Dobrze policz, zanim zdecydujesz się na zmianę

– Przy kredytach walutowych klienci zwykle uznają, że zmiana banku się opłaca, gdy nowy zaproponuje marżę o 0,5 pkt proc. niższą niż dotychczasowy – mówi Tomasz Mikoda, dyrektor Obszaru Bankowości Hipotecznej w Banku Millennium.

– Jeśli kredyt był udzielony w złotych, zachętą do zmiany kredytodawcy może być minimalna różnica w marżach. Dzieje się tak dlatego, że inne koszty związane z przeniesieniem zadłużenia, na przykład opłaty sądowe, zostały w ostatnich latach znacznie obniżone. W dodatku część banków oferuje bezpłatną procedurę ubiegania się o nowy kredyt.

– Refinansowanie będzie najbardziej korzystne dla klientów, którzy spłacają kredyt hipoteczny od trzech lat lub dłużej – przekonuje Agnieszka Konarzewska, dyrektor Biura Promocji i Rozwoju Sprzedaży Produktów Hipotecznych GE Money Banku. – Wtedy różnica w poziomie marż w stosunku do obecnych stawek rynkowych jest największa i uzasadnia zmianę banku.

To oczywiście nie oznacza, że wszyscy spłacający kredyt hipoteczny powinni zacząć się rozglądać za zmianą banku. Czasami taka operacja nie ma sensu, bo oszczędność na miesięcznej racie spowodowana niższymoprocentowaniem nie zrekompensuje poniesionych kosztów.

– Około 40 proc. klientów przychodzących do nas po kredyt refinansowy przekonujemy, że zmiana im się nie opłaci – twierdzi Paweł Majtkowski, analityk produktów finansowych w firmie Expander. – Dotyczy to zwłaszcza osób, które zadłużyły się w walutach obcych. Tu różnica między marżą w nowej i starej ofercie musiałaby być naprawdę wysoka, by zrekompensować koszty przeliczeń kursowych. Gdy jest to kredyt w złotych, zwykle jesteśmy w stanie znaleźć lepszą ofertę. Wiele można też zaoszczędzić, zamieniając kredyt złotowy na walutowy.

Wstrzemięźliwość jest też zalecana klientom, którzy korzystają z ulgi odsetkowej. Według obecnego stanu prawnego refinansowanie kredytu hipotecznego jest równoznaczne z utratą prawa do odliczenia podatkowego. Jednak wiadomo, że Ministerstwo Finansów pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o PIT i być może już od listopada to kontrowersyjne ograniczenie zostanie zniesione. Nawet gdy kredyt spłacany przez takiego podatnika jest wyraźnie droższy od oferowanego dziś przez banki, warto uzbroić się w cierpliwość i jeszcze przez kilka miesięcy nie wykonywać żadnych gwałtownych ruchów. Lepiej zapłacić kilka wysokich rat niż bezpowrotnie stracić prawo do ulgi.

Aby podjąć decyzję o zmianie banku w sposób racjonalny, trzeba niestety wykonać dość skomplikowane obliczenie. Z jednej strony należy w nim uwzględnić korzyść z niższej marży i niższego oprocentowania, z drugiej – koszty towarzyszące podpisaniu nowej umowy. Kredyt refinansowy to odmiana kredytu hipotecznego, a to oznacza, że jego zaciąganie jest dość skomplikowane i trzeba się liczyć z wieloma opłatami. Bank, który udziela nowego kredytu, często rezygnuje z prowizji, byle tylko pozyskać klienta. Stosuje też uproszczone procedury badania dochodów i zdolności kredytowej. Gdy klient terminowo spłacał swoje zobowiązania wobec poprzedniego banku, czasami nie będzie musiał nawet składać zaświadczenia o dochodach, bo wystarczy oświadczenie.

Trudno jednak liczyć na szczególną uprzejmość ze strony instytucji, z którą kredytobiorca chce się pożegnać przed terminem. Trzeba będzie zapłacić za liczne zaświadczenia wymagane przez bank przejmujący kredyt.

– Na liście potrzebnych dokumentów pojawi się zwykle zaświadczenie z poprzedniego banku o warunkach, pod jakimi zostanie zwolniona hipoteka, i zaświadczenie o kwocie do całkowitej spłaty. Potrzebna też będzie opinia o dotychczasowej obsłudze kredytu, wgląd w umowę kredytową i harmonogram spłat – wyjaśnia Paweł Usielski z DomBanku.

Inne opłaty, jakie należy uwzględnić w kalkulacji, to koszt wykreślenia zabezpieczenia hipotecznego na rzecz dotychczasowego banku i ustanowienia na rzecz kolejnego. Ponieważ na wprowadzenie zmian w księdze wieczystej trzeba poczekać, potrzebne też będzie wykupienie ubezpieczenia pomostowego, które przejściowo zabezpieczy interesy nowego banku. W niektórych bankach można je zastąpić zgodą na to, by do czasu ustanowienia nowej hipoteki oprocentowanie kredytu było nieco wyższe.

O opisanych powyżej opłatach i formalnościach trzeba pamiętać niezależnie od tego, w jakiej walucie zaciągnięty był dotychczasowy kredyt i jaką pożyczką chcemy go zastąpić. Klient, który chce zmienić walutę kredytu ze złotych np. na franki szwajcarskie, musi pamiętać o dodatkowych ograniczeniach wynikających z Rekomendacji S. Teoretycznie może się okazać, że klient nie zrefinansuje swojego zobowiązania, bo nie będzie go stać na tańszy od złotowego kredyt walutowy.

O innej niedogodności trzeba pamiętać przy zamianie jednego kredytu walutowego (np. we frankach) na inny, tańszy, w tej samej walucie. Bank wypłacający nowy kredyt przeliczy pożyczaną kwotę na złote po swoim kursie kupna waluty, a bank przyjmujący przedterminową spłatę – po swoim kursie sprzedaży. Na różnicy między tymi kursami, czyli na spreadzie, od razu traci się kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych. Lista banków, które zgodzą się przyjąć spłatę bezpośrednio w walucie obcej, jest krótka. Z opracowania firmy Expander wynika, że znajdują się na niej BPH, BZ WBK, DB PBC, ING, Millennium, Nykredit oraz PKO BP. Jeszcze mniej jest takich, które gotowe są wypłacić nowy kredyt w walucie. Wyjątki to BZ WBK, DB PBC, Nykredit i PKO BP.

Zaciągnięcie kredytu na spłatę dotychczasowego zadłużenia najczęściej jest motywowane zmniejszeniem wysokości miesięcznej raty. Jednak zmiana banku może przynieść też inne korzyści. Jeżeli od czasu, gdy klient zaciągnął pierwszy kredyt, wzrosła wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie (a przecież ceny nieruchomości w ostatnich latach szybko rosły), refinansowanie można połączyć z pożyczeniem od banku dodatkowych pieniędzy. Kredytobiorca może je wykorzystać w dowolny sposób.

– Niższe koszty obsługi to jedna z dwóch najważniejszych zalet kredytu refinansowego – mówi Andrzej Banasiak, dyrektor Departamentu Kredytów Mieszkaniowych Dominet Banku. – Drugą jest to, że zazwyczaj pożyczyć można więcej, niż wynosi zobowiązanie wobec pierwszego banku. Nadwyżkę możemy wykorzystać na dowolny cel. De facto zyskujemy więc kredyt gotówkowy na bardzo atrakcyjnych warunkach.

Motywem zmiany może być też niechęć do dalszej współpracy z danym bankiem.

– Zdarzają się klienci, dla których wygoda jest ważniejsza niż oszczędność. Są w stanie zaakceptować nieco wyższą miesięczną ratę, jeśli zyskują gwarancję wyższego standardu obsługi – przekonuje Mateusz Chojecki, dyrektor Departamentu Bankowości Hipotecznej Raiffeisen Banku.

jeśli płacisz wyższą marżę przy kredycie złotowym, pomyśl o refinansowniu

- BPH: do 40 lat, PLN: od 7,28 proc.

- BPS: do 30 lat, PLN: WIBOR + marża indywidualnie

- Citi Handlowy: do 40 lat, PLN, CHF: indywidualnie

- Deutsche Bank: do 40 lat, PLN, CHF, EUR: indywidualnie

- DomBank: do 40 lat, PLN, CHF, EUR: indywidualnie

- Dominet Bank: do 50 lat, PLN: WIBOR 3M + marża od 0,3 pkt proc.

- GE Money: do 40 lat (PLN), do 30 lat (CHF), PLN: od 7,63 proc., CHF: od 4,02 proc.

- ING: do 40 lat, PLN: WIBOR 6M + marża od 0,5 do 1,0 pkt proc.), CHF: stopa bazowa + marża od 0,75 do 1,4 pkt proc.)

- Invest-Bank: do 25 lat, PLN: WIBOR 3M + marża od 1,35 pkt proc.

- Kredyt Bank: PLN: 7,55 proc., EUR: 6,8 proc., CHF: 3,84 proc.

- Lukas Bank: do 35 lat, PLN, CHF, EUR, USD: indywidualnie

- mBank: do 45 lat, PLN: 7,54-11,74 proc., CHF: 3,68-5,68 proc., EUR: 5,36-7,46 proc., USD: 3,36-6,26 proc.

- Millennium: do 50 lat (PLN), do 45 lat (walutowe), PLN: 7,15-8,0 proc., CHF: 3,29-4,39 proc., EUR: 5,45-6,55 proc., USD: 3,28-4,38 proc.

- Pekao SA: do 30 lat; PLN: stopa bazowa + marża od 0,4 pkt proc. przez 2 lata, następnie od 0,9 pkt proc.

- PKO BP: do 40 lat, PLN, CHF, USD, EUR, GBP: indywidualnie