Dlaczego aglomeracja krakowska nie przyciąga inwestorów? – Wynika to z kilku czynników. Przede wszystkim z ukształtowania terenu, gdyż powierzchnia dookoła miasta jest mocno pofałdowana, co utrudnia budowę obiektów magazynowo-przemysłowych – wyjaśnia Wojciech Zoń, dyrektor w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w firmie JLL.

Za blisko jest Śląsk

Niewielka podaż przekłada się na wyższe czynsze, a te z kolei studzą popyt. Ponadto bliskość Katowic i rozwinięta infrastruktura transportowa sprawiają, że z Krakowa można tam dotrzeć w mniej niż godzinę.

– Szeroka oferta magazynowa na Górnym Śląsku dodatkowo spowalnia rozwój rynku powierzchni przemysłowych w Małopolsce. Różnice czynszów są bardzo znaczące. Górny Śląsk jest zdecydowanie tańszy. W efekcie Kraków pozostaje niewielkim rynkiem o znaczeniu lokalnym, na którym popyt generują przede wszystkim firmy miejscowe oraz operatorzy logistyczni działający na terenie aglomeracji i kilka firm o zasięgu globalnym, np. z branży motoryzacyjnej – opowiada Wojciech Zoń.

Mało inwestorów

Z danych JLL wynika, że w aglomeracji krakowskiej przede wszystkim wynajmuje się niewielkie moduły, choć zdarzają się od czasu do czasu większe transakcje – nawet powyżej 10 tys. mkw.

– Co ciekawe, w ubiegłym roku na krakowski rynek trafiło jedynie 12 tys. mkw. w ramach jednej inwestycji – Goodman Kraków Airport Logistics Center w Modlniczce. W pierwszych trzech miesiącach roku w Krakowie podpisano umowy najmu na 7150 mkw. powierzchni magazynowej, a poziom pustostanów wynosił 0 proc. Najwyższe stawki najmu kształtują się na poziomie 3,8–4,5 euro za mkw. miesięcznie (dane na koniec II kw. 2015 r.).

Wojciech Dachniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield, mówi, że graczy magazynowych w  Krakowie jest niewielu. – Główni deweloperzy aktywni w tym regionie, czyli dostarczający powierzchnie magazynowo-produkcyjne, to firmy Goodman, Panattoni, Logicor, 7 R Logistics oraz BIK – wymienia Dachniewski.

Dodaje, że w regionie Krakowa z magazynów korzystają głównie operatorzy logistyczni oraz firmy kurierskie i najemcy z branży spożywczej. Zdecydowanie mniej jest hal produkcyjnych.

– Jednymi z większych najemców w tym regionie są takie firmy, jak: Valeo Service Polska (części samochodowe), KMC-SERVICES (branża logistyczna), DS Smith (branża papiernicza i opakowaniowa), Farutex (branża gastronomiczna), DB Schenker Logistics Polska (branża TSL), ROHLIG SUUS Logistics (branża logistyczna) – wylicza Wojciech Dachniewski.

Większość magazynowych projektów deweloperskich zlokalizowana jest przy autostradzie A4 i drodze S7 w okolicy lotniska Kraków-Balice. Dobra infrastruktura drogowa i dobry dostęp wykwalifikowanych pracowników to zalety aglomeracji. Bo już stawki czynszu oferowane na krakowskim rynku magazynowym są dość wysokie w porównaniu z innymi regionami kraju.

Trudno tam jednak budować hale, bo – jak zwracają uwagę doradcy z Cushman & Wakefield – w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego występują ograniczenia związane z możliwością prowadzenia produkcji. A to na pewno nie sprzyja wzrostowi zainteresowania niektórych inwestorów.

– W efekcie podaż powierzchni magazynowej dostępnej od ręki jest dość ograniczona. Ponadto w obrębie istniejących specjalnych stref ekonomicznych brakuje działek pod inwestycje – mówi Wojciech Dachniewski.