Polski rynek jest gotowy na nową kategorię magazynów

Materiał we współpracy z firmą LemonTree

Na koniec marca zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgnęły 37,4 mln mkw. Gros podaży to efekt inwestycji w ostatniej dekadzie. Jaki potencjał wzrostu ma jeszcze polski rynek? Czy można powiedzieć, że z fazy „gonienia Zachodu” przechodzimy w fazę stabilizacji rynku?

Ostatnie kilkanaście lat w Polsce to okres bardzo dynamicznego rozwoju i nadrabiania luki infrastrukturalnej wobec Europy Zachodniej. Dziś jesteśmy jednym z największych i najnowocześniejszych hubów logistycznych na kontynencie. Co więcej, mamy najmłodszy i najnowocześniejszy park magazynowy, ponad 70 proc. istniejących zasobów ma bowiem mniej niż 10 lat.

Nasycenie rynku możemy mierzyć wskaźnikiem liczby mkw. na jednego mieszkańca. W Polsce to 0,99 mkw., co oznacza, że jesteśmy już w tej samej lidze, co dojrzałe rynki Europy Zachodniej, pod tym względem praktycznie dogoniliśmy Francję i Niemcy.

Polska posiada powierzchnię magazynową zdolną obsłużyć potrzeby własnej gospodarki. Do tego dochodzą jednak takie zjawiska jak nearshoring oraz rosnące znaczenie naszego kraju jako centrum grawitacji logistycznej w Europie. Dlatego uważam, że zasoby magazynowe nadal będą u nas rosły, ale w spokojniejszym niż w ostatniej dekadzie tempie. Nadal mamy bardzo duży potencjał wzrostu, który będą napędzać przede wszystkim nowe zjawiska strukturalne.

Takie jak nearshoring? Po pandemii dużo mówiono o potrzebie skrócenia łańcuchów dostaw. Po drodze mieliśmy kolejne wstrząsy, jak wojnę w Ukrainie, a teraz na Bliskim Wschodzie. Czy rynek stał się odporniejszy, czy nearshoring okazał się tylko hasłem?

Nearshoring jest faktem, a Polska, dzięki swojemu położeniu i strategicznej roli w regionie, jest naturalnym beneficjentem tych procesów.

Znajdujemy się w miejscu zapewniającym bardzo dobry dostęp do Europy Zachodniej, krajów nordyckich oraz południa kontynentu. Do tego dochodzi infrastruktura drogowa, która w ostatniej dekadzie przeszła ogromną transformację. Naszą przewagą pozostaje również to, że w porównaniu z krajami zachodnioeuropejskimi wciąż relatywnie łatwiej i szybciej można u nas realizować inwestycje oraz uzyskiwać pozwolenia na budowę. Mamy też znacznie większą dostępność gruntów niż choćby Czechy czy wiele państw Zachodu.

Rynek cały czas ewoluuje, a wraz z nim zmienia się także docelowy klient. Pojawiają się nowe branże i funkcje. Dobrym przykładem jest nasz projekt na Ursynowie, Lablogic Warsaw, obok lotniska Chopina. Zaprojektowaliśmy tam dwa obiekty typowo pod funkcję last mile (ostatni magazyn w łańcuchu dystrybucji towarów – red.), jednak rynek zweryfikował, że w takiej lokalizacji pojawiło się zupełnie inne zapotrzebowanie. Jeden z budynków został wynajęty przez Polpharmę na 20 lat i jest centrum badawczo–rozwojowym tej firmy. Nieruchomości, które tworzymy, wykraczają już poza tradycyjne rozumienie magazynu. Z tego też powodu najemcy decydują się podpisywać z nami o wiele dłuższe umowy niż standardowe (na 5 lat), gdyż widzą w naszych projektach długoterminową wartość i chcą zabezpieczyć w nich swoją obecność.

Podaż na rynku zapewniają duże międzynarodowe grupy, ale pojawili się też mniejsi gracze, firmy często tworzone przez menedżerów z doświadczeniem we wspomnianych podmiotach, jednak kierujące się inną filozofią. Czym LemonTree wyróżnia się na tle konkurencji?

Przed powołaniem LemonTree bardzo długo zastanawialiśmy się, jak będzie dalej rozwijał się polski rynek i jaką realną wartość możemy mu jeszcze dostarczyć. Przez wiele lat skoncentrowany był na budowie skali, stawianiu tzw. big–boksów (największe magazyny – red.) i zdobywaniu udziałów rynkowych bardziej ilością niż jakością. Zauważyliśmy niezagospodarowaną lukę podażową w segmencie powierzchni premium, która w naszej wizji miała połączyć ze sobą kilka elementów: wysokiej klasy powierzchnię magazynową i biurową, oferującą atrakcyjne środowisko pracy, szytą na miarę architekturę modułów biurowych, strefy relaksu dla pracowników z małą architekturą i dodatkowymi nasadzeniami, a to wszystko w formie spójnie zaprojektowanego parku biznesowego, osadzonego w przestrzeni miejskiej. Tak skonstruowanego produktu na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce bardzo brakowało.

Postanowiliśmy skupić się wyłącznie na głównych rynkach dystrybucyjnych. Budujemy w lokalizacjach trudno dostępnych i bardzo atrakcyjnych z punktu widzenia logistyki miejskiej. W praktyce oznacza to często wejście w tkankę miejską i projekty typu brownfield (wcześniej zabudowane – red.). Staramy się takie miejsca odzyskiwać i przywracać do życia – zarówno dla miasta, jak i lokalnej społeczności, bo to zazwyczaj obszary zdegradowane.

Mając działkę w lokalizacji premium, nie stawiamy tam klasycznego magazynu, widzimy bowiem, że klienci oczekują dziś czegoś więcej: lepszej funkcjonalności, estetyki, architektury i przestrzeni do pracy, która pod względem jakości nie odbiega od biurowców klasy A. Bardzo duży nacisk kładziemy też na doświadczenie użytkownika końcowego i relacje z lokalną społecznością. Zanim rozpoczniemy projektowanie, analizujemy lokalny kontekst architektoniczny i urbanistyczny. Każdy nasz obiekt ma własną tożsamość, nie działamy według jednej sztywnej specyfikacji technicznej czy powtarzalnego schematu.

Najlepszym przykładem jest Booster Zabrze. To projekt w samym sercu aglomeracji śląskiej, przy DTŚ, czyli głównej wewnętrznej arterii komunikacyjnej Górnośląsko–Zagłębiowskiej Metropolii. Jeszcze kilka lat temu zapewne postawilibyśmy tam big-boksa o powierzchni 100 tys. mkw. i wynajęli go jednemu lub dwóm dużym firmom. Tyle, że tacy najemcy nie uzyskaliby żadnej realnej przewagi konkurencyjnej. Z ich perspektywy magazyn położony w centrum aglomeracji nie różniłby się istotnie od obiektu zlokalizowanego 15 km dalej, na obrzeżach. Zgodnie ze strategią LemonTree, na tej działce zaprojektowaliśmy pięć różnych budynków o odmiennych funkcjach, jak last-mile czy cross-dock (magazyn nie do składowania, tylko przeładunku – red.). Znacznie więcej uwagi poświęciliśmy przy tym architekturze. Zastosowaliśmy m.in. drewniane elewacje, które nadają obiektowi niepowtarzalny charakter. Na pierwszy rzut oka te budynki wyglądają jak biurowe, czy wręcz mieszkalne.

Szczególny nacisk kładziemy na długoterminową wartość naszych projektów. Inwestor, który decyduje się kupić od nas nieruchomość, lokuje swój kapitał nie tylko w wartościowy produkt tu i teraz, ale zabezpieczony jest też na atrakcyjnym gruncie w obrębie dużego miasta, który w przyszłości – w zależności od koniunktury i zapotrzebowania – może zmienić funkcję i sposób zagospodarowania. To nas odróżnia od setek obiektów i parków logistycznych, które na przestrzeni lat powstawały na słabo zurbanizowanych obszarach.

Do projektowania magazynów zatrudniacie biura architektoniczne, każdy obiekt ma swoją nazwę – jak to jest np. na rynku biurowym. Ktoś powie: przede wszystkim dużo marketingu.

Współpracujemy m.in. z pracownią Grupa 5 Architekci, która odpowiadała za fasadę Boostera, a teraz przygotowujemy inwestycję w Krakowie i będzie to coś naprawdę wyjątkowego. Pracujemy też nad projektem rewitalizacyjnym wspólnie z konserwatorem zabytków, więc otwieramy kolejny, zupełnie nowy rozdział w historii naszej firmy. Takiego podejścia do budowania magazynów nie ma na rynku i są klienci, którzy bardzo to doceniają – zarówno najemcy, jak i inwestorzy. Booster Zabrze wynajął się w pełni szybko, kluczowy najemca podpisał umowę na 15 lat.

Zakładając LemonTree chcieliśmy stworzyć produkty acykliczne, które będą wynajmowane, finansowane przez banki i kupowane przez fundusze niezależnie od koniunktury i płynności na rynku. Tak jak luksusowe torebki i zegarki, na które wręcz trzeba się zapisywać.

Lokalizacje premium są trudne do zdobycia, to często łowienie okazji. Przez lata rynek przyzwyczaił się, że podpisywało się umowy przedwstępne z rolnikami czy firmami, w dodatku warunkowe – finalizowane tylko w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę. Kiedy jednak pojawia się unikalna oferta, okno czasowe na doprowadzenie do transakcji jest bardzo krótkie, np. 30 dni. Nasze kompetencje, budowane latami, i zwinność organizacji pozwalają nam szybko przeprowadzić analizy i transakcję o nieco większym ryzyku, bo przed uzyskaniem decyzji środowiskowej czy pozwolenia na budowę.

Jak pomagacie najemcom w osiąganiu celów zrównoważonego rozwoju? Dziś budynek musi spełniać wymogi ESG, być tarczą energetyczną, ale też wspierać pozyskiwanie pracowników.

Faktycznie, dziś bardzo istotna jest walka o pracownika oraz budowanie dla niego atrakcyjnego środowiska pracy – miejsca, do którego łatwo dotrzeć i w którym po prostu dobrze się pracuje. Wszystkie nasze projekty są bardzo dobrze skomunikowane. Booster Zabrze ma praktycznie przy samym wyjściu pętlę tramwajową, na Targówku mamy w pobliżu stację metra. Z kolei w Szczecinie jesteśmy bezpośrednio przy parku handlowym. Drugim elementem jest architektura, do której przywiązujemy dużą wagę.

Kolejny czynnik to technologia – wszystkie nasze budynki są projektowane ponad standard rynkowy, jeśli chodzi o względy techniczne i jakość. Od samego początku naszą misją było budowanie nieruchomości, które w możliwie najmniejszym stopniu obciążają środowisko. Niektóre atrakcyjne działki odpuściliśmy – nie chcieliśmy budować w pobliżu szkół czy w miejscach pozbawionych infrastruktury. Zależy nam na tym, aby nasze inwestycje nie były uciążliwe dla lokalnych społeczności i sąsiadów, realizowane zgodnie z ideą ograniczania śladu węglowego i szeroko rozumianego zrównoważonego rozwoju. I znów, nasze podejście łamie schematy. Wiele inwestycji magazynowych „reklamuje się” posiadaniem certyfikatów typu BREEAM – ale to przecież dziś standard rynkowy, a nie zmiana jakościowa.

Kolejna kwestia – rynek najmu długo działał w oparciu o stawki czynszów, ale wzrost cen prądu czy gazu spowodował, że najemcy zaczęli zwracać uwagę na total occupancy cost, czyli całkowity koszt najmu – czynsz i opłaty eksploatacyjne. Projektujemy i budujemy magazyny tak, by dawały one najemcom realne korzyści ekonomiczne. Lepsza izolacja, fotowoltaika, pompy ciepła – to wszystko mamy w standardzie.

Materiał we współpracy z firmą LemonTree