Jeszcze do niedawna doradcy finansowi często namawiali klientów pożyczających pieniądze na zakup mieszkania, aby wykorzystali hossę na giełdzie do skrócenia czasu spłaty zaciągniętego kredytu na mieszkanie. Mechanizm polegał na tym, że pożyczaliśmy więcej, niż wynosiły nasze potrzeby. Nadwyżkę przeznaczaliśmy na zakup jednostek funduszy inwestycyjnych. W ten sposób zarabiając na inwestycji w fundusze – przy pewnych założeniach – teoretycznie mogliśmy spłacić kredyt dużo wcześniej. To wszystko prawda, ale diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach.
Załóżmy, że pan Kowalski uległ namowom doradców rok temu. Wziął złotowy kredyt hipoteczny na 30 lat w wysokości, powiedzmy, 240 tys. zł (niektóre banki finansują nawet 120 proc. wartości inwestycji). 200 tys. zł przeznaczył na zakup mieszkania. Natomiast 40 tys. zł zainwestował w fundusze. Pan Kowalski jest młody, więc przekonano go do funduszy akcji. Nie było to trudne, bo przecież przez ostanie lata kursy na giełdzie rosły w niesłychanym tempie, a o bessie czy głębszych spadkach większość ludzi tylko słyszała. Od 2003 do 2006 r. średni zysk z funduszy akcji przekraczał 30 proc.W symulacji przedstawionej klientowi wzięto pod uwagę ostrożniejsze prognozy. Zyski z funduszy założono na poziomie około 10 proc. rocznie. Klient otrzymał stosowne wyliczenia wraz z pięknym wykresem. Jasno z niego wynikało, że dzięki funduszom kredyt będzie można spłacić nie w ciągu 30 lat, lecz już około 12. Wtedy bowiem zyski z zainwestowania 40 tys. zł zrównają się z wielkością pozostałego do spłaty kredytu.
Słowem nie wspomniano natomiast, że 10 proc. zysku z akcji to założenie bardzo optymistyczne, bo sytuacja na giełdzie nie zawsze jest znakomita. Oczywiście, o możliwości wystąpienia strat zupełnie zapomniano. Nie zwrócono też uwagi, że koszt kredytu – w razie wzrostu stóp procentowych – będzie się zwiększał. Optymistycznie założono, że średnie zyski z inwestycji będą wyższe niż oprocentowanie kredytu, a tylko w takim przypadku cała zabawa ma sens.
Załóżmy bowiem, że roczny zysk z funduszy wynosi 5 proc., a kredyt oprocentowany jest według 7-proc. stawki. Po latach dwa punkty różnicy w oprocentowaniu przełożą się na duże kwoty. Zobaczmy, co by się stało, gdyby pan Kowalski zamiast inwestować w fundusze (zaciągając 240 tys. zł kredytu) wziął 200 tysięcy i szybciej spłacał kredyt wydając na jego obsługę tyle samo co w pierwszym wariancie. Ponieważ kredyt byłby niższy, odsetki też byłyby mniejsze i więcej szłoby na spłatę kapitału. Okazuje się, że taki niższy kredyt Kowalski spłacałby około 30 miesięcy krócej niż w sytuacji, gdyby pożyczył więcej i część środków przeznaczył na inwestycje w fundusze. Wszystko jest więc kwestią założeń, tylko o tych pesymistycznych doradcy raczej nie mówią. Najwyraźniej bardziej niż na uszczęśliwieniu klienta zależy im na prowizji, którą mogą zainkasować i od banku udzielającego Kowalskiemu kredytu i od towarzystwa, którego fundusz udało im się sprzedać.
Jaka jest więc dziś sytuacja pana Kowalskiego? Niestety nieciekawa. Spadki na giełdzie sprawiły, że nie śpi on po nocach i ma o ok. 12 proc. mniej kapitału, dodajmy nie swojego. Tyle bowiem wynosi średnia strata z funduszy akcji w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. A przecież są i takie fundusze, których strata przekroczyła 20 proc. Dla pana Kowalskiego oznacza to, że z pieniędzy przeznaczonych na fundusze ubyło około 4,8 tys. zł, czyli około 60 proc. rocznej spłaty kredytu.
