Średnie transakcyjne ceny mieszkań (i nowych, i używanych) w ciągu roku poszły w górę w Krakowie, Wrocławiu i Szczecinie – wynika z raportu Home Brokera i Open Finance. To jednak tylko średnie. Jak sytuację na rynku wtórnym oceniają pośrednicy?

Konkurent deweloper

Michał Stanek, ekspert Freedom Nieruchomości Kraków Podgórze, podkreśla, że ceny mieszkań używanych są determinowane przez najbliższe inwestycje deweloperskie. – Konkurencja jest duża. Trudno z nią walczyć, bo deweloperzy dobrze dopasowują ofertę do potrzeb klientów – ocenia. – Największą popularnością cieszą się mniejsze lokale, poniżej 60 mkw., o niewygórowanej cenie i w popularnej lokalizacji – opowiada. Takich lokali na rynku pierwotnym jest wyjątkowo dużo. – Na rynku wtórnym czasem jest łatwiej wyjść obronną ręką przy sprzedaży większego mieszkania – zauważa ekspert Freedom Nieruchomości. – Biorąc pod uwagę plany inwestycyjne deweloperów, raczej nie wróżę, że mieszkania używane zyskają na wartości w najbliższym czasie – podkreśla.

I dodaje: – Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną niebezpiecznie się zwiększa. Przysłowiowy krakowski targ kosztował właścicieli mieszkań średnio 17,7 proc. Świadczy to o wysokim poziomie desperacji sprzedających i nieznajomości trendów na rynku.

Ekspert Freedom Nieruchomości podkreśla, że na wartości najbardziej tracą te mieszkania, obok których powstała nowa inwestycja z tanimi lokalami.

– Na rynku wtórnym najwięcej w ciągu roku straciły lokale o powierzchni poniżej 40 mkw., a najmniej duże, ponad 80-metrowe. Rekordową różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną – ponad jedną piątą stawki – odnotowaliśmy w ostatnim kwartale w segmencie małych mieszkań – zwraca uwagą Michał Stanek. Wyjaśnia, że to właśnie małe lokale muszą najbardziej konkurować z mocno rozwiniętym rynkiem nowych mieszkań.

W Warszawie, jak mówi Joanna Lebiedź, pośredniczka z sieciowej agencji RE/MAX Action, można mówić o zdecydowanej stabilizacji, z niewielką tendencją wzrostową, w segmencie nieruchomości małych i tanich.

– W zdecydowanej większości czynnikiem decydującym o zainteresowaniu konkretnym towarem są finansowe możliwości nabywców. Dziś są one niewielkie, a możliwości kredytowania ograniczone – podkreśla Joanna Lebiedź. – Banki ograniczają je zresztą w sposób ciągły, chociażby poprzez stopniowe powiększanie udziału wkładu własnego przy kredytach – dodaje.

I przypomina, że w drugim kwartale tego roku średnia wartość udzielonego kredytu to niespełna 216 tys. zł, co, jak mówi pośredniczka z RE/MAX Action, nie pozwala na jakiekolwiek szaleństwo zakupowe. – Liczne publikacje na temat nieciekawej sytuacji kredytobiorców z lat 2006–2008 sprawiają poza tym, że wielu nabywców ostatecznie decyduje się na wynajem nieruchomości, który jest mniej ryzykowny – podkreśla Joanna Lebiedź.

Granica bólu

Pośredniczka z RE/MAX Action zauważa, że większe mieszkania, domy i grunty nadal wykazują trend spadkowy. – W segmencie domów na bliskich obrzeżach Warszawy granicą „bólu" okazuje się być cena 1 mln zł. Wszystkie droższe nieruchomości czekają na lepsze czasy.

Na poznańskim rynku, jak mówi Joanna Skorupska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości, widać wyrównanie cen nieruchomości. – Skoki są sezonowe. Gdy studenci wracają do miasta, ceny małych lokali jedno- i dwupokojowych wzrastają o 3–5 proc. – opowiada Joanna Skorupska. – Skoki cen dotyczą też mieszkań w kamienicach. Jeśli budynek jest zrewitalizowany, ma windę, ciekawy wystrój z zachowanymi starymi elementami, lokale drożeją o nawet 30–40 proc. – podaje.