Warszawa jest wielkim placem budowy. I nie chodzi w tym przypadku o osiedla. W połowie 2015 r. w stolicy było już 4,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To konsekwencja oddania do użytku w ciągu ostatnich sześciu miesięcy około 144 tys. mkw. nowych biur, spośród których aż połowa jest zlokalizowana na Służewcu Przemysłowym – podaje Knight Frank.

Deweloperzy nadal budują na potęgę – w Warszawie w czerwcu było ponad 670 tys. mkw. biur w realizacji. Analitycy firmy CBRE szacują, że obecnie powstaje 40 obiektów biurowych, z których połowa zlokalizowana jest w ośmiu dużych inwestycjach. To pokazuje skalę przedsięwzięć w stolicy.

Strategie firm...

– Deweloperzy nadal są bardzo aktywni, chociaż od stycznia do czerwca rozpoczęli budowę tylko 23 tys. mkw. biur, czyli ok. pięciokrotnie mniej niż rok wcześniej – zwraca uwagę Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku firmy Knight Frank. Wiedzą bowiem, że konkurencja na rynku jest ogromna.

4,5 mln - tyle mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej jest dziś w Warszawie

Krzysztof Misiak, ekspert Cushman & Wakefield, przyznaje, że stolica – punktu widzenia deweloperów – jest trudnym rynkiem. – Ale z drugiej strony nowe i dopracowane projekty faktycznie się wynajmują. Największe wyzwania stoją przed właścicielami starszych i niedoinwestowanych budynków. To w tej grupie przybywa pustostanów, bo najemcy odchodzą do nowych siedzib – tłumaczy Krzysztof Misiak.

Grzegorz Strutyński, członek zarządu spółki HB Reavis Poland (która w pierwszym półroczu 2015 r. podpisała umowy najmu łącznie na 51 tys. mkw. powierzchni biurowej), także uważa, że w ciągu ostatnich kilku lat Warszawa zdecydowanie stała się rynkiem bardziej wymagającym.

– Jednak jesteśmy przekonani, że w dłuższej perspektywie stołeczny rynek ma duży potencjał. Dlatego zdecydowaliśmy się skupić naszą działalność w Polsce na Warszawie – mówi Grzegorz Strutyński. – Z rankingu opracowanego przez fDi Intelligence, spółkę z grupy Financial Times, wynika, że Warszawa pokonała inne polskie miasta w czterech spośród sześciu możliwych kategorii: potencjału ekonomicznego, kapitału ludzkiego i stylu życia, przyjazności dla biznesu oraz dostępności. Potwierdza to fakt, że stolica Polski stała się w ostatnim czasie jednym z najatrakcyjniejszych kierunków dla zagranicznego kapitału, a inwestorzy chętnie przenoszą tu swoje biura regionalne i centra usług wspólnych – podkreśla Strutyński.

Dodaje, że także instytucje państwowe dostrzegają korzyści płynące z przeprowadzki do nowo wybudowanych biurowców i zamieniają dotychczasowe siedziby na nowoczesne budynki.

Również Małgorzata Brawura-Biskupska z firmy doradczej Walter Herz zwraca uwagę że aktywność inwestycyjna deweloperów wiąże się właśnie z chęcią przyciągnięcia do nowych budynków najemców z sektora publicznego.

16 euro za mkw. tyle wynosił najniższy czynsz ofertowy w biurowcach w centrum stolicy. Najwyższe stawki to 23 euro za mkw.

– Na przykład inwestor biurowca przy ul. Ciołka na warszawskiej Woli planuje zainteresować najmem instytucje państwowe – mówi Brawura-Biskupska. – Budowa biurowca C 12 A to kontynuacja strategii realizowanej przez firmę od kilku lat. Nowy budynek powstanie w sąsiedztwie ośmiu innych biurowców spółki, w których ulokowało się już wiele instytucji publicznych, jak np. Izba Celna, Prokuratura Rejonowa czy Urząd Pracy.

...i rekordowe umowy

Jak podaje firma CBRE, w drugim kwartale 2015 r. aktywność najemców w stolicy była wyjątkowa. Korzystali z tego, że teraz to oni dyktują warunki i podpisywali nowe kontrakty, mocno negocjując rabaty. W sumie firmy wynajęły w drugim kwartale ponad 220 tys. mkw.

Ogromny popyt i tak nie powstrzymał wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętych w Warszawie, który dziś wynosi 14,1 proc. Ale pustostanów jeszcze przybędzie. Zgodnie z przewidywaniami analityków CBRE za rok na najemców może czekać nawet 19 proc. powierzchni biurowej. Dopiero po 2016 r. sytuacja zacznie się stabilizować, a duży popyt na biura w stolicy spowoduje systematyczne obniżanie się wskaźnika powierzchni niewynajętych.

Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor w dziale powierzchni Biurowych w CBRE, jest jednak dobrej myśli. – Poziom wynajmu biur nigdy nie był jeszcze tak wysoki jak w ostatnim kwartale. Ponad 220 tys. mkw. nowo wynajętej powierzchni świadczy o rosnącym popycie. Najemcy chcą lokować swoje siedziby w nowych budynkach, a dobra sytuacja gospodarcza kraju przekłada się na wzrost firm, które dobierają więcej powierzchni – wyjaśnia Łukasz Kałędkiewicz. – Dodatkowo coraz więcej korporacji decyduje się na wejście na polski rynek. To wszystko złożyło się na tak wysoki wskaźnik wynajmu biur, który ma szanse być kontynuowany w kolejnych kwartałach – podkreśla ekspert CBRE.

Ale Magdalena Czempińska zwraca uwagę, że nastroje studzi fakt, iż tak dobry wynik najmu w dużym stopniu był zasługą relokacji firm, które opuszczały stare biura i przenosiły się do nowych. Widząc to, niektórzy deweloperzy – aby skuteczniej walczyć o najemców – decydowali się na obniżenie wywoławczych stawek czynszów.

Knight Frank podaje, że miesięczne stawki za wynajem biura w centrum Warszawy zaczynały się już od 16 euro za mkw. i rzadko przekraczały 23 euro za mkw. Z kolei w budynkach poza centrum czynsze wywoławcze wahały się pomiędzy 10,5 a 18 euro za mkw. miesięcznie, choć w niektórych budynkach jeszcze obniżano te kwoty.

– Deweloperzy, którzy chcą pozyskać najemców do właśnie realizowanych projektów, mogą oferować im atrakcyjny pakiet zachęt, w konsekwencji czego tzw. stawki efektywne czynszów mogą być niższe od ofertowych nawet o 20–30 proc. – twierdzą agenci Knight Frank.

Opinia

Krzysztof Misiak | partner, ekspert sekcji ds. miast regionalnych w dziale powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield

W jakim mieście jest najlepsza sytuacja dla deweloperów budujących biura? To zależy od tego, na jakim etapie jest dany projekt i czy jego oddanie do użytku planowane jest na najbliższy czas, czy też dopiero budowa się rozpoczyna.

Najmniej stresują się zapewne deweloperzy w Krakowie mający powierzchnię dostępną do końca tego roku. Spodziewamy się jednak, że od 2016 r. pustostany będą się w Krakowie stopniowo zbliżać do poziomu 10 proc., równoważąc podaż – popyt. Zdarzało się już w tym mieście, że firmy szukające większych biur miały bardzo ograniczony wybór.

Jakie są największe projekty biurowe w dużych miastach?

W Krakowie:

– Quattro Business Park – projekt składający się dziś z pięciu budynków o łącznym metrażu 56 tys. mkw. (piąty budynek jest na ukończeniu). W ciągu dwóch, trzech lat spodziewamy się kolejnej fazy tego projektu.

– Bonarka4Business – biorąc pod uwagę budynki istniejące oraz w budowie, kompleks ten obejmuje ponad 70 tys. mkw., a kolejne 40 tys. mkw. jest planowane, co daje w sumie projekt o potencjale ponad 100 tys. mkw.

– Opolska Business Park – realizowany przez Echo Investment projekt też dołączy do grona największych biznes parków Krakowa z powierzchnią na poziomie ok. 60 tys. mkw.

We Wrocławiu:

– Business Garden Wrocław – deweloper z grupy IKEA (Vastint) specjalizuje się w dużych parkach biznesowych. Po projekcie w Warszawie oraz Poznaniu przyszedł czas na stolice Dolnego Śląska. Projekt ma potencjał ok. 80 tys. mkw. i  jest już w budowie.

W Gdańsku:

– Olivia Business Center – obejmuje ok. 72 tys. mkw., a planowane jest zrealizowanie kolejnych 70 tys. mkw., a nawet 100 tys. mkw. Jest to zdecydowanie największy projekt na rynkach regionalnych w Polsce, który wynajmuje się z dużym sukcesem.

– Alchemia – pierwsze dwie fazy, spośród których druga jest na ukończeniu, mają ponad 40 tys. mkw. Kolejne ok. 60 tys. mkw. jest w fazie planowania.

W Poznaniu: