– Duże firmy deweloperskie kupują olbrzymie tereny inwestycyjne, od 1 do dziesięciu hektarów. Na takich gruntach budują osiedla podzielone nawet na kilkanaście etapów – mówi Tomasz Dembek, pośrednik z Metrohouse. – Tworzą niejako całe miasta, przyczyniając się do promowania dzielnicy. Kolejne firmy podczepiają się pod ten trend.

Odkrywają, bo muszą

Tomasz Dembek zwraca uwagę, że firmy kupują działki w miejscach, gdzie planowane są stacje metra albo obwodnice. – Mieszkania z miejsca zyskują na atrakcyjności, a co za tym idzie, na wartości, kiedy zaczyna powstawać planowana infrastruktura – wyjaśnia. – Przykładami są Targówek, gdzie jest bardzo dużo terenów poprzemysłowych, Praga-Południe w okolicy ronda Wiatraczna czy Wilanów-Zawady – alternatywa dla Miasteczka Wilanów – wskazuje.

Mali i średni deweloperzy, jak dodaje Dembek, inwestują raczej w niewielkie parcele na starych osiedlach, na których stawiają jeden, dwa budynki. W takich miejscach infrastruktura już istnieje. – Takie inwestycje także sprzedają się bardzo szybko. Wielu nabywców mieszka na tym samym osiedlu – opowiada pośrednik z Metrohouse. – Starsze osoby sprzedają duże mieszkania i kupują mniejsze o wyższym standardzie, młode osoby decydują się na większe lokale, bo rodzina się powiększa.

Tomasz Dembek podkreśla, że dobra firma deweloperska ma zróżnicowane portfolio działek. – Najkorzystniej jest mieć niewielką inwestycję, gdzie nie ma nowego budownictwa. Wtedy dyktujemy warunki sprzedaży – wyjaśnia.

Edyta Krakowiak, ekspert Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN), dodaje, że deweloperzy odkrywają tereny na obrzeżach Warszawy z konieczności, bo w innych miejscach działek brakuje. – Nowe perspektywiczne lokalizacje to tereny wzdłuż drugiej linia metra, czyli Praga-Północ, zwłaszcza wokół Dworca Wileńskiego, a także Wola – ocenia Edyta Krakowiak. – Atrakcyjne dla deweloperów stały się także bielańskie Młociny, gdzie jest sporo wolnych terenów, a do tego dużo zieleni i metro.

Przedstawicielka WGLiN zwraca uwagę także na Grochów w osi ul. Szaserów. – W tej dobrze skomunikowanej z resztą Warszawy i dobrze zurbanizowanej lokalizacji pozostały jeszcze wolne tereny pod zabudowę – mówi Edyta Krakowiak.

Waldemar Oleksiak, ekspert firmy Emmerson Realty, podkreśla z kolei, że atrakcyjność Warszawy jako metropolii rośnie. Dotyczy to także miejscowości pod miastem. – Dzielnice i miasta na prawym brzegu Wisły jeszcze kilka lat temu nie były zbyt cenione, poza kilkoma wyjątkami – mówi ekspert Emmersona. – Dziś się to zmienia i ze względu na poprawiającą się infrastrukturę, i postępujący niedobór wolnych terenów inwestycyjnych na lewym brzegu – dodaje.

Oleksiak podkreśla, że ogromne znaczenie ma odległość od centrum. – Stolica rozwijała się dotąd w kierunku północ–południe. Z czasem zaczęły zyskiwać na popularności także wschodnie, położone stosunkowo blisko centrum dzielnice, jak obie Pragi, Targówek – mówi ekspert Emmersona. – Już dziś nie są wcale tak tanie, jak może się wydawać – zauważa. Po lewej stronie, jak dodaje, odkrywane są nieco zaniedbane dotąd Wola, Ursus, ale też położone dalej od centrum Bemowo i Bielany.

