Podatki

Sprzedając lokal w budowie, zapłacisz większy podatek

Osoba, która handluje prawami do jeszcze niewybudowanych mieszkań, może nieźle zarobić. Niewykluczone jednak, że prawie połową swoich zysków będzie musiała się podzielić z fiskusem
Dochód z cesji prawa do mieszkania jest bowiem opodatkowany na zasadach ogólnych, co oznacza, że trzeba go zsumować z innymi dochodami i obliczyć podatek według skali. Możemy więc zapłacić 19, 30, a nawet 40 proc. daniny.
Boom w nieruchomościach trwa, na rynku kwitnie też handel prawami do mieszkań. Mechanizm najczęściej wygląda tak: podpisujemy umowę przedwstępną, w której zobowiązujemy się do wpłaty, a deweloper do wybudowania i sprzedaży lokalu. Jeszcze przed przeniesieniem własności cedujemy prawo domieszkania na inną osobę. Z praw do własnego M nie rezygnujemy oczywiście bezinteresownie. Kupujący musi liczyć się z koniecznością zapłaty odstępnego. Dla niektórych inwestorów to dobry sposób zarabiania na życie. Ceny mieszkań ciągle bowiem rosną. -Rzeczywiście coraz więcej osób podpisuje umowy przedwstępne po to, aby później odsprzedać z zyskiem prawo do mieszkania - potwierdza Marcin Jańczuk, dyrektor ds. rozwoju w Polanowscy Nieruchomości. - Dobra koniunktura ułatwia takie inwestycje. -Klienci mogą odstąpić od umowy i wprowadzić na swoje miejsce innego kupującego - wyjaśnia Małgorzata Udała z firmy deweloperskiej Archicom. - Wstępuje on w prawa i obowiązki zbywcy i ponosi tylko niewielkie koszty przygotowania nowych dokumentów. Nie ingerujemy natomiast w rozliczenia między stronami transakcji. Jest zysk, musi więc być też podatek. To oczywiste, ale inwestorów może spotkać niemiła niespodzianka co do jego wysokości. Dochody z takiej transakcji nie będą opodatkowane 19-proc. stawką jak ze sprzedaży nieruchomości. Dlaczego? Otóż art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT mówi o zbyciu nieruchomości, ich części (udziałów), praw spółdzielczych oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Jeśli sprzedajemy mieszkanie albo dom, to od dochodu płacimy 19 proc. podatku. I nie doliczamy go do innych dochodów (z pracy, działalności). Możemy też uniknąć podatku, jeśli pozbywamy się lokalu po pięciu latach albo nawet wcześniej -gdy jesteśmy w nim zameldowani przez 12 miesięcy (więcej pisaliśmy o tym we wczorajszej "Rz"). Te zasady nie dotyczą jednak transakcji przeniesienia prawa do zakupu mieszkania od dewelopera. - Przepisy mówiące o 19-proc. podatku od dochodu dotyczą odpłatnego zbycia nieruchomości, które już są naszą własnością -wyjaśnia Grzegorz R. Gontarz, radca prawny współpracujący z kancelarią Chadbourne & Parke. -Podobnie jest z prawami spółdzielczymi, tu też nie wystarczy tzw. ekspektatywa prawa do lokalu. Dokonując cesji umowy z deweloperem (spółdzielnią), zazwyczaj przenosimy właśnie tylko prawo do nabycia (ekspektatywę), a nie prawo własności. -Uprawnienie do nabycia mieszkania to swego rodzaju prawo majątkowe -potwierdza radca prawny Rafał Golat. - Jest przedmiotem obrotu, ma swoją wartość. Jeśli je sprzedamy, uzyskamy przychód z praw majątkowych. Ustawa o PIT wymienia te prawa w art. 18, ale jest to katalog otwarty i mieszczą się w nim również prawa do nabycia mieszkania. Natomiast sprzedać nieruchomość w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT możemy dopiero wtedy, gdy jesteśmy jej właścicielem. Tak więc zyski ze sprzedaży prawa do mieszkania rozliczymy na zasadach ogólnych (czyli według skali podatkowej). Możemy zapłacić 19, 30, a przy dużych zyskach nawet 40 proc. podatku. To całkiem prawdopodobne, bo zarobek z cesji sumujemy z innymi dochodami. Jeśli więc zarabiamy na etacie 40000 zł rocznie (I próg), a na cesji zyskamy 50000 zł, to automatycznie wskoczymy w III próg skali i zapłacimy 40-proc. podatek. Oczywiście podatek wyliczamy od dochodu, czyli od kwoty, którą zarobimy na transakcji (przychód minus koszty). Przykładowo, jeśli wpłaciliśmy deweloperowi 100 000 zł, a nabywca prawa domieszkania zapłacił nam 120 000 zł, to dochód do opodatkowania wynosi 20000zł. Podatek dochodowy to nie wszystko. Inwestorom grozi też VAT. - Jeśli ktoś handluje takimi prawami na większą skalę, to urząd może uznać, że działa w sposób ciągły, zorganizowany i z zamiarem częstotliwości - mówi Grzegorz R. Gontarz. - I nałożyć na jego działalność VAT, a cesje takich umów są objęte 22-proc. stawką, o ile zbywca nie jest zwolniony z podatku. Z kolei, jeśli potraktujemy cesję jako sprzedaż prawa majątkowego, to na kupującym ciąży, co do zasady, obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli 1 proc. wartości prawa. Uniknie go jednak, jeśli z tytułu cesji kupujący lub sprzedawca jest podatnikiem VAT albo jest z VAT zwolniony. Jak widać, podatkowych aspektów sprawy jest sporo i mogą skutecznie popsuć radość z udanej inwestycji. Co więc robią zainteresowani? Przekazują kwotę odstępnego pod stołem. To nielegalne, ale dość popularne i trudne do wykrycia przez fiskusa. Podyskutuj z autorem, e-mail: p.wojtasik@rzeczpospolita.pl Wysokie obciążenia podatkowe powodują, że niektórzy inwestorzy, być może, próbują zaniżać zyski z tzw. odstępnego (cesji prawa do lokalu). W obecnym stanie prawnym fiskusowi trudno monitorować szczegółowo takie transakcje. Odrębnym problemem jest prawo do oszacowania kwoty odstępnego (ustalenia jego wartości rynkowej) w razie uznania jej za zaniżoną. Uważam, że w zależności od okoliczności i kwalifikacji prawnej pewne kompetencje urzędowi daje tu zarówno ustawa o PIT, jak i ordynacja podatkowa. Urząd może też sprawdzić majątek sprzedawcy i w skrajnym przypadku wymierzyć mu 75-proc. podatek od dochodów z nieujawnionych źródeł. Tym bardziej że, jak wynika z kierunków kontroli przygotowanych przez Ministerstwo Finansów, rośnie zainteresowanie służb skarbowych transakcjami na rynku nieruchomości.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL