fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Podatki na kilku szczeblach

O kupowaniu nieruchomości w USA - rozmowa z Piotrem Trybałą, doradcą podatkowym, partnerem w KPT Doradcy Podatkowi
Rz: Jakie podatki czekają inwestorów zainteresowanych nieruchomościami w Stanach Zjednoczonych?
Piotr Trybała: System opodatkowania w USA jest szczególnie skomplikowany. Podatki są lub mogą być nakładane na kilku szczeblach – federalnym, stanowym oraz gminnym. Inwestora zainteresowanego nieruchomościami czekają takie opłaty, jak podatki od nieruchomości, od zysków z najmu lub dzierżawy albo od sprzedaży nieruchomości. Podatek od nieruchomości obliczany jest od wartości nieruchomości i może wynosić od 0,2 do 1,8 proc., w zależności od stanu obiektu.
Czy można uniknąć zryczałtowanego podatku?
Regulacje amerykańskie przewidują zwolnienia od tego podatku, np. gdy wartość nieruchomości nie przekracza 300 tys. dol. i ma ona służyć celom mieszkaniowym. Jednak skorzystanie ze zwolnienia jest obwarowane wieloma warunkami.
Czy inwestor, który jest polskim podatnikiem, może uniknąć podwójnego opodatkowania?
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarta między Polską a USA zezwala na zaliczenie na poczet podatku płaconego w Polsce podatku zapłaconego w Stanach Zjednoczonych. Zatem płacąc podatek w Polsce, podatnik będzie musiał wykazać, ile podatku faktycznie zostało zapłacone w USA. To jest o tyle istotne, że podatek w USA jest płatny przez nabywcę nieruchomości, który może przecież skorzystać ze zwolnienia.Biorąc pod uwagę to, że sprzedaż nieruchomości podlega w Polsce podatkowi od dochodu w wysokości 19 proc., może się okazać, że podatek zryczałtowany w USA wynoszący 10 proc. wartości uzyskanego przychodu będzie wyższy niż podatek polski i wówczas podatnik nie będzie musiał płacić go w Polsce.
A jakie opłaty nas czekają w przypadku wynajmowania domu lub mieszkania?
W takiej sytuacji inwestor może być opodatkowany w dwóch formach – podatkiem zryczałtowanym lub podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych. Dochody z nieruchomości mogą być opodatkowane podatkiem zryczałtowanym, jeżeli są wynikiem biernej działalności inwestora polegającej głównie na czerpaniu zysków z najmu i obsłudze wynajmowanej nieruchomości, czyli m.in.: płaceniu kosztów eksploatacyjnych, obsłudze kredytu czy przeprowadzaniu napraw. Wówczas taki bierny dochód może być opodatkowany stałą stawką w wysokości 30 proc., chyba że stawka taka została zredukowana na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, przy czym polska umowa nie przewiduje niższej stawki w tym wypadku dla polskich rezydentów podatkowych. Podatek ten dotyczy wszelkich należności otrzymywanych od najemcy, nawet jeżeli faktycznie stanowią zwrot poniesionych przez najemcę wydatków.
Jeśli natomiast zagraniczny inwestor prowadzi w USA handel lub działalności gospodarczą, jak np. budowa, zarządzanie lub obsługa centrów handlowych, dochód z najmu nie będzie podlegał podatkowi zryczałtowanemu, lecz według stawek progresywnych. Koszty poniesione w związku z nieruchomością, w tym jej amortyzacja, pomniejszą podstawę opodatkowania, ale pod warunkiem, że inwestor złoży w odpowiednim terminie deklarację podatkową. Niemniej inwestor może wybrać również ryczałtową formę opodatkowania.
Do kupowania nieruchomości w Stanach Zjednoczonych mogą zachęcać ich ceny, które ciągle spadają. Na przykład Raporty S&P/Case – Shiller od wielu miesięcy pokazują obniżki cen domów – np. w lutym 2008 spadły one o 12,7 proc., a w styczniu o 10,7 proc.
Średnie ceny nowych domów, jak podaje amerykański Departament Handlu, w marcu wyniosły 227,6 tys. dol., czyli ok. 500 tys. zł. Jak natomiast pokazuje portal Trulia.com, w lutym mediana cen mieszkań i domów wyniosła od 140 tys. dol., czyli 300 tys. zł na środkowym zachodzie, do ok. 440 tys. dol., czyli niecały 1 mln zł w Kalifornii. Natomiast średnia stawka 1 mkw. dla 120-metrowego apartamentu zlokalizowanego w centrach wiodących miast w każdym stanie sięga niecałych 16 tys. dol., czyli ok. 35 tys. zł – jak podaje Global Property Guide.Miasta amerykańskie, poza Nowym Jorkiem, nie znajdują się również w gronie najdroższych lokalizacji.
Z raportu opublikowanego pod koniec kwietnia bieżącego roku przez City Bank i firmę Knight Frank wynika, że wśród 69 miast, w których panują najwyższe stawki mieszkań, na piątym miejscu znajduje się nowojorski Manhattan, gdzie 1 mkw. mieszkania kosztuje 32,1 tys., co oznacza, że niespełna 30-metrowe lokum typu studio kosztuje ponad 3 mln zł. Z drugiej strony do tej grupy nie trafiło żadne polskie miasto.
Spadek cen i wzrost podaży nieruchomości jak zwykle idą w parze – na przykład w marcu bieżącego roku, jak podają analitycy amerykańskiego Departamentu Handlu, sprzedaż nowych domów spadła o 8,5 proc. – z 575 do 526 tys. Jest to najniższy poziom w ostatnich 17 latach.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA