Inwestowanie w apartamenty na wynajem

Przedstawiciele firmy doradczej Wealth Solutions przekonują do inwestowania w nieruchomości na wynajem w krajach unijnych. Ich zdaniem najbardziej dziś atrakcyjną opcją są wakacyjne apartamenty. - O ile zakup domu to spory wydatek, o tyle niewielki apartament znajduje się już w zakresie możliwości finansowych wielu Polaków. Do tego letni sezon turystyczny w krajach leżących np. w basenie Morza Śródziemnego trwa około pół roku, a nad Morzem Czarnym - 4-5 miesięcy. Turyści odpoczywają jednak nawet przy niższych temperaturach, dzięki czemu nieruchomość może być używana nawet cały rok – tłumaczy Piotr Suchodolski z Wealth Solutions. Jednak nie tylko w Unii znajdziemy atrakcyjne oferty.

Blisko plaży

Niekwestionowanym liderem na tym rynku pozostaje Hiszpania, gdzie można kupić lokum nawet poniżej 1 tys. euro za mkw. (ok. 4,3 tys. zł), choć z pewnością tak atrakcyjnej oferty nie znajdziemy w pierwszej linii brzegowej, a takie wynajmują się najlepiej. Apartamenty przy plaży średnio kosztują 3 - 4 tys. euro za mkw.(13 – 17 tys. zł). Na przykład, jak podają przedstawiciele Wealth Solutions, w Alicante 70-metrowy apartament w odległości 1 km od morza kosztuje 75 tys. euro (ok. 323 tys. zł), czyli ok. 1 tys. euro za mkw., podczas gdy na Costa del Sol ceny są już wyższe - 2,7 - 8,5 tys. euro za mkw.( 11,6 – 36,6 tys. zł). Na Teneryfie, w Playa Paraiso, można natomiast kupić 32-metrowy apartament za 60 tys. euro (258 tys. zł), czyli ok. 1,9 tys. euro za mkw. (8,2 tys. zł). -  Dla porównania,  apartament w Sopocie kosztuje ok. 15-17 tys. zł za mkw., podobnie jak na Wyspach Kanaryjskich – zauważa Piotr Suchodolski.

Co istotne, w ubiegłym roku w Hiszpanii przychody z turystyki były największe ze wszystkich państw europejskich. - Głównym powodem wysokiej stopy zwrotu są ceny kupna nieruchomości, o połowę niższe w porównaniu do ofert z 2008 r., jak i też bardzo długi sezon, trwający od maja do końca października oraz możliwość dotarcia tanimi liniami lotniczymi praktycznie z wszystkich portów Europy. Za apartament nad morzem w cenie 100 tys. euro (ok. 430 tys. zł) możemy uzyskać z wynajmu 500 euro (ok. 22 tys. zł) tygodniowo w sezonie – opowiada Jacek Szyc, właściciel agencji nieruchomości Carisma.

Podaż ofert w Hiszpanii nadal jest bardzo duża, a sprawdza się przede wszystkim bardzo atrakcyjna lokalizacja - oferty w drugiej czy trzeciej linii brzegowej już nie przyniosą takich zysków z najmu i mogą okazać się chybioną inwestycją.

Tanie propozycje czekają też w Grecji i Bułgarii. Np., jak podaje Piotr Suchodolski,  apartament o pow. 75 mkw., w wysokim standardzie, znajdujący w prestiżowej części znanego greckiego kurortu Kallikratia, nad Morzem Egejskim kosztuje zaledwie 110 tys. euro (473 tys. zł). Podobnie ceny obowiązują  na Cyprze.

Jeszcze taniej jest w Bułgarii. Płacąc 600 euro za mkw. (2,6 tys. zł), można stać się właścicielem apartamentu w trzeciej linii brzegowej, czyli bez widoku na morze, natomiast lokale bezpośrednio nad morzem kosztują średnio 1,5 - 2 tys. euro (6,5 – 8,6 tys. zł) za metr.

Jednak zdaniem Jacka Szyca, Bułgaria - podobnie jak Egipt - nie istnieją na drodze inwestorów. – W tych krajach o klienta konkurują ze sobą biura podróży oferując w niskich cenach pobyt, wyżywienie i przelot. W przypadku najmu prywatnego apartamentu klient płaci sam za wszystko, a lot do Egiptu jest drogi. Do niedawna popularna była również Chorwacja. Ale ceny nie spadły tam tak bardzo jak w Hiszpanii, przez co automatycznie spadło zainteresowanie nieruchomościami - tłumaczy Jacek Szyc. Dodaje, że w przypadku Grecji czy Portugali, potrzeba jeszcze co najmniej dwóch lat by inwestorzy zaczęli być bardziej aktywni.

Gwarantowane zyski

Tymczasem, to właśnie w egipskiej Hurghadzie przedstawiciele biura Nieruchomości za Granicą upatrują dziś najwyższych zysków z najmu, przy jednocześnie niskiej cenie kupna mieszkania.

– Półtora roku temu, gdy w Egipcie rozpoczęła się rewolucja, liczba turystów nieco zmalała ale trwało to 2-3 miesiące, po czym sytuacja wróciła do normy i niemal tyle samo turystów zaczęło tu przyjeżdżać co przed rewolucją. Hurghada jest nadal jednym z najbardziej popularnych kurortów turystycznych wśród Europejczyków, a od chwili ogłoszenia nowego prezydenta Egiptu notowania na giełdzie idą cały czas w górę - opowiada Joanna Kaczyńska, dyrektor biura Nieruchomości za Granicą.

