– Biorąc pod uwagę stawki za materiały i usługi budowlane, można stwierdzić, że dzisiejsze ożywienie na rynku nieruchomości wygląda zupełnie inaczej niż to z lat 2006–2007 – ocenia Łukasz Ziob, prezes Grupy Galinvest. – Wtedy bardzo mocno drożały i materiały, i robocizna. Ich ceny rosły tak szybko jak ceny sprzedawanych przez deweloperów mieszkań. Dziś rynek jest stabilny. To pozytywna zmiana; mam nadzieję, że pozwoli uniknąć ryzyka spowodowanego bańkami spekulacyjnymi, które mogą się wytworzyć w sytuacji galopujących cen.

Droższe działki

Stawki za wykonawstwo mogą jednak, zdaniem prezesa Grupy Galinvest, lekko wzrosnąć w regionach, w których skoncentrują się budowy. – Wynika to z mniejszej skłonności pracowników do pracy z dala od miejsca zamieszkania – wyjaśnia Łukasz Ziob. – Z kolei materiały budowlane można pozyskać z różnych źródeł. A że koszty transportu maleją, to budowy można zaopatrywać – i to w tej samej cenie – z coraz dalej położonych miejsc.

Prezes Galinvestu wskazuje też na rosnące koszty budowy, które są pochodną zmian w dokumentach prawnych określających, jak budynki mają być projektowane i budowane. – Zaostrzane są normy związane m.in. z akustyką, izolacyjnością cieplną, energochłonnością oraz funkcjonalnością budynku – wskazuje Łukasz Ziob. – Sądzę też, że podniesienie cen o ok. 10 proc. wymuszą na wykonawcach przepisy dotyczące pozwoleń na budowę, które wejdą w życie na początku 2017 roku – dodaje. Chodzi m.in. o konieczność dużo mniejszego zużycia energii przez nowe budynki, co zdaniem prezesa Grupy Galinvest będzie wymagało stosowania energooszczędnych, skomplikowanych i często bardzo drogich rozwiązań czy technologii.

Z kolei Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości w firmie deweloperskiej Marvipol, podkreśla, że firmy budowlane podnoszą ceny i skarżą się na brak fachowców do prac budowlanych już od ponad dwóch lat. – Duży wzrost zamówień wpływa na podniesienie stawek za roboty budowlane. Robocizna drożeje systematycznie od 2014 roku – wskazuje dyrektor Bielecki.

Jego zdaniem rosnące ceny wykonawstwa i wysokie ceny gruntów budowlanych mogą powodować wzrost cen mieszkań. – Nie spodziewam się jednak, by podwyżki przekraczały kilka procent – zastrzega.

A Mirosław Bednarek, prezes spółki Matexi Polska, dopowiada, że dobre wykonanie prac, terminowość i bezpieczeństwo na budowie mają swoją cenę. – Dla naszej firmy cena nie jest jedynym kryterium wyboru firmy wykonawczej – podkreśla Mirosław Bednarek. – Wprawdzie w ostatnich miesiącach koszty budowy nie zmieniły się znacząco, ale nie sądzę, byśmy w najbliższym czasie mogli się spodziewać obniżek cen mieszkań wynikających ze wzrostu marży projektów deweloperskich. Pamiętajmy, że bardzo wysokie są ceny działek, co podsyca duża aktywność deweloperów – podkreśla.

Także Radosław Bieliński, rzecznik spółki Dom Development, zwraca uwagę, że na koszty budowy mieszkań, oprócz materiałów budowlanych i robocizny, mają wpływ także ceny gruntów czy projekt architektoniczny budynku. – Od końca 2014 roku obserwujemy wzrost kosztów robocizny i niewielki wzrost cen materiałów budowlanych – potwierdza Bieliński. – Popyt na usługi jest duży, a specjalistów brakuje. To sprzyja podwyżkom stawek za prace budowlane.

Ale, jak mówi, mimo wzrostu cen działek mieszkania drożeją tylko nieznacznie.

Łukasz Ziob stwierdza zaś, że budowanie już tańsze nie będzie. – Jeśli nie dojdzie do załamania koniunktury i drastycznego spadku popytu na nieruchomości, to obstawiałbym scenariusz stabilizacji cen na obecnych poziomach – prognozuje prezes Grupy Galinvest.

Trudno o fachowców

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor ds. sprzedaży w firmie J.W. Construction Holding, wskazuje, że jej spółka przy realizacji projektów mieszkaniowych bierze pod uwagę ryzyko kontraktowe, zabezpieczając się głównie przed wzrostem cen materiałów budowlanych. – Jeżeli ich ceny lekko spadają, neutralizują wcześniejsze zwyżki. Deweloperzy mogą więc nie podnosić stawek za mieszkania – wyjaśnia Małgorzata Ostrowska. – Na razie odnotowaliśmy jedynie wzrost stawek za usługi podwykonawców. Rynek nieruchomości, pomijając niewielkie korekty, jest stabilny – zapewnia.

Także Grupa Deweloperska GEO, jak zapewnia Marcin Zaremba-Śmietański, członek jej zarządu operacyjnego, stawia na sprawdzone, solidne firmy budowlane, które dotrzymują terminów i gwarantują jakość wykonania.

– Takich firm wbrew pozorom nie ma zbyt wiele – zastrzega Zaremba-Śmietański. – Być może w kolejkach po zlecenia ustawiają się podwykonawcy, ale obowiązek ich znalezienia, nadzoru i negocjacji stawek leży po stronie generalnego wykonawcy. Ustalone przez niego warunki nie mają wpływu na wysokość wcześniej zawartych umów z deweloperem.

Dodaje, że w czasie negocjacji kontraktów z wykonawcami firma GEO nie odnotowała wyraźnych obniżek cen. – Ale nie było też zwyżek, do których w poprzednich latach dochodziło co pewien czas – zwraca uwagę przedstawiciel Grupy GEO. – Trudno także mówić o obniżce kosztów robocizny. Z danych GUS wynika, że stopa bezrobocia spadła, a płace rosną, także w sektorze budownictwa.

Marcin Zaremba-Śmietański zauważa, że niektóre materiały budowlane podrożały, inne można nabyć taniej. – Zmiany cen były jednak nieznaczne i ostatecznie nie rzutują na koszty budowy osiedli – mówi.

Podziela opinię, że klienci deweloperów nie mogą więc liczyć na większe rabaty, przynajmniej nie te wynikające z niższych kosztów budowy. – Pamiętajmy też, że w latach 2016–2018 planowane są duże inwestycje infrastrukturalne, które w dużej mierze będą generować popyt na materiały budowlane – przypomina Zaremba-Śmietański. – Może to skutkować odwróceniem obecnego trendu i ponownym wzrostem cen.

– Ewentualny spadek stawek za mieszkania mógłby wymusić zmniejszenie popytu. Część deweloperów w obawie o swoją płynność finansową może obniżyć ceny mieszkań – przyznaje przedstawiciel GEO.

Dodaje, że trudno jednoznacznie określić, jaki wpływ na cenę mieszkania mają koszty materiałów i robocizny. Wszystko zależy od rodzaju inwestycji oraz od sposobów działania firmy budowlanej.