Wzrost cen mieszkań i spadek ich dostępności – to scenariusz dla stolicy na co najmniej najbliższe lata według analiz firmy JLL i Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). W statystykach widać dziś ogromną lukę w podaży. Nawet jeśli sytuacja w tym zakresie się poprawi, to na efekt trzeba będzie poczekać.

Dane GUS mówią co prawda o ogólnopolskim boomie mieszkaniowym, jakiego jeszcze nie widzieliśmy (patrz ramka), ale Warszawa to czerwona wyspa na deweloperskiej mapie Polski. Liczba mieszkań w inwestycjach uruchamianych i tych, które uzyskały pozwolenie na budowę, jest o odpowiednio 19 i 31 proc. niższa niż średnia z wolnych od pandemii lat 2015–2020.

Eksperci alarmują, że Warszawa zacznie tracić zdolność przyciągania i zatrzymywania mieszkańców. Aglomeracja będzie się rozlewać, co oznacza wyższe koszty funkcjonowania.

Niepokojąca diagnoza

– Deweloperzy odpowiadają za 96 proc. mieszkań i domów oddawanych w Warszawie. Spółdzielni jest jak na lekarstwo, sektor publiczny praktycznie nie istnieje – podkreślił Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL.

Dodał, że od ponad dwóch lat w stolicy obserwowana jest nierównowaga między popytem a podażą. Oferta lokali spadła do niespotykanego wcześniej poziomu. Gdyby firmy nagle przestały budować, cały zasób sprzedałyby w zaledwie 1,7 kwartału. Oferta spada, bo deweloperzy wprowadzają na rynek coraz mniej mieszkań. Wprowadzają coraz mniej, bo brakuje gruntów i przeciągają się procedury związane z pozwoleniami na budowę. To prowadzi do najszybszego w porównaniu z innymi aglomeracjami wzrostu cen mieszkań. To wzrost nie tylko nominalny – już od kilku lat zmniejsza się siła nabywcza liczona jako to, ile mkw. lokalu można kupić za przeciętne wynagrodzenie. W 2017 r. było to 0,7 mkw., prognoza JLL na ten rok mówi, że będzie to poniżej 0,6 mkw. – to najsłabszy wynik w skali sześciu największych aglomeracji.

Mowa więc o spadku rzędu 15 proc. w cztery lata. Niewielkim pocieszeniem może być to, że w szczycie hossy w 2017 r. wskaźnik wynosił tylko 0,44 mkw. i o 42 proc. runął w ciągu zaledwie dwóch lat – tak mocno i szybko ceny oderwały się od wynagrodzeń pracujących w stolicy.

Według JLL i PZFD wzrost cen mieszkań w Warszawie nie ma charakteru spekulacyjnego i wynika głównie z wysokiego popytu i problemów po stronie podaży: rosnących kosztów ziemi i wykonawstwa (projektowanie, materiały, budowa), a wkrótce swoje dołożą podwyżki cen prądu i gazu. Owszem, niskie stopy procentowe wypychają pieniądze na rynek nieruchomości, ale trudno zmierzyć, w jakim stopniu są to zakupy z horyzontem długoterminowym (kupię i wynajmę, a jeśli nie wynajmę, to i tak potrzymam), a w jakim z krótkoterminowym nastawieniem spekulacyjnym (fliperzy). Na razie nie zapowiada się, by stopy procentowe miały urosnąć w takim stopniu i tempie, by poważnie schłodzić popyt „inwestycyjny".

Jeśli nawet część klientów wypadnie z rynku, bo nie będzie w stanie zaakceptować wyższych cen, to przełoży się to na spadek sprzedaży – ale nie istotną korektę cen: deweloperzy nie mają wszak wysokich stanów magazynowych, które musieliby raptownie upłynniać. Będą woleli produkować i sprzedawać mniej, ale trzymając marże.

W tej sytuacji poprawa sytuacji mogłaby nastąpić w wyniku zdecydowanego odblokowania podaży.

Jakie remedium

Jak zaznaczyli eksperci JLL i PZFD, samo miasto nie jest właścicielem znaczących zasobów ziemi. Inaczej jest z szeroko rozumianym Skarbem Państwa: spółki i agendy mają parcele, ale są one zablokowane pod nieefektywny – w stolicy wręcz nieobecny – program Mieszkanie+. Zwiększenie podaży przez te podmioty poprawiłoby sytuację na rynku, bo prywatni właściciele działek, korzystając z rynkowej sytuacji, dyktują dziś bajońskie sumy i nie spieszą się ze sprzedawaniem. W efekcie deweloperzy zaczynają budować mieszkania na obrzeżach miasta lub w pobliskich miejscowościach.

Samo miasto też ma wiele do zrobienia – w zakresie udrożnienia rozpatrywania wniosków. Tylko 40 proc. Warszawy pokrywają plany, co oznacza konieczność budowania w oparciu o „wuzetki" (warunki zabudowy). PZFD podsumował, że 2 proc. wniosków o „wuzetkę" w 2020 r. wydano w ustawowym terminie, a 41 proc. po więcej niż roku rozpatrywania, licząc od momentu złożenia wniosku do wydania decyzji, bez odliczania okresu zawieszeń.

Zdaniem ekspertów należy mieć nadzieję, że deweloperzy i samorząd, i państwowe agendy zaczną częściej korzystać z mechanizmu „grunt za lokale" (deweloper płaci pulą lokali za dostęp do działki). Potencjał drzemie też w trybie specustawy, tzw. lex deweloper (w skrócie: uzyskanie zgody na budowę mieszkań na terenach o innym przeznaczeniu), odkąd wypracowano dwie ścieżki procedowania wniosków. Na razie zatwierdzone projekty można policzyć na palcach jednej ręki.

W obliczu oczekiwanego spadku dostępności cen mieszkań – oraz wzrostu stawek najmu – miasto powinno też zastanowić się nad polityką zabezpieczenia osób z chudszymi portfelami, być może wchodząc w projekty w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego z deweloperami i budowy czynszówek.

Alarmujące statystyki

Według danych GUS w ciągu siedmiu miesięcy br. deweloperzy w całej Polsce ruszyli z budową niemal 103 tys. mieszkań. To o 56 proc. więcej wobec analogicznego okresu dotkniętego pandemią i lockdownem ubiegłego roku. To także o 64 proc. więcej, niż wynosi średnia z analogicznego okresu „zdrowych" lat 2015–2019. W ciągu siedmiu miesięcy tego roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ponad 126 tys. mieszkań, o 42 proc. więcej rok do roku. To również o ponad 68 proc. więcej niż średnia z pięciu lat przed pandemią.

Mieszkaniowy boom w Polsce ciągnięty jest jednak przez deweloperów w mniejszych miejscowościach. Warszawa to na mieszkaniowej mapie Polski czerwona wyspa. W ciągu siedmiu miesięcy br. deweloperzy ruszyli tu z budową 9,5 tys. lokali. To co prawda o 36 proc. więcej względem osłabionego lockdownem 2020 r., ale o ponad 19 proc. mniej od średniej z lat 2015–2019. Jeszcze gorzej jest z pozwoleniami. Po siedmiu miesiącach br. deweloperzy dostali zielone światło na budowę prawie 9,1 tys. lokali, o 25 proc. więcej rok do roku i aż 31 proc. mniej, niż wynosi średnia z pięciu lat.