Kto się nie boi budować bez najemców

Parki logistyczne rosną jak grzyby po deszczu.

Aktualizacja: 21.05.2016 11:14 Publikacja: 21.05.2016 11:01

Foto: materiały prasowe

Za właścicielami magazynów znakomite otwarcie roku – popyt na nie był bardzo duży. Aż 680 tys. mkw. hal znalazło najemców w pierwszym kwartale 2016 r. Dobra koniunktura zachęca firmy do inwestycji. W budowie jest 640 tys. mkw. powierzchni, z czego 54 proc. powstaje na zasadach spekulacyjnych, czyli bez podpisanych umów najmu.

– Branża magazynowa osiągnęła najlepszy wynik najmu, jaki w ogóle został zarejestrowany w pierwszym kwartale w ostatnim dziesięcioleciu – podkreśla Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w JLL. – Co więcej, w pierwszym kwartale 2016 r. łączne zasoby powierzchni magazynowej w naszym kraju przekroczyły 10 mln mkw.

Podejmują ryzyko

Z danych JLL wynika, że w pierwszych trzech miesiącach 2016 r. firmy oddały do użytku 418 tys. mkw. magazynów. Większość projektów ukończyły w okolicach Warszawy (137 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (87 tys. mkw.) i Polsce centralnej (85 tys. mkw.).

– Deweloperzy są bardzo aktywni. W budowie jest 640 tys. mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej, co plasuje sektor magazynowy za biurowym, ale przed segmentem centrów handlowych – zwraca uwagę Przemysław Ciupek, starszy analityk w JLL.

Wylicza, że najwięcej magazynów powstaje dziś w Poznaniu: 160 tys. mkw., w okolicach Warszawy – 108 tys. mkw., oraz w Polsce centralnej – 106 tys. mkw. Coraz więcej z tych hal powstaje spekulacyjnie.

– Ponad połowa magazynów jest realizowana bez wiążących umów najmu. Dla porównania: na koniec pierwszego kwartału 2014 r. było to jedynie 5,5 proc. To jasno pokazuje, że deweloperzy darzą polski rynek dużym zaufaniem i widzą dalszy potencjał jego wzrostu – mówi Tomasz Mika.

Skąd optymizm?

– Popyt na powierzchnie magazynowe jest bardzo duży, a przy tym wskaźnik pustostanów, mimo dostarczanych nowych obiektów, wciąż utrzymuje się na poziomie poniżej 10 proc. Skoro chętnych na wynajem hal nie brakuje, a na rynku jest niewiele powierzchni dostępnej od ręki, firmy decydują się na realizację projektów o charakterze spekulacyjnym – wyjaśnia Ryszard Gretkowski, wiceprezes spółki 7R Logistic.

Podkreśla jednocześnie, że nadpodaży hal nie będzie. – Nic nie wskazuje na to, aby w krótkim okresie miało dojść do takiej sytuacji, jaka występuje na rynku nieruchomości biurowych, gdzie jest wysoki wskaźnik pustostanów – uważa Ryszard Gretkowski.

Z kolei Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną, zwraca uwagę, że magazynów szukają zarówno już działający na rynku przedsiębiorcy, jak i nowe, często zagraniczne, firmy otwierające oddziały w Polsce.

– Prognozy pokazują, że skala zainteresowania magazynami w Polsce powinna się w najbliższym czasie utrzymać na wysokim poziomie. To wpływa na fakt, że deweloperzy coraz częściej inwestują nie tylko w projekty w pełni zabezpieczone umowami najmu, ale także w spekulacyjne lub mieszane – tłumaczy Magdalena Szulc.

Opowiada, że do budowy tego typu obiektów zachęcał dotychczas również malejący współczynnik pustostanów.

– W ostatnim kwartale współczynnik ten minimalnie wzrósł, co wynika m.in. właśnie z dużej liczby hal powstałych na zasadach spekulacyjnych. Projekty te realizowane są zazwyczaj w okolicy dużych aglomeracji, a zatem w dogodnych, kluczowych dla łańcucha dostaw lokalizacjach, dzięki czemu szybko znajdują najemców. Tak było z inwestycją Segro na terenie parku w Ożarowie, gdzie jeden z budynków o powierzchni ponad 9 tys. mkw. w chwili rozpoczęcia budowy aż w 90 proc. nie był zabezpieczony umowami najmu. W niecały rok po oddaniu w zdecydowanej części jest wynajęty– dodaje Magdalena Szulc.

Paweł Sapek, senior vice president & country manager Prologis na Polskę, zwraca uwagę, że aby hale budowane spekulacynie przyniosły planowane zyski, muszą powstać w miejscu, gdzie występuje deficyt wolnej powierzchni, a popyt jest wysoki. – Daje to gwarancję szybkiego wynajmu. Dlatego przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu realizacji tego typu przedsięwzięcia zawsze analizujemy daną lokalizację, szczególnie pod kątem poziomu pustostanów i zapotrzebowania na hale. Dziś najlepsze warunki pod tym względem są w Poznaniu, Łodzi i Szczecinie – uważa Paweł Sapek.

Andrzej Rosiński, prezes spółki Waimea Holding, mówi, że jego firma szuka nisz. – Polski rynek jest już mocno zagospodarowany. Nasycenie powierzchniami magazynowymi w głównych aglomeracjach jest bardzo duże. Poszukiwaliśmy więc nowych rynków z dobrym dostępem wykwalifikowanej kadry inżynierów, w lokalizacjach z dobrą infrastrukturą drogową. I znaleźliśmy je – opowiada. – Zarówno w obrębie Szczecina, jak i Bydgoszczy znacznie poprawiła się infrastruktura drogowa. Oba ośrodki słyną z dobrze wykształconych kadr inżynieryjnych ze znajomością języków obcych. To zabezpiecza naszym najemcom osoby do pracy. Dlatego tam zainwestowaliśmy.