- W stolicy ubywa gruntów inwestycyjnych. Dobra koniunktura, która na rynku mieszkaniowym zaowocowała rekordową liczbą wprowadzeń na rynek nowych mieszkań, nie omija też deweloperów biurowych. U nich również trwa boom inwestycyjny. Potencjalny popyt na obu tych rynkach zdaje się nie maleć - twierdzą analitycy firmy Reas.

Czy wobec kurczącego się zapasu ziemi i obserwowanego od trzech lat wzrostu cen gruntów, pomiędzy deweloperami mieszkaniowymi i biurowymi zaostrzy się konkurencja?

Być albo nie być

- Pozyskanie terenu pod inwestycję w miejscu postrzeganym przez potencjalnych nabywców jako atrakcyjne, to dla dewelopera często być albo nie być. Bo tym, co liczy się najbardziej na rynku mieszkaniowym, jest lokalizacja. Wraz z obserwowanymi ostatnio wzrostami na pierwotnym rynku mieszkaniowym, zauważalny stał się także wzrost cen gruntów inwestycyjnych. Jest to niewątpliwie pochodna konkurencji pomiędzy inwestorami, a pamiętać należy, że w kolejce po grunty w dobrych lokalizacjach ustawiają się tez deweloperzy biurowi - twierdzą analitycy Reasa.

Ze statystyk wynika, że w Warszawie od początku lat dziewięćdziesiątych XX wieku powstało blisko 5 mln mkw. powierzchni najmu. Opinie ekspertów, bazujące na wzorcach rozwiniętych miast zachodnioeuropejskich, mówią, że potencjał Warszawy pod względem rozwojowym wynosi nawet drugie tyle.

Na tym tle głód mieszkaniowy po transformacji prezentuje się znacznie bardziej okazale. W analogicznym okresie w Warszawie - według szacunków Reas na bazie danych GUS - deweloperzy wybudowali około 17 mln mkw. nowych mieszkań (około 240 tysięcy lokali). Tymczasem zarówno zapotrzebowanie, jak i realny popyt, wciąż pozostają niezaspokojone.

- W tym kontekście popyt na grunty inwestycyjne, w znacząco wyższym stopniu generowany jest przez deweloperów mieszkaniowych. Jego skala jest jednak w pewnym sensie niwelowana dzięki zasięgowi terytorialnemu i znacznemu rozprzestrzenieniu na terenie całego miasta. Z drugiej strony aktywność deweloperów biurowych, ogranicza się w głównej mierze do stosunkowo niewielkiego obszaru miasta zamykającego się w jego centralnej i południowo-zachodniej części, co również ma wpływ na dostępność gruntów pod nowe inwestycje - wynika z analiz Reasa.

Konkurują mocno

- Okres bardzo dobrej kondycji pierwotnego rynku mieszkaniowego wpłynął znacząco w ostatnich trzech latach na ceny transakcyjne gruntów. Przez to oba segmenty rynku w pewnych obszarach miasta stały się względem siebie konkurencyjne. Konflikt ten ma niewielki zasięg terytorialny i obejmuje przede wszystkim wschodnią część Woli oraz Służewiec Przemysłowy - mówi Karol Dzięcioł, partner w firmie Reas, kierujący zespołem Doradztwa Deweloperskiego i Wycen.

Dodaje, że kluczową kwestią staje się odpowiedź na pytanie: czy obie te funkcje - biurkowa i mieszkaniowa - mogą wzajemnie koegzystować i czy nie dochodzi do silnej konkurencji na tym polu.

- W obu przypadkach uwarunkowania rozwojowe lokalnych rynków są nieco inne. Na Służewcu w pierwszej kolejności rozwinęła się funkcja biurowa, a następnie, po uformowaniu się w tym miejscu rynku komercyjnego, na ten teren zaczęli wchodzić deweloperzy mieszkaniowi. Biorąc pod uwagę obecnie realizowane i planowane do realizacji inwestycje, istnieją silne przesłanki aby twierdzić, że w perspektywie kilku kolejnych lat ten biurowy fragment Warszawy przeobrazi się w bardziej miejski kawałek stolicy - dzielnicę wielofunkcyjną. - komentuje Maximilian Mendel, partner w firmie Reas, odpowiadający za doradztwo transakcyjne.

Mieszkaniowy Mordor

Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli potencjał tej części Mokotowa ze względu na setki tysięcy ludzi pracujących wokół. Z drugiej strony deweloperzy biurowi, ze względu na uwarunkowania rynkowe i zmiany trendów, zdecydowanie wyhamowali swoją aktywność w tym rejonie.

Według szacunków Reasa obecnie na terenie Służewca Przemysłowego realizowana jest budowa 2,5 tys. mieszkań. Od 2005 roku do chwili obecnej oddano ich w tej okolicy około 3,8 tys. Oznacza to, że w perspektywie najbliższych 2-3 lat zasób mieszkaniowy w tym rejonie powiększy się o około 150 tys. mkw., a od 2005 roku wzrośnie do około 0,4 mln mkw. powierzchni użytkowej.

- Jeśli porównać to z powierzchnią biurową szacowaną przez ekspertów rynku komercyjnego na około 1,3 mln mkw., widać znaczne wyrównanie proporcji. Taka zmiana zdecydowanie pozytywnie wpłynie na wizerunek biurowego Mordoru - twierdzą analitycy Reasa.

Na Woli rozwój ten następował w sposób bardziej zharmonizowany. Polityka rewitalizacyjna dopuściła na tym terenie budowę budynków wysokościowych, ale nie wyhamowało to działań inwestorów z rynku mieszkaniowego. Jak podaje Reas, w perspektywie 5-10 lat możemy mówić przyroście o 700-800 tys. mkw. biur i 300-350 tys. mkw. mieszkań na Woli.

- Poszukiwanie nowych gruntów wciąż trwa. Dziś, przy ograniczonej podaży łatwo dostępnych gruntów inwestycyjnych, deweloperzy skłonni są płacić wyższe ceny i silniej konkurują ze sobą. Na tych stosunkowo niewielkich obszarach Warszawy, atrakcyjnych dla obu funkcji, faktycznie mogą pojawiać się sytuacje, w których deweloperzy mieszkaniowi i biurowi będą walczyć o te same działki - dodaje Karol Dzięcioł.