Biura po nowemu. Kluczem jest elastyczność

W czasie pandemii biura opustoszały. Firmy z dnia na dzień przeszły na pracę zdalną. Choć home office zdał egzamin, to eksperci nie mają wątpliwości, że biura są i będą potrzebne. Deweloperzy planują kolejne biurowce. O przyszłości rynku, aranżacji powierzchni po nowemu i architekturze miast rozmawialiśmy podczas czwartej debaty w ramach wydarzenia Real Estate Impactor, organizowanego przez „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej".

Bezpieczny przyczółek

O tym, że biura nie znikną, chociaż się zmienią, jest przekonana Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, dyrektor operacyjny, członek zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK). Nadal będziemy mieć biura w centrum. To wizytówka. Może będą też biura satelitarne.

– Pracownicy tęsknią za powrotem do biura – podkreśla dyrektor PINK. – Robione w ostatnim roku badania wykazały, że w pierwszym okresie pracy zdalnej efektywność wzrosła, ale tę efektywność po dłuższym czasie w niektórych branżach trudno utrzymać.

Sebastian Świstak, leasing director w firmie Cavatina Holding, potwierdza, że na początku pandemii efektywność rzeczywiście wzrosła. – Tyle że to były rozpoczęte wcześniej procesy. A podjęcie nowych w trybie zdalnym jest bardzo trudne – mówi. – Aby powstało coś nowego, trzeba się spotkać. Dziś efektywność chyba już spadła. Pracownicy mają problem z izolacją. Ci, którzy się znali, mogą wytrzymać bez siebie pół roku czy rok. Nowi nie potrafią się jednak zintegrować z nową organizacją, nie poznają procesów i ludzi wewnątrz firmy. Jestem więc optymistą. Biura się szybko zapełnią – przewiduje.

Katarzyna Gruszecka-Spychała, wiceprezydent Gdyni ds. gospodarki, ocenia, że biura być może się zmienią, może zmienią najemców, może najemcy będą ich używać inaczej. – Śledząc analizy – i polskie, i zagraniczne – rozmawiając z najemcami i właścicielami biur, nie nabieram jednak przekonania, że opustoszeją – zaznacza wiceprezydent.

O powrotach do biur mówi Agnieszka Żygieło, senior consultant w BNP Paribas Real Estate. – Żadna technologia nie zastąpi spotkania twarzą w twarz. Wiele firm bazuje na stałej wymianie informacji. Kiedy jesteśmy na home office, nie dzwonimy z każdą informacją do każdego pracownika – zauważa.

Ekspertka zwraca uwagę na nowych najemców. – Bardzo wiele firm poszukuje lokalizacji w Polsce ze względu na warunki, jakość ciągle rozwijającej się infrastruktury, pracowników – podkreśla.

O nowym popycie rozmawiano już przed rokiem na webinarze PINK. – Pojawiła się nadzieja, że biur u nas mogą szukać firmy z Azji, bo tam nie ma infrastruktury do pracy zdalnej – mówi Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz. – Mówiło się, że wygramy na pandemii. Takie firmy już się pojawiają.

Sebastian Świstak potwierdza, że mamy nowych inwestorów, którzy chcieliby się relokować, np. z Indii czy innych bardziej ryzykownych lokalizacji. – Widzimy to w Krakowie, Katowicach, Gdańsku. Jesteśmy bezpiecznym przyczółkiem. W Łodzi jest popyt ze strony firm z Białorusi – mówi.

Dla wielu najemców kluczem jest elastyczność. Jak zauważa Agnieszka Żygieło, niejednokrotnie są zainteresowani krótszą umową najmu. – Dopytują też o możliwość dobierania, zwalniania powierzchni. Wygrają ci wynajmujący, którzy przy stole negocjacyjnym wykażą się elastycznością – mówi ekspertka.

Wygrają przygotowani

Zmienić się może sam układ biur. Maciej Kandybowicz, leasing manager w firmie Vastint, mówi o nieco innym podziale open space'ów. Nie będą już tak duże. To bardziej wydzielone strefy dla 20–30 osób. Strefom będą przypisane sale konferencyjne, meeting roomy, tak żeby ludzie nie przemieszczali się po całym biurze.

Eksperci nie mają wątpliwości, że jest miejsce na kolejne biurowce. Duzi deweloperzy nie zamrażają inwestycji. – Vastint jest firmą globalną. Wszystkie nasze plany są realizowane – podkreśla Maciej Kandybowicz. – Realizujemy projekty wielofunkcyjne, mieszkaniowe, biurowe, hotelowe. Sam realizuję dwa projekty w Gdyni. Idziemy z harmonogramem, a nawet go wyprzedzamy. Finansujemy inwestycje z własnych środków.

Czas pandemii okazał się łaskawy także dla Cavatiny. – Pandemiczny 2020 r. był rekordowy, udało się nam sprzedać pięć projektów biurowych łącznie na 80 tys. mkw. – mówi Sebastian Świstak. – Pieniądze mogliśmy reinwestować w kolejne biurowce. Żadna z naszych budów nie stanęła, budujemy zgodnie z harmonogramem. Kiedy popyt się odrodzi, kiedy najemcy się odblokują, powierzchnia będzie potrzebna praktycznie od zaraz. Ci deweloperzy, którzy będą mogli ją zaoferować, wygrają.

W 2023 r. będziemy mieć tzw. lukę podażową. – W Warszawie w zeszłym roku nikt nie aplikował o pozwolenie na budowę. Wydano tylko dwa pozwolenia na budowę biurowców – mówi dyrektor.

Na znaczeniu zyskują elastyczne powierzchnie. – Mamy własne coworki – Quickwork. Jesteśmy obecni we własnych budynkach w Krakowie, Katowicach, Wrocławiu i Bielsku-Białej. Widzimy w tym przewagę konkurencyjną – mówi Sebastian Świstak. – To szansa, aby pozyskać długoterminowego najemcę, z umową pięcio-, siedmio -, a najlepiej dziesięcioletnią. Mamy przykład z Katowic, gdzie pewna firma na czas budowy Global Office Park wynajęła część powierzchni w Quickworku. Potem przeniesie się do nowego biurowca na kilka tysięcy metrów, podpisując pięcioletnią umowę. Już zapowiada ekspansję.

Maciej Kandybowicz potwierdza, że powierzchnie elastyczne nabierają wartości. – Mówimy o firmach, które nie wiedzą, jak będą wyglądały ich projekty w kolejnych latach, w kolejnych miesiącach. Oferta biura elastycznego na krótszy czas jest komfortowa – mówi. – Myślimy o takich rozwiązaniach w naszych przyszłych budynkach. Nie będzie jednak tak, że połowę albo większą część biurowca zajmie powierzchnia elastyczna. Naszą działalnością jest typowy wynajem długoterminowy. Wierzymy, że będą firmy, które chcą wynajmować biura na pięć–dziesięć lat. Patrzymy długofalowo.

Blisko i bezpiecznie

Zdaniem Agnieszki Żygieło estetyczne podejście zostanie z nami na dłużej. – Umocni się trend widoczny przed pandemią, czyli zmniejszanie liczby stanowisk pracy w stosunku do liczby pracowników – mówi. – Zwiększy się dbałość o wspólne przestrzenie. Trzeba zapewnić miejsce, gdzie pracownicy mogą się wymienić wiedzą. Ważna będzie dbałość o bezpieczeństwo sanitarne.