Opowiada Agata Stradomska, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, menedżer i trener Akademii RE/MAX:

- Dwie starsze panie przez ponad rok samodzielnie poszukiwały kupca na mieszkanie. Nie korzystały z usług profesjonalnej agencji nieruchomości, ale zgadzały się na tzw. „niezobowiązujące promowanie" przez firmy, które się do nich zgłaszały.

Efekt tych działań był taki, że oferta była publikowana w różnych portalach ogłoszeniowych, w bardzo różnych cenach, przez kilka firm specjalizujących się w takiej działalności. Niestety, opis był bardzo lakoniczny, a prezentacja zdjęciowa fatalnej jakości. Nic więc dziwnego, że przez ten czas lokalem nikt się nie zainteresował, a panie miały poczucie, że nieruchomość jest obecna na rynku.

Kiedy po kilkunastu miesiącach promowania znalazł się w końcu nabywca, okazało się, że również dokumentacja nieruchomość nie była przygotowana do sprzedaży. W księdze wieczystej mieszkania widniały hipoteki, które dawno już można było wykreślić. Panie nie posiadały wszystkich dokumentów związanych ze spadkiem.

Sprzedające trafiły w końcu do pośrednika szukając pomocy, gdyż ze względu na wiek i stan zdrowia nie były w stanie samodzielnie załatwiać wszystkich spraw. Kupujący dysponował środkami własnymi na zakup nieruchomości i chciał jak najszybciej sfinalizować transakcję. Przewlekłość w przygotowaniu dokumentów mogła spowodować, że znajdzie on inne, gotowe do zakupu mieszkanie.

Ostatecznie do transakcji doszło. Pośrednik przekonał strony do zawarcia umowy przedwstępnej i pomógł załatwić wszystkie konieczne sprawy formalne. Transakcja mogłaby odbyć się o wiele szybciej, bez zbędnego stresu i pewnie przy wyższej cenie, gdyby panie wcześniej skorzystały z usług profesjonalisty, który w odpowiedni sposób prowadziłby promocję i zawczasu pomógł załatwić sprawy formalne.

Po co jest agent

W Stanach Zjednoczonych lub Kanadzie prawie wszystkie transakcje przeprowadzane są z udziałem agenta nieruchomości, który promuje ofertę, współpracuje z agentami kupujących czy pomaga w negocjacjach, aby uzyskać najlepszą cenę dla swoich klientów. Natomiast wszystkie kwestie formalne załatwiają prawnicy.

Koszt usługi jest łącznie dużo wyższy niż w Polsce, ale nikt nie próbuje szukać tu oszczędności, mając świadomość wysokiej wartości przeprowadzanej transakcji i związanego z tym potencjalnego ryzyka, gdyby wskutek braku wiedzy lub doświadczenia coś się po prostu nie udało.

W Polsce mamy tendencje do samodzielnego załatwiania wielu ważnych spraw życiowych: jesteśmy swoimi lekarzami, prawnikami czy agentami nieruchomości. Często dopiero, kiedy dzieje się coś poważnego zwracamy się o pomoc do specjalisty, który nie zawsze może na tym etapie rozwiązać powstały problem. Inaczej mogłoby być, gdybyśmy od razu skierowali się do właściwego specjalisty.

Umowa, zapisy i wady

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości odbywa się w formie aktu notarialnego, który przenosi własność. Wychodząc z kancelarii notarialnej nabywca jest już nowym właścicielem mieszkania, domu czy działki.

Oczywiście przy sporządzaniu takiej umowy notariusz żąda szeregu dokumentów, z którymi zapoznaje nabywców, a także których treść często wpisuje do aktu notarialnego. Natomiast nie wszystko można łatwo sprawdzić. W niektórych sytuacjach musimy polegać na oświadczeniach sprzedającego, które warto, aby znalazły się w umowie.

Gdyby po zakupie okazało się, że pomimo zapewnień sprzedawcy nieruchomość ma pewne usterki, to na podstawie tzw. rękojmi za wady fizyczne nieruchomości możliwe jest odstąpienie od takiej umowy i przeniesienie na powrót własności na sprzedającego.

O wadach fizycznych mówimy wtedy, gdy nabyta nieruchomość nie ma właściwości, o których sprzedający zapewniał lub które wynikałyby z celu umowy, lub też wada zmniejsza użyteczność nieruchomości. Taką wadą może być niemożliwość zabudowy działki, brak dostępu do drogi dojazdowej lub wydana decyzja o rozbiórce budynku, którą sprzedający zataił. Ważne jest, że kupujący nie wiedział o tej wadzie, odkrył ją przed upływem pięciu lat od przejęcia nieruchomości, a w terminie roku od wykrycia wady złożył oświadczenie sprzedającemu o odstąpieniu od umowy lub z żądaniem obniżenia ceny.

Umowa przenosząca na powrót własność również musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a w przypadku gdy poprzedni właściciel nie zgadza się z tym konieczne będzie powierzenie sprawy do rozpatrzenia przez sąd.

Odstąpienie od umowy nabycia nieruchomości nie jest więc sprawą ani łatwą, ani szybką. Dlatego przy zakupie nieruchomości to w interesie nabywcy powinno być sprawdzenie zarówno stanu technicznego budynku czy lokalu, jak też wszelkich kwestii formalnych, takich jak droga dojazdowa, uzbrojenie terenu, przeznaczenie gruntu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego czy faktycznych możliwości zabudowy. Dzięki własnej przezorności i wnikliwości możemy uniknąć wielu przykrych niespodzianek.

Rola agenta nieruchomości

Wybierając dobrego specjalistę klienci mogą liczyć na to, że agent nieruchomości przeprowadzi ich przez cały proces transakcji: od początku do końca, będzie rekomendował rozwiązania i pozwoli uniknąć wielu czyhających na nich pułapek. Oto co mogą zdziałać profesjonalni agenci nieruchomości:

- Pomogą w określeniu właściwej ceny ofertowej - dzięki znajomości lokalnego rynku, trendów, dostępowi do cen transakcyjnych.

- Pomogą w przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży pod względem formalnym - zostaną sprawdzone dokumenty nieruchomości, a klient otrzyma informacje, jakie jeszcze sprawy formalne czy urzędowe powinien załatwić.

- Agenci nieruchomości mogą także pomóc klientowi w kompletowaniu dokumentów koniecznych do umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży, skontaktują klienta z doradcą kredytowym, podatkowym czy prawnikiem, jeśli będzie taka konieczność.

- Pomogą w przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży pod względem wizualnym - doradzą czy coś warto zmienić, przearanżować, zarekomendują rozwiązania poprawiające atrakcyjność, np. home staging.

- Zadbają o przygotowanie profesjonalnych zdjęć, opisów i multimediów (film, wirtualny spacer, rzuty, wizualizacje).

- Przygotują plan marketingowy i wdrożą szerokie działania promocyjne - oprócz tradycyjnej promocji w wielu portalach ogłoszeniowych mogą zaproponować inne rozwiązania, jak zamieszczenie baneru na nieruchomości, ulotki, ogłoszenia prasowe, kampanie w mediach społecznościowych, tablice ogłoszeniowe, dotarcie bezpośrednie, bazę poszukujących itp.

- Będą prezentować nieruchomość zarówno klientom zgłaszającym się bezpośrednio, jak i poprzez współpracujące (np. w ramach lokalnych systemów wymiany ofert MLS) agencje.