Czas na transakcję

Waldemar Oleksiak potwierdza, że rosnąca popularność Pragi-Północ i Targówka wiąże się z powstaniem linii metra. – W przyszłości ma ona dotrzeć do centrum Bródna, do ulicy Kondratowicza i Rembielińskiej – przypomina. – W tym rejonie już teraz powstają cieszące się dużą popularnością osiedla, gdzie ceny są wyższe niż średnia warszawska. Oczywiście do najtańszych dzielnic nadal należy Białołęka, która jest idealną lokalizacją dla młodej rodziny. Dominują tam lokale dwu- i trzypokojowe – dodaje.

Waldemar Oleksiak podkreśla, że na rynku wynajmu bardzo atrakcyjne są wszystkie tereny wzdłuż istniejącej i rozbudowywanej drugiej linii metra. – Nieruchomości w tym rejonie mogą więc stanowić łakomy kąsek dla inwestorów – mówi ekspert Emmersona. – Inwestujący na rynku pierwotnym kupują mieszkania na etapie przedsprzedaży, co może oznaczać zysk na poziomie 5-10 proc., a jest jeszcze szansa na kolejne 5-10 proc. w przypadku sprzedaży już na rynku wtórnym. Oczywiście trzeba mieć niemałe pieniądze i dobre rozeznanie na rynku nieruchomości, aby inwestycja zakończyła się sukcesem – nie ukrywa.

Tomasz Dembek pytany o miejsca, gdzie jeszcze nie jest drogo, mówi, że jest to pojęcie względne. – Ważny jest raczej moment transakcji – mówi pośrednik z Metrohouse. – Jeśli planujemy zakup spekulacyjny, warto kupić mały, jedno-, dwupokojowy lokal o powierzchni 25–40 mkw. albo 100-metrową czwórkę z wielkim tarasem. Lokal warto kupić w przedsprzedaży, kiedy deweloper potrzebuje z reguły 30 proc. umów rezerwacyjnych, by dostać finansowanie – podpowiada ekspert.

Jego zdaniem na małym osiedlu, gdzie szybko zabraknie mieszkań, bez problemu odsprzedamy cesję. – Można też spokojnie poczekać na ukończenie budowy, wykończyć mieszkanie i sprzedać komuś, kto nie ma na to czasu – mówi Tomasz Dembek. – To jednak ryzykowna metoda, bo możemy nie trafić w gust nabywcy. Poza tym trzeba zaangażować kapitał. Na kupnie i odsprzedaży lepiej można zarobić na rynku wtórnym – zapewnia.

Według Edyty Krakowiak stosunkowo niedrogo jest nadal na Młocinach, dalszej Woli, obu Pragach. – Jeśli ktoś chce zarobić na późniejszej sprzedaży mieszkania, to powinien wybierać dobrze skomunikowane miejsca jak najbliżej centrum. W lokalizacjach peryferyjnych raczej trudno będzie zarobić na sprzedaży – twierdzi przedstawicielka WGLiN.

Według niej warto zainwestować wzdłuż ul. Przyczółkowej, zwłaszcza w Miasteczku Wilanów. – To miejsce w ciągu najbliższych lat stanie się jednym z bardziej atrakcyjnych – prognozuje Edyta Krakowiak. – Rozwojowa jest także Wola. Najwięcej inwestycji powstaje wzdłuż ul. Jana Kazimierza. Jest tu duży wybór nowych niedużych mieszkań w atrakcyjnych cenach, dzięki czemu może to być dobra oferta na rynku najmu – ocenia.

Zdaniem przedstawicielki WGLiN ceny mieszkań w tych miejscach w ciągu kilku lat zapewne wzrosną. – Nie można jednak liczyć na duże zwyżki – przestrzega Edyta Krakowiak. – Nawet w tych odkrywanych dziś miejscach ceny nie są na tyle niskie, aby liczyć na duże zarobki – wyjaśnia.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Mieszkania w dobrych miejscach

Na mapie stolicy są osiedla, gdzie lokale chętnie kupują także inwestorzy.