fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Nie brakuje chętnych na obiekty komercyjne

Quinlan private golub
Sektory komercyjne cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów w minionym roku. Wszystko wskazuje na to, że w 2008 r. trend ten się utrzyma
Co ważne, popyt nie zmalał po kryzysie finansowym w Stanach Zjednoczonych. Jednocześnie inwestorzy zaczęli podchodzić z większą ostrożnością do oferowanych nieruchomości.
– Wraz ze wzrostem kosztów finansowania można było obserwować większą rezerwę w wycenie nieruchomości przez inwestorów – zauważa Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield.
Sporo czynników w dalszym ciągu zachęca inwestorów do dość agresywnego inwestowania. Szczególnie widać to na rynku biurowym. – Bardzo dynamiczny wzrost czynszów, jaki dokonał się w ciągu ostatniego roku, zwłaszcza w budynkach w centrum Warszawy, spowodował, że w domach komercjalizowanych w poprzednich latach średni czynsz jest znacznie poniżej obecnych poziomów rynkowych. Przy sprzedaży takiego budynku inwestorzy są skłonni płacić cenę kalkulowaną o bardzo niską początkową stopę kapitalizacji, pomiędzy 5 i 6 proc., widząc duży potencjał wzrostu przychodów przy odnawianiu umów najmu – opowiada Wojciech Pisz. Dzieje się tak nie tylko w Warszawie. Podobna sytuacja ma miejsce w miastach regionalnych, jak Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice i Łódź, gdzie zwiększony popyt i nienadążająca za nim podaż powierzchni biurowej spowodowała spadek pustostanów oraz wzrost cen najmu. – Dla budynków biurowych zlokalizowanych w miastach regionalnych inwestorzy byli skłonni oferować ceny kalkulowane o początkową stopę kapitalizacji w granicach 6,5 – 7 proc., a dla niektórych budynków klasy A zlokalizowanych w ścisłym centrum – nawet poziom 6 proc. – szacuje Wojciech Pisz. W 2008 r. ten trend zakupowy prawdopodobnie się utrzyma, jeśli nie dojdzie do dalszych poważniejszych tąpnięć na rynkach finansowych. W dalszym ciągu wśród inwestorów utrzymuje się wysoki popyt na nieruchomości handlowe w większych miastach. Największym zainteresowaniem cieszą się nowoczesne galerie i parki handlowe. Również w tym sektorze prawdopodobnie dojdzie do wzrostu czynszów ze względu m.in. na dynamiczny rozwój najemców sieciowych i ograniczenia w realizacji nowych projektów. – Poziom stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych wynosi poniżej 6 proc. Prawdopodobnie ze względu na ogólnoświatową sytuację na rynkach finansowych, a w szczególności na zaostrzenie kryteriów finansowania przez banki, poziom ten nie będzie się obniżał. Jedynie duże centra handlowe o potencjale wzrostu czynszów będą mogły liczyć na początkowy „yield” w granicach pomiędzy 5 – 6 proc. – prognozuje Wojciech Pisz. Natomiast dla mniejszych wolno stojących obiektów, zwłaszcza w mniejszych miastach, popyt jest ograniczony, co oczywiście ma odzwierciedlenie w proponowanej cenie. – Mieliśmy przykład transakcji pakietowej sprzedaży, gdzie stopa kapitalizacji wyniosła ok. 7 proc. Jednak większość ofert na wolno stojące obiekty handlowe przygotowywana jest na poziomie ok. 8 proc. Również w tym przypadku należy oczekiwać, że aktualny poziom stóp kapitalizacji będzie się utrzymywał na tym samym poziomie przez dłuższy okres – opowiada Pisz. Sektor nieruchomości magazynowych i logistycznych jak co roku cechowała mniejsza płynność niż inne typy nieruchomości. – Jednakże i w tym wypadku zaobserwowaliśmy wzrost cen – zauważa Pisz. – Za najlepsze nieruchomości z tego sektora ceny kalkulowane są według stóp kapitalizacji poniżej 7 proc. Jednak ze względu na dużą podaż nowych obiektów i krótki cykl deweloperski dla tego typu nieruchomości czynsze raczej nie pójdą zbytnio w górę. W związku z tym podstawą oceny inwestycyjnej dla magazynów i centrów logistycznych pozostaje lokalizacja oraz funkcjonalność obiektu.I w tym sektorze przyszły rok przyniesie dużą aktywność inwestorów. – Jednak ich decyzje będą bardziej wyważone i po części ograniczone bardziej restrykcyjną polityką kredytową banków. W konsekwencji ceny będą się utrzymywać na obecnym poziomie, choć nie należy wykluczać ich drobnej korekty – mówi Wojciech Pisz. Tomasz Błeszyńskipośrednik, doradca rynku nieruchomości W aglomeracji warszawskiej firmy nadal dokonują najwięcej zakupów inwestycyjnych. Jednak inne miasta, w których rośnie podaż nieruchomości komercyjnych, będą deptać stolicy po piętach. Inwestorzy najwięcej wydają na biurowce i centra handlowe, ale i centra magazynowe. Interesują ich przede wszystkim nieruchomości, które mogą przynieść dodatkowe zyski – mają dodatkowy potencjał, np. w postaci przewidywanego wzrostu stawek czynszu. Poszukują więc nieruchomości wymagających niewielkiego remontu czy odświeżenia lub takich, które mają np. większą działkę, co pozwoli na realizację nowego projektu. Co przyniosą nam kolejne lata? – Ponieważ w Warszawie oczekuje się stałego wzrostu popytu i podaży zarówno powierzchni biurowych, jak i handlowych, rynek inwestycyjny będzie się również rozwijać. Z drugiej jednak strony w miastach regionalnych odnotowuje się coraz bardziej dynamiczny wzrost podaży, szczególnie powierzchni biurowych i handlowych. Na uwagę zasługuje przede wszystkim rynek wrocławski, który nabrał znaczącej dynamiki rozwoju ze względu na bliskość kilku dużych specjalnych stref ekonomicznych. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że miasto sąsiaduje z autostradą i posiada dobrze rozwiniętą ogólnokrajową infrastrukturę komunikacyjną. Drugim miastem, na które warto zwrócić uwagę, jest Łódź. Jeszcze dziesięć lat temu przepowiadano jej upadek. Uważano, że nie ma przyszłości i jakiekolwiek inwestycje są tam po prostu nieopłacalne. Czas zweryfikował te prognozy i w ciągu ostatniego pół roku Łódź stała się miastem atrakcyjnym dla inwestorów. Jej atutem, podobnie jak w przypadku Wrocławia, jest bardzo dobrze rozwinięta Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna, na terenie której działalność gospodarczą prowadzą znane zagraniczne i krajowe przedsiębiorstwa. Perspektywy dla rynku nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach zapowiadają się obiecująco. Przed nami nowy boom inwestycyjny wywołany mistrzostwami piłkarskimi Euro 2012. Inwestorzy na tym na pewno skorzystają, a czy zyska również zwykły obywatel? Zobaczymy.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA