich. Mało jest także nabywców z Europy Zachodniej. Oni wydają pieniądze tam, gdzie jest drożej.

– Ale apartamentami w Warszawie interesują się np. Polonusi z USA czy Kanady oraz Anglicy i Niemcy, którzy tu pracują. Poza nimi sporą grupę klientów stanowią prawnicy i lekarze, ale nie młodzi. Do nich dołączają tzw. ukryci bogacze, czyli przedsiębiorcy, którzy do pieniędzy dochodzili przez wiele lat i teraz chcą je bezpiecznie zainwestować – podsumowuje Adam Pykel.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Segment luksusowych apartamentów dopiero się rozwija w naszym kraju. Ci jednak, którzy uwierzyli w ten rynek kilkanaście lat temu, dziś wiedzą, że zrobili dobry interes. – Podam taki przykład: ktoś, kto kupił apartament w 1997 roku w domu Melody House w Warszawie, wybudowanym przez Echo Investment, płacił około 2,5 tys. dolarów za mkw., podczas gdy mieszkania budowane wtedy przez J.W. Construction pod Warszawą, w Ząbkach, kosztowały 600 dolarów za mkw. Dziś jednak ten apartament jest wart trzy razy tyle, za ile został kupiony. To była dobra inwestycja – opowiada Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas.

Pozostało jeszcze 93% artykułu
Reklama
Nieruchomości
Rynek najmu mieszkań zasypany ofertami. Co ze stawkami?
Materiał Promocyjny
Bank Pekao uczy cyberodporności
Nieruchomości
W regionach zaczyna brakować dużych biur. „Zaledwie kilkadziesiąt modułów”
Nieruchomości
Budlex razy dwa w cztery lata. Lokalny deweloper ma plan i silną kadrę
Nieruchomości
Off market a jawność cen. Jak pokazać mieszkaniowy luksus
Materiał Promocyjny
Stacje ładowania dla ciężarówek pilnie potrzebne
Nieruchomości
Gdzie jest najłatwiej o biuro od ręki
Materiał Promocyjny
Nowy Ursus to wyjątkowy projekt mieszkaniowy w historii Ronsona
Reklama
Reklama