O wynajmowaniu mieszkań mówią Marcin Jańczuk i Marta Żółkowska, eksperci Metrohouse oraz Maciej Klukowski z Home Management by Metrohouse:
Wynajem mieszkania to dziś jedna z najpopularniejszych form inwestowania. Nisko oprocentowane lokaty sprawiają, że poszukujemy innych możliwości lokowania kapitału. Szereg osób decyduje się na kupno mieszkania za gotówkę lub też wspiera się nisko oprocentowanymi kredytami hipotecznymi. Przy inwestowaniu w mieszkania należy także pamiętać o podatkach, które towarzyszą tego rodzaju przedsięwzięciom.
Nadal część z osób rozpoczynających przygodę z inwestowaniem w nieruchomości dąży do zwiększenia opłacalności biznesu, omijając obowiązek podatkowy. Wiążę się to jednak z wieloma problemami, nie tylko sprowadzającymi się do zapłaty zaległego podatku.
Przy najmie możemy wyróżnić dwa obowiązki podatkowe - podatki od nieruchomości i podatek od najmu. Żaden z nich nie powinien być uiszczany przez najemcę. Brak płatności któregokolwiek z nich może być dla nas bardzo problematyczny.
Zaległości w podatkach lokalnych mogą prowadzić do problemów z uzyskaniem kredytu lub wpisem właściciela lokalu do Krajowego Rejestru Dłużników. To poważne konsekwencje, które odczuwa się latami. Z kolei brak płatności podatku od najmu może się wiązać z grzywną, mandatem karno-skarbowym i utratą części prawnej ochrony przy najmie okazjonalnym lokalu.
W ramach tworzącego się obecnie rynku zarządzania najmem, widać wzmożone zainteresowanie ochroną najmowanego lokalu.
Dostrzegliśmy konieczność lepszego zabezpieczenia interesów naszych klientów w ramach zarządzania najmem. Dlatego zależy nam na podpisywaniu umów najmu okazjonalnego. Daje to większe gwarancje bezproblemowego najmu i skuteczniej chroni w przypadku konieczności zmiany najemcy. Nie można jednak tego zrealizować przy brak zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego. Stąd też opłacanie podatków (czy w formie zryczałtowanej czy według skali podatkowej) to nie tylko obowiązek, ale również możliwość zabezpieczenia się w przypadku niesolidnych najemców.
Licząc rentowność lokalu nie można pomijać kwestii podatków. Tak jak w przypadku lokat bankowych, podatek od zysków kapitałowych (tzw. podatek Belki) jest naliczany automatycznie, tak podatek od najmu również powinien być wyliczany przy efektywnych zyskach. Przy lokacie oprocentowanej na 2 proc. podatek Belki to 0,38 proc., czyli 19 proc. od zysku uzyskiwanego z naszych pieniędzy. Widać wyraźnie, że 8,5 proc. podatku od najmu (liczonego od przychodu) jest zdecydowanie korzystniejsze.
Najem można uczynić jeszcze bardziej opłacalnym przy zastosowaniu przyśpieszonej amortyzacji. Pamiętajmy, że w przypadku lokali używanych dłużej niż sześć miesięcy przed jego nabyciem sami możemy określić poziom stawki amortyzacyjnej, jednak nie więcej niż 10 proc. To może prowadzić do stanu, gdzie koszty wliczające amortyzację przewyższają przychody, a tym samym podatek do opłacenia spada do zera.
Warto zatem skonsultować swoje plany inwestycyjne jeszcze przed zakupem mieszkania. Można bowiem stworzyć wehikuł inwestycyjny, który będzie przynosił pasywny przychód, jak to się dzieje przy mieszkaniach oddanych do zarządzania przez Home Management.
W przypadku firm zarządzających nieruchomością, wszystkie wydatki na nieruchomość są udokumentowane i możliwe jest przedstawienie ich do kontroli nawet po kilku latach. Dlatego faktury na papierze termicznym czy maile z fakturami elektronicznymi powinniśmy skopiować lub wydrukować. To może być kluczowe przy ewentualnych wyjaśnieniach z Urzędem Skarbowym.
Ważne jest również, że zmiana formy opodatkowania może być dokonywana w czasie. W przypadku wystąpienia zatem kosztów remontów czy zmian w aranżacji lokalu kolejna umowa najmu może być opodatkowana w innej skali. To daje dodatkowe korzyści podatkowe. Warto jest w takim wypadku skonsultować się ze specjalistami w tym zakresie. Takie usługi nie są drogie, a pozwalają poprawić rentowność naszej inwestycji w nieruchomości.