Szacuje, że zysku z najmu najtańszych nieruchomości, np. kawalerka typu studio za 7,5 tys. funtów brytyjskich, czyli ok. 40 tys. zł, przyniosą 10 – 15 proc. stopę zwrotu w skali rocznej. Większe, droższe i o wyższym standardzie lokale przyniosą nieco niższą stopę zwrotu. – Na lokale w kompleksie hotelowym Royal Beach, na które jest obecnie największy popyt, nabywcy otrzymują gwarantowany zysk z najmu do 8 proc. Sami mogą z apartamentu korzystać przez 3 - 4 tygodnie w roku. Najtańsze apartamenty kosztują 28 tys. funtów (148,4 tys. zł) – opowiada Joanna Kaczyńska.

Dodaje, że niezłe zyski, ale przy znacznie droższych cenach kupna, przyniosą również lokale w apartamentowcach na Wyspach Zielonego Przylądka. Na Capo Verde, nazywanych często Karaibami Europy, trzy pokojowy apartament kosztuje 185 tys. euro (niecałe 800 tys. zł), a kawalerka typu studio – 140 tys. euro (ok. 602 tys. zł). Tu również można zyskać z najmu ponad 9 proc. wartości kupna lokum w skali roku, a właściciele mają je do własnej  dyspozycji przez 5-6 tygodni.

- Nabywców ostatnio przyciągnęła inna z naszych ofert -  apartamenty lub udziały w nich - w inwestycji w Walii. Koszt udziału w takim apartamencie wynosi np. 30 tys. funtów (ok. 160 tys. zł). Kupujący wpłaca 50 proc. tej ceny, a pozostałą połowę spłaca przez 10 lat przy pomocy kredytu deweloperskiego, który nie jest oprocentowany. Przez pierwsze 15 lat właściciel uzyskuje gwarantowane zyski 10 proc. rocznie, a jeśli za 15 lat będzie chciał odsprzedać swój udział, deweloper oferuje gwarancje odkupienia w wysokości 150 proc. zapłaconej ceny. Łatwo więc obliczyć, że po 15 latach do naszej kieszeni trafi 60 tys. funtów (318 tys. zł), a gwarantowany najem przyniesie w tym czasie kolejne 45 tys. funtów (niemal 240 tys. zł). Jest to więc inwestycja o bardzo niskim ryzyku i dlatego tak popularna – przekonuje Joanna Kaczyńska.

Na drugiej półkuli

Tymczasem, zdaniem Bartłomieja Maczaluka, przedstawiciela firmy Rellox, można nieźle zarobić  na nieruchomościach w austriackich Alpach. – Dochód z najmu sięga tu ok. 7 proc., gdyż kurorty alpejskie cieszą się obłożeniem zarówno w zimie jak i w lecie – zapewnia Maczaluk. Koszt 2-3 pokojowego apartamentu w Alpach to wydatek co najmniej ok. 120 tys. euro (516 tys. zł). – Popyt na nieruchomości na wynajem w Alpach jest duży. Według naszych szacunków popyt wzrósł o ok. 10 proc. w porównaniu do ostatniego roku – szacuje Maczaluk.

Jeszcze więcej można zarobić na drugiej półkuli. – W USA kupno domu czy mieszkania w dużych miastach typu jak Las Vegas, Orlando czy Detroit, może przynieść nawet 15 proc. stopę zwrotu w ciągu roku. – Jednak w  tym przypadku transakcje są dość ryzykowne, możemy np. trafić na niepłacących najemców – zaznacza Bartłomiej Maczaluk.

Jak na tym tle wypada Polska? W kurortach turystycznych (Świnoujście, Sopot, Kołobrzeg, Zakopane, Karpacz, Krynica Zdrój), gdzie sprzedawcy deklarują średni przychód na poziomie 6 - 7 proc., najwyższe stopy zwrotu dochodzą do 10 proc. Znacznie trudniej zarobić w dużych aglomeracjach, gdzie analitycy Metrohouse& Partnerzy szacują rentowność z najmu na poziomie 3,2 (Kraków) – 4,9 proc. (Wrocław) w skali roku. Wbrew tym statystykom, liczba inwestorów na tym rynku rośnie. – Wprawdzie jeszcze trudno nazwać to ożywieniem, ale pojawiają się osoby deklarujące chęć zakupu mieszkania jako inwestycji. Wynika to z faktu osłabienia sprzedaży mieszkań – w takich sytuacjach zazwyczaj rynek wynajmu prosperuje lepiej, bo więcej osób wstrzymując decyzję o zakupie kieruje swoją uwagę na wynajem. Nadal jednak rentowność najmu utrzymuje się na niezbyt satysfakcjonującym poziomie, co ostudza zapędy inwestorów. Obecnie więcej zyskamy na lokacie – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse& Partnerzy.

Stabilne lub ryzykowne

Niejeden inwestor staje przed dylematem - apartament w wakacyjnym kurorcie czy w biznesowej aglomeracji?

Warto mieć na uwadze, że średnie stopy zwrotu w dużych miastach są przeważnie niższe, na przykład  w większości niemieckich miast Berlin, Monachium czy Frankfurt oscylują na poziomie ok. 5 proc. rocznie. Również apartamenty w Paryżu czy w Londynie przyniosą 3-4 proc. stopę zwrotu rocznie a więc podobnie jak w Krakowie czy Warszawie (4,2 proc.